Каждую весну аналитики отмечают скачок спроса на зарубежную приморскую недвижимость. И если для инвестирования россияне по-прежнему выбирают виллы и апартаменты в Испании, Италии или на Лазурном берегу, то сегмент среднего класса покупает более дешевые дома на побережье в качестве второй квартиры. Среди бюджетных вариантов чаще всего рассматривается Черногория и Болгария с их динамичными темпами строительства, прекрасными климатическими и финансовыми условиями. Рассмотрим законодательные основы покупки недвижимости в этих странах.
Черногория. Теплый климат для покупателей
Долгожданное для иностранных покупателей событие, наконец, состоялось: правительство Черногории позволило нерезидентам покупать недвижимость в стране. Единственная оговорка — покупка дома не дает права собственности на землю, которую можно лишь взять в бессрочную аренду. Купить недвижимость в Черногории можно в два этапа: первый — предварительная сделка, она позволяет покупателю ознакомиться с полным пакетом документов на недвижимость, убедиться в чистоте истории недвижимости, а продавцу — быть уверенным в платежеспособности клиента. На этом этапе оплачивается 10% стоимости дома или квартиры, после этого стоимость уже не растает вне зависимости от сезонных и конъюнктурных колебаний. Подписание договора происходит на втором этапе — в суде, который выполняет нотариальные функции. В договоре недвижимость детально описывается — указывается ее площадь, материалы, использованные в строительстве и другие детали. Затем муниципалитет проводит свою собственную независимую оценку стоимости недвижимости — это делается для того, чтобы рассчитать размер налога на покупку, которая составляет 3% от суммы. К слову, в Черногории довольно низкие издержки при оформлении покупки. Помимо уже упомянутого налога на переход права собственности, покупателю придется оплатить лишь услуги юриста — порядка 150-300 евро — и регистрационный сбор в момент подписания договора и завершения сделки — его размер зависит от оценочной стоимости недвижимости и не превышает 0,25% либо 330 евро.
Болгария. В тени южного солнца
Для того, чтобы купить апартаменты в одном из жилых комплексов, возведенном болгарскими девелоперами, россиянину, как и любому другому иностранцу, достаточно загранпаспорта с непросроченной визой Болгарии. Если же покупатель заинтересован в покупке виллы с земельным участком, то на территории страны нужно учредить юридическое лицо.
Приступить к сделке можно уже в день осмотра объекта — процедура покупки жилья здесь не сложнее, чем приобретение квартиры в Черногории. Продавцу выплачивается небольшой аванс для резервирования (чаще всего в пределах 4000 левов или 2000 евро), после чего квартира или дом снимаются с продажи. Через 2-3 недели заключается Предварительный договор и оплачивается 25-30% стоимости жилья. И, наконец, завершение сделки происходит у нотариуса, где подписывается Нотариальный акт — основной документ, подтверждающий право собственности нового владельца. Нотариальный акт отправляется к районному судье для того, чтобы внести изменения в Государственный реестр. Еще две обязанности нового владельца — не позднее 60 дней после окончания сделки нужно встать на учет в Налоговой инспекции и получить единый идентификационный номер в Булстате — органе, отвечающем за учет собственников жилья в стране.
Главная особенность заключения сделок с недвижимостью в Болгарии — их «теневой» характер. Чаще всего в договоре фигурирует сумма в два раза меньше реального размера сделки, это делается для уменьшения налогового бремени. Однако даже без этого расходы при покупке болгарской недвижимости невелики — налог в размере 2%, госпошлина и нотариальный сбор, общий размер всех трат — порядка 3% от суммы сделки, указанной в договоре.
Автор: Эльвира Курмаева
