Прошедший февраль добавил немало интриг в довольно запутанную ситуацию на отечественном рынке недвижимости. С одной стороны наблюдаются обстоятельства, в которых стоимость жилья должна пойти вверх, причем довольно стремительно. Кризис уже отступает.
Михаил Бровкин. Котельническая набережная. 2005
Начало возрождаться ипотечное кредитование, которое становится все доступнее. Нельзя не учитывать рост цен на нефть, цены на черное золото в феврале бьют рекорды. Все это на фоне низких темпов строительства нового жилья в столице, казалось бы, должно было подтолкнуть цены на квартиры вверх. Но несмотря ни на что, цена квадратного метра не спешит расти.
На вторичном рынке жилья ситуация остается довольно стабильной
По данным аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», за февраль 2011 года индекс стоимости жилья в столице вырос почти на 1% с 4530 долларов до 4573 долларов за квадратный метр, то есть, рост минимален и находится на уровне инфляции. Что в свою очередь может быть обусловлено также и снижением курса доллара в феврале. Что же касается рублевых цен на квартиры в Москве, что они остаются на месте. Так в феврале средняя цена квадратного метра в Москве в рублевом эквиваленте составила около 135 тысяч рублей за квадратный метр.
Наибольшим спросом в Москве пользуется жилье эконом-класса.
Если рассматривать изменение цены по типам жилья то тут ситуация не однородна. Самый большой прирост цены наблюдается в недорогих сегментах: панельные дома (+1,3%), в том числе и старый жилой фонд, 1-комнатные (+1,2%) и 2-комнатные (+1,1%) квартиры. В дорогих современных монолитно-кирпичных домах отмечается даже снижение цены (-0,9%), почти нет прироста и в сегменте многокомнатных квартир (+0,2). Следовательно, как и в январе, наибольшим спросом в Москве пользуется жилье эконом-класса. С рынка вымываются недорогие квартиры и повышаются темпы роста цен на квартиры в нижней ценовой категории.
Стоимость квартир по районам столицы в феврале характеризуется схожей динамикой — самый большой плюс отмечен в недорогих спальных районах: Южное Медведково, Северное Медведково, Перово, Бабушкинская, Щукино, Тушинская, Жулебино, Метрогородок, Покровское-Стрешнево, Богородское и т.д. Прирост цены в этих районах в среднем составил от 1,8% до 2,2%. При этом во многих дорогих районах центра Москвы цены в феврале оказались даже в минусе, например: Марксистская, Пушкинская, Тверская, Курская, Чеховская, Александровский сад, Маяковская, Фрунзенская, Библиотека имени Ленина, Спортивная, Смоленская, Хамовники, Таганская, Чкаловская, Арбатская, Боровицкая (от -1% до -0,4%).
Если рассматривать динамику цен на квартиры в феврале 2011 года по округам Москвы: Центральный округ без изменений, Западный округ — в небольшом минусе (-0,2%). В наибольшем плюсе самые дешевые районы: все районы за МКАД (+1,9%), а также Восточный округ (+1,0%)и Северо-Восточный округ (+1,4%).
Рынок новостроек в феврале заметно оживился
После отмеченного в январе некоторого снижения активности на столичном рынке новостроек февраль, как, собственно, и прогнозировалось, отметился заметной активизацией, как застройщиков, так и потенциальных покупателей. По данным аналитиков компании «Азбука Жилья», в феврале 2011 года потенциальный спрос на новостройки, который определялся количеством обращений со стороны возможных покупателей, как в Москве, так и в московской области увеличился на 10-15% по сравнению с январем.
Юрий Пименов. Свадьба на завтрашней улице. 1962
По данным исследователей, данный факт обусловлен еще и тем, что в конце января значительная часть обратившихся к ним клиентов просто не успела принять решение о покупке жилья, и перенесла сделку на февраль. В итоге количество приобретенных в новостройках квартир относительно января возросло в феврале более чем в 2 раза.
К тому же в феврале некоторые застройщики вывели на рынок свои новые объекты. Вследствие этого количество представленных в открытой продаже в Москве новых возводимых жилых корпусов возросло на 1,8%, и почти достигло 370 единиц, число предлагаемых на рынке квартир по сравнению с январем в свою очередь возросло на 3,4%.
По словам Артёма Ржавского, руководителя Департамента консалтинга и аналитики агентства «Азбука Жилья», в Московской области застройщики еще более активно стали продвигать новые проекты. При этом и спрос на существующие предлагаемые объекты здесь значительно превышает столичные показатели. Так, по данным компании в феврале 2011 года на рынке новостроек в Московской области как количество предлагаемых объектов (примерно 700), так и число выставленных на продажу квартир по сравнению с прошлым месяцем выросло на 2,3%.
Также стоит отметить, что в феврале в Москве продажи в нескольких жилых элитных комплексах были возобновлены. Это обусловило то, что средняя цена за кв. м в столичных новостройках увеличилась по сравнению с январем на 2,5%: с учетом жилья высших ценовых категорий цена оказалась на отметке в 211 тысяч рублей.
По словам многих экспертов прямой зависимости между динамикой цен на нефть и цен на недвижимость нет.
В Подмосковье аналогичных тенденций отмечено не было. В московской области по-прежнему самое востребованное жилье — это квартиры эконом-класса. Некоторые стоящиеся объекты перешли на более высокую стадию готовности. При этом на рынок вышло несколько новых проектов, что скомпенсировало темпы ценовой динамики.
По итогам февраля 2011 года средняя цена за кв. м в новостройках Подмосковья составила 63,1 тысяч рублей. Следовательно, цена осталась на уровне января.
Почему цены на жилье не взлетают вверх вслед за ростом цен на нефть и заметным оживлением финансового сектора экономики?
Во-первых, рынок не сразу реагирует на эти факторы, существует временной лаг. Если нефть к концу февраля подорожала до рекордных отметок (120 долларов за баррель марки Brent), то на рынке недвижимости это отразится только спустя несколько месяцев. Но и тут не все так просто. Как известно, нефть начала дорожать уже в конце лета прошлого года, когда с 70 долларов за баррель к концу 2010 года поднялась до 95 долларов, то есть рост составил уже 35%. При этом на рынке недвижимости как осенью, так зимой особых скачков цен не отмечалось.
По словам многих экспертов прямой зависимости между динамикой цен на нефть и цен на недвижимость нет. Бесспорно, они взаимосвязаны в рамках общей макроэкономики. Однако эта взаимосвязь нелинейна и не так уж проста, чтобы можно было вывести какую-либо точную закономерность влияния цены черного золота на недвижимость в России. Если проанализировать общую ситуацию, что в последние годы недвижимость и нефть чаще демонстрировали не противоположную динамику, а повторяли друг друга.
Что же касается имеющегося на данный момент в столице дефицита новостроек, то и тут картина не однозначна. Действительно, объемы ввода в эксплуатацию нового жилья в Москве за последние несколько лет существенно сократились с 4,8 кв. м. в 2007 году до 1,8 миллиона кв. м. в 2010 году. Однако, стоит отметить, что из 4,5 — 4,8 млн. кв.м., которые строились до кризиса в свободную продажу на рынок выходило только около 1,5 млн. м. Оставшиеся 70 — 80% приходились на социальное жилье, строившееся за счет бюджетных средств. Следовательно, объемы предложения нового жилья на рынке остались примерно на том же уровне, что и до кризиса.
Что имеем в результате? Казалось бы, есть очень много поводов для роста цен, но при детальном рассмотрении их объективное влияние на российский рынок недвижимости очень спорно.
Что будет дальше
Из всего вышеизложенного можно сделать вывод, что в ближайшие месяцы ожидать резкого скачка цен на квадратные метры в Москве, да и по всей России не приходится. Вполне возможно, что будут наблюдаться текущие темпы роста средних показателей цены около 1-2% в месяц. Отметим, что изменение курса валют будет вносить свои корректировки в уровень цен. Если продолжится ослабление доллара, то при росте рублевых цен на жилье в столице на 1%, рост цен в долларовом эквиваленте может составлять — 2-3%, а то и более.
Во втором полугодии 2011 года, по мнению некоторых экспертов, можно ожидать более интенсивного роста цен, который в основном придется на жилье эконом-класса. Во-первых, это может быть связано с выборами, ведь именно такое поведение цен было отмечено в период выборов 2004 и 2008 годов. Во-вторых, вполне возможно влияние на отечественный рынок недвижимости мировой инфляции, набирающей обороты вследствие необоснованного печатания ничем не подкрепленных денег. В таких условиях и недвижимость может начать отыгрывать ее более стремительными темпами. В этом случае динамика рублевых цен будет отражать ситуацию более объективно, в долларовая цена.
В целом резких скачков цен на недвижимость в столице на протяжении всего года ожидать не стоит.
Присоединяйтесь к нам на канале Яндекс.Дзен
