Кредиты на покупку загородного дома предлагают почти все банки. Другое дело, если вы хотите дачу -- небольшой летний домик на участке в несколько соток, а не гектаров. Кредитовать такое приобретение банки пока не готовы. Но это не значит, что дачу нельзя купить в кредит. В этом случае заемщики могут оформить ипотечный кредит на земельный участок, а затем взять потребительский кредит на садовый домик.
Пока только около 1% всех ипотечных кредитов выдается на покупку земельных участков. "В отличие от квартиры земля не является товаром первой необходимости, поэтому при возникновении финансовых проблем клиенты предпочтут не платить по кредиту, а отказаться от выплат и реализовать земельный участок с торгов, что еще более повышает риски банков",-- уверены в Городском ипотечном банке. Банкиры вообще считают кредитование земли рискованным продуктом, ведь такие кредиты сложно рефинансировать, а объемы выдачи по ним невелики.
Однако эксперты по рынку недвижимости советуют активнее вкладывать деньги в землю: она довольно быстро раскупается, вследствие чего свободных участков практически не осталось. Цены растут быстро: в участок, который стоил в 2000 году $1000 за сотку, сейчас нужно вложить не менее $15 000 за сотку. Например, сейчас в пределах 30 км от МКАД сотку можно приобрести от $10 000. И это только по калужскому или варшавскому направлениям, которые считаются наименее развитыми. На Рижском или Киевском шоссе за такие деньги можно купить сотку не ближе 70 км от Москвы. А в непосредственной близости от города (до 30 км) сотка обойдется в $20 000-25 000.
Так что выбор у заемщиков, желающих приобрести землю в кредит, невелик. Такую программу предлагают пока лишь Райффайзенбанк, Московский кредитный банк (МКБ) и банк "Зенит". В Райффайзенбанке кредит на земельный участок можно оформить на 15 лет под 11,5-12,5% в долларах и 13,5-14,5% в рублях. При этом заемщику нужно иметь на руках как минимум четверть стоимости участка. Максимальную сумму кредита банк не ограничивает -- она будет зависеть от оценки участка и платежеспособности заемщика.
На такой же срок можно взять кредит в МКБ. Участок можно приобрести в Московской (не далее 75 км от МКАД), Тульской и Рязанской областях. Первоначальный взнос такой же, а вот ставки немного выше: 13,5-15% в валюте или 14-15,5% в рублях в зависимости от формы подтверждения дохода. При этом у банка есть определенные ограничения по кредиту -- его максимальная сумма не должна превышать $800 000, а земельный участок должен быть не менее 6 соток. Заемщик может получить и всю стоимость участка, но для этого в залог банку нужно предоставить уже имеющуюся недвижимость.
В банке "Зенит" условия на покупку земельного участка в кредит самые жесткие. Клиент должен внести 30% стоимости участка из собственных средств и расплатиться с кредитом за пять лет. При этом максимальная сумма кредита для Москвы и Московской области составляет не более $600 000. Процентная ставка -- от 12,5% в долларах и от 14% в рублях.
Банки неохотно кредитуют земельные участки не только из-за сложности оформления документов. Дело в том, что при оценке земельного участка для кредита оценщик применяет сравнительный подход: его стоимость будет определяться из сопоставления с идентичными участками, а найти похожий участок проблематично.
Основной сложностью земельной ипотеки является правильное оформление участка. Если невнимательно готовить документы, результат может быть весьма плачевным -- вплоть до изъятия земли. "Перед совершением сделки необходимо тщательно изучить всю документацию и историю нахождения земельного участка в обороте. Следует обратить внимание на совпадение кадастровых и иных данных, содержащихся в документах, с данными на местности (форма, площадь, координаты земельного участка). Если целью приобретения земельного участка является строительство в будущем индивидуального жилого дома, целесообразно будет оценить затраты на подведение всех коммуникаций, состояние подъездных путей",-- рекомендует член правления Райффайзенбанка, руководитель дирекции по работе с физическими лицами Роман Воробьев. Заемщик должен предоставить в банк кадастровый план, причем данные в нем должны быть не старше одного года. В противном случае их придется обновлять.
Неудивительно, что при такой сложности процедур недавно Городской ипотечный банк отказался от реализации ипотечной программы на покупку земельного участка. В банке объяснили, что выдачи по этой программе были невелики, а вот трудозатраты по реализации гораздо выше, чем по стандартным продуктам.
Кредит на домострой
После оформления ипотеки на земельный участок можно взять потребительский кредит на строительство летнего домика. На эти цели сейчас банки выдают до $25 тыс., в то время как строительство небольшого дома из недорогих материалов обойдется в 300-400 тыс. руб. "При возведении построек на приобретенном на кредитные средства земельном участке обратите внимание на то, что они автоматически попадут в залог банку. Следовательно, в случае неплатежа по кредиту банк имеет право на возмещение своих издержек из суммы реализации земельного участка со всеми строениями",-- предупреждает директор департамента розничного бизнеса Московского кредитного банка Людмила Салигина. Однако, когда банк только готовится к кредитованию дома, обязательно, чтобы на участке не было никаких строений.
Если же заемщик хочет стать собственником дома, в который можно приехать даже зимой, то у него будет гораздо больший выбор программ кредитования. Как правило, в сегменте загородной недвижимости, несмотря на относительную неликвидность этого жилья, отмечается вполне стабильный рост -- 20-30% в год. Сейчас спрос на этот вид жилья увеличился, и на рынке отмечается сезонное повышение цен: в среднем на 10-15%. "Рост цен на дачную недвижимость прекратится уже в начале июня, а с сентября может даже пройти традиционное снижение цен на объекты загородной недвижимости, предназначенные для сезонного проживания и пользования, так как по окончании дачного сезона такие объекты обычно простаивают до следующей весны",-- рассказывает руководитель направления загородной недвижимости "МИАН -- агентство недвижимости" Светлана Кондачкова.
Для сравнения: за $250 000 можно купить только небольшую двухкомнатную квартиру на окраине Москвы. За эти же деньги можно приобрести дачу в садовом кооперативе с земельным участком 8-10 соток и собственным домом. Отметим, что дом будет находиться примерно в 20 км от этой самой квартиры, по московским расстояниям -- почти рядом.
При этом условия, на которых банки готовы кредитовать загород, жестче, чем по городской недвижимости. Более того, сейчас банки вообще более тщательно подходят к оценке рисков при покупке загородной недвижимости. "В последнее время в большинстве банков ужесточились условия выдачи ипотечных кредитов, в том числе и на покупку загородной недвижимости. Однако в связи с тем, что рынок ипотечного кредитования сам по себе в России не сильно развит и занимает небольшую долю, эксперты утверждают, что ипотечный кризис США не затронет российский рынок",-- считает исполнительный директор компании Blackwood Мария Литинецкая.
По ипотеке покупается не так много домов -- 10-15% общего числа. Основные сложности с покупкой дачного дома -- это правильное оформление документов. Необходимо проверять все, даже адрес дома. "Наш клиент приехал смотреть дом, который он собирался купить по ипотеке. Когда мы стали проверять по базе адрес, указанный в документах, оказалось, что по нему находится совершенно пустой участок, даже без подведенных коммуникаций",-- предостерегает директор отделения "Центр ипотеки" компании "Бест-Недвижимость" Андрей Кузнецов.
Как правило, процентные ставки по кредитам на загородные дома выше на 2-3 пункта, чем по кредитам на квартиры. Без первого взноса кредитовать заемщика готов Банк Москвы. При этом он выдвигает требование, чтобы дом был не старше 50 лет. Но в большинстве случаев заемщику нужно внести как минимум 20-30% стоимости дома.
Например, "Абсолют банк" требует внести как минимум 35% оценочной стоимости дома, при этом максимальная сумма кредита -- $1 млн, и погасить его нужно за 10 лет. Процентная ставка -- от 12% в долларах и от 13% в рублях. Номос-банк предлагает внести 10% стоимости жилья, обещая кредит максимум на 25 лет. Как правило, стоимость страхования загородных домов выше, чем у городского жилья, так как в этом случае более высока вероятность пожаров и т. д.
Банкиры относят кредиты на покупку дома к высокорискованным. Хотя эксперты и уверяют в большом потенциале рынка земельных участков, есть множество условий, из-за которых дом может потерять свою привлекательность и продать его будет весьма сложно. "Причины могут быть разными: создание свалки в ближайшем окружении, прокладка трассы и т. д.",-- предостерегает начальник управления сопровождения ипотечных сделок Русского ипотечного банка Павел Рыбаков.
В случае покупки дома по ипотеке залогом будет выступать приобретаемая недвижимость. Но, если клиент хочет купить в кредит строящийся дом, банки могут потребовать залога уже имеющегося жилья. Для банка это хорошая подстраховка: если залогом будет выступать квартира, заемщик будет ответственнее относиться к выплатам. "Кредитование готовых загородных домов распространено гораздо шире, так как для открытия ипотечного займа на строящуюся недвижимость банкам необходимо проводить комплексную оценку проекта и получать достаточные доказательства того, что он не превратится в долгострой",-- считает Светлана Кондачкова. В большинстве случаев программы на строящееся жилье банки реализуют только с проверенными строительными компаниями, вследствие чего риски банков уменьшаются и они даже предлагают более привлекательные условия.
Бумажные тонкости
Хотя программ на покупку загородных домов гораздо больше, чем на покупку земельных участков, проблем с оформлением от этого меньше не становится. "Жилье должно быть оформлено в собственность продавца, что должно быть подтверждено свидетельствами о государственной регистрации права, выданными органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним",-- предупреждает директор департамента маркетинга розничного бизнеса Номос-банка Анна Панкратова.
Приобретая загородный дом, заемщик делает сразу две покупки -- непосредственно дома и участка, на котором он стоит. Особое внимание следует обратить на так называемое назначение земельного участка. По правилам дом должен находиться на земле поселений и быть оформлен как жилое помещение. Если он находится на земле, например, сельскохозяйственного назначения, потребуется переоформление документов по переводу из одной категории в другую, что займет много времени. Правда, некоторые банки готовы кредитовать участки сельскохозяйственного назначения.
В ряде случаев дом приобретается не с правом собственности на земельный участок, а с правом его аренды. Тогда в договоре права на земельный участок должно быть отмечено право арендатора на передачу земли в залог. "Срок договора при этом должен быть не менее срока денежного обязательства, установленного кредитным договором, либо в договоре должно быть указание на продление договора на новый срок",-- говорит руководитель Центра ипотечного кредитования "Абсолют банка" Сергей Даньков.
Банки предъявляют ряд требований к кредитуемому дому: он должен находиться в собственности у продавца, не иметь крупных дефектов; если у строения нет подключения к системам энергоснабжения, должна быть как минимум такая возможность; к нему должен быть круглогодичный подъезд. Теоретически это должен быть дом, в котором заемщик мог бы в дальнейшем зарегистрироваться. А в связи с решением Конституционного суда о возможности прописаться в доме, находящемся в садовом товариществе, зарегистрироваться на даче в ближайшее время должно стать гораздо проще.
