Согласно статистическим данным, опубликованным национальным бюро России, на одного жителя нашей страны приходится в среднем 22,6 квадратных метра жилья. Как видим, статистика — весьма интересная наука, ведь, казалось бы, такие данные свидетельствуют о том, что каждый россиянин обеспечен нормальной жилой площадью. Ничего подобного! Согласно все тем же статистическим данным порядка 10% российских семей стоят в очереди на получение квартиры или участие в государственной программе «Доступное жилье», а 60% нуждаются в улучшении жилищных условий.
Jacek Yerka. Back to Home
Впрочем, россиянам вовсе не требуется оглашение статистических данных, чтобы единодушно заявить — квартирный вопрос в нашей стране является одним из самых болезненных и острых. Своя собственная квартира остается мечтой для очень многих молодых семей, вынужденных или обращаться в банки за получением ипотечного кредита или же снимать квартиру.
Официальные данные сообщают, что только около 3% семей снимают жилье у физических лиц. Конечно, на самом деле этот процент гораздо выше, так как далеко не всегда участники сделки оформляют договор аренды официально. В то же время, как отмечают ведущие банки России, в 2011 году в два раза увеличилось количество заключенных договоров по приобретению жилья на условиях ипотечного кредита. Статистика гласит, что порядка 19,8% семей, нуждающихся в новой жилой площади, в прошедшем году приобрели квартиры или частные дома по ипотеке. И число семей, решающих свои жилищные проблемы путем оформления ипотечного кредита, растет с каждым годом — в 2015 году, по мнению специалистов, их количество возрастет до 30%.
Можно уверенно сказать, что аренда жилья и ипотека остаются основными вариантами решения «квартирного вопроса», это достаточно сложный выбор, требующий точных расчетов и основательного подхода. Попробуем разобраться, в каких же случаях выгоднее взять ипотечный кредит и арендовать жилье.
Аренда: достоинства, преимущества и риски
Итак, аренда жилья — это сделка с недвижимостью, в которой участвуют две стороны — владелец квартиры и съемщик. Арендодатель, по каким-либо причинам не проживающий в своей квартире в настоящее время, решает заработать или как минимум компенсировать затраты на оплату коммунальных услуг и предоставляет свое жилье арендатору на определенных условиях, главными из которых остаются своевременная оплата и бережное отношение к полученному в аренду имуществу.
Безусловно, стоимость аренды однокомнатной квартиры в разных городах России весьма отличается. Так, если в Москве за съемную «однушку» арендаторам придется выплачивать в среднем 31 тысячу рублей (данные «РосРиэлт недвижимость» на апрель 2012 года), в Сочи — 25 тысяч рублей, то в Санкт-Петербурге — 17 тысяч, Саратове — 11 тысяч, Омске — 10 тысяч и в Чебоксарах всего 7 тысяч рублей.
Российский опыт показывает, что выгоднее всего арендовать квартиру без мебели и бытовой техники (конечно, в таком случае возникают проблемы при переезде, однако стоимость «пустой» квартиры на порядок ниже). Самые выгодные предложения съемщики обычно находят вовсе не через риэлторские агентства (требующие к тому же оплату за свои услуги), а через знакомых, да и сами арендодатели предпочитают доверять свою собственность знакомым или по рекомендации кого-то из близких.
Оптимальными вариантами аренды можно назвать случаи, когда покупатель квартиры в новостройке предоставляет ее на длительный срок. Такие случаи далеко не редкость, возможно новый владелец просто решил таким образом выгодно вложить появившиеся свободные средства и сразу планировал сдавать квартиру или же изменились его семейные обстоятельства. Не столь важно, что стало тому причиной — неожиданное наследство, несостоявшаяся свадьба или переезд в другой город, однако свободная квартира не должна пустовать, решает собственник и начинает поиски арендаторов. В небольших городах такие квартиры не редкость отыскать и вовсе по «смешной» арендной плате, чуть превышающей коммунальные платежи. Такой вид аренды оказывается в итоге выгоден и самим съемщикам и арендатору, который уверен, что его жилье в надежных руках.
И все же, даже если съемщики арендуют квартиру у знакомых, которые не ограничивают свободу их действий, повышают плату только в случае роста коммунальных взносов, а срок аренды весьма отдален — «пока дети не подрастут и им жилье не понадобится», съемная квартира остается чужой и проведение, например, капитального ремонта приходится согласовывать с владельцем.
Значительно больше проблем возникает, если стороны сделки — арендодатель и съемщик ранее не были знакомы, а владелец жилья пытается контролировать каждый шаг временного жильца, запрещает, например, заводить домашних животных и так далее. Кроме того, если не был заключен официальный договор аренды, в котором указана точно оговоренная сумма арендной платы, то съемщиков в любой момент может ожидать весьма неприятный сюрприз — повышение ежемесячных платежей. Да и «попросить» из съемной квартиры владельцы также могут в любое время (хотя официально принято давать арендатору на поиски нового жилья не менее месяца).
Ипотека: достоинства, преимущества и риски
Как отмечают специалисты, рынок ипотечного кредитования в нашей стране весьма молод и пока не насчитывает и двадцати лет, так что еще только развивается и совершенствуется. Результаты, как говорится, уже «налицо» — количество сделок по покупке квартир на условиях ипотечного кредита за эти годы выросло в десятки раз, а ставки по банковским кредитам неуклонно (хотя и достаточно медленно) снижаются.
На сегодняшний день средняя ставка по ипотеке в России составляет 11,8-12,2%. Стоимость квадратных метров по стране сильно отличается в зависимости от города и вполне созвучна с ситуацией на рынке аренды жилья. Так, в Москве за 1 метр квадратный жилой недвижимости в среднем придется заплатить около 160 тысяч рублей, в Сочи — 100 тысяч, в Санкт-Петербурге — 85 тысяч, в Московской области — 70 тысяч, в Уфе — 53 тысячи, а в Саратове — всего 32 тысячи рублей.
Чтобы сравнить ипотечные выплаты с платежами по аренде квартиры, можно воспользоваться он-лайн калькулятором (сейчас подобные есть практически на каждом сайте крупного банка) или же самостоятельно произвести нехитрые расчеты.
Например, возьмем небольшую, однокомнатную квартиру в Москве площадью 40 квадратных метров — 160 тысяч рублей*40 = 6,4 миллиона рублей. Возьмем среднюю на сегодняшний день ставку банка — 12% годовых, представим, что мы берем кредит на выгодных условиях — сроком на 20 лет, да еще и без первоначального взноса и получим ежемесячный платеж в размере 70 469 рублей (равными выплатами). В случае дифференциальных выплат сумма ежемесячных платежей «стартует» с 90 666 рублей и к концу 20-го года ипотечного кредитования уменьшается до 26 933 рублей в месяц.
С учетом средней арендной платы по Москве (напомним — 31 тысяч рублей), арендовать «однушку» в столице сейчас однозначно намного выгоднее, чем покупать в кредит.
В Саратове, самом недорогом из предложенных для примера российских городов, картина будет, естественно, несколько иной. За ту же однокомнатную квартиру площадью 40 «квадратов» здесь придется отдать всего 40*32 тысячи рублей = 1,28 миллионов рублей. Возьмем те же, довольно щадящие условия ипотечного кредита — срок на 20 лет, нет первоначального взноса, а ставка банка составляет 12%, и получаем ежемесячный платеж в размере 14 093 рублей. Однако и арендная плата в Саратове, как мы помним — всего 11 тысяч рублей, так что и здесь ипотека не стала более выгодным в экономическом плане решением.
То есть, чтобы конкурировать с арендой жилья на равных ипотека должна предоставляться как минимум на 30 лет, а банковские ставки по процентам на кредитные средства должны быть не выше 5% годовых (что, кстати, и обещал не так давно Владимир Путин). Только тогда ежемесячные платежи по ипотеке за «однушку» в Саратове снизятся до 6 871 рублей, а в Москве — до 34 356 рублей, то есть смогут конкурировать с арендными взносами.
И в любом случае по ипотеке за 20-30-ти летний срок кредитования набегает довольно солидная сумма переплаты, которая может достигать 50, а то и 100% от стоимости самой квартиры.
Однако это все — просто цифры, приобретение квартиры в ипотеку в целом более долгосрочный проект, чем аренда жилья — представить себе договор аренды квартиры или дома, рассчитанные на срок хотя бы 10-15 лет довольно сложно. К тому же, ставки по ипотечным кредитам устанавливают лишь однажды — во время заключения договора и являются чаще всего фиксированными, так что неприятные сюрпризы в виде неожиданного и ничем не обоснованного повышения ежемесячного взноса покупателям не грозят. И, конечно, с банком нет необходимости согласовывать все этапы осуществления ремонтных работ, отчитываться о появившейся в семье собаке и так далее.
Кроме того, известно, что стоимость жилья в нашей стране неуклонно повышается, что выгодно для покупателей, взявших ипотечный кредит, и может стать проблемой для съемщиков.
Заключение
| Аренда | |
| Плюсы | Минусы |
| Более низкие ежемесячные взносы | Платежи по аренде жилья могут изменяться в зависимости от ситуации на рынке недвижимости, повышения коммунальных взносов за свет, воду, газ и квартплату и просто по желанию собственника |
| Широкий выбор предложений: в разных районах города, вторичный, первичный рынок недвижимости, с мебелью, ремонтом и без | Строгий контроль над временными жильцами: запреты на домашних животных, перепланировку, согласование всех ремонтных работ и так далее |
| Возможность выбора не только места расположения квартиры, но и соседей | Угроза остаться без жилья в силу изменившихся у собственника обстоятельств и вынужденная необходимость буквально в течение месяца найти подходящее новое жилье |
| Есть шанс в случае возникновения финансовых трудностей просто договориться с владельцем жилья и попросить об отсрочке | Необоснованные требования владельца жилья относительно замены труб, коммуникаций или же мебели, которую якобы оцарапали или повредили съемщики |
| Нет переплаты в виде процентов, пени и штрафов. Единственное, что грозит съемщику, задержавшему платеж – «разборки» с собственником жилья | Опасность столкнуться с мошенниками, например, оказаться субарендатором, стать жертвой недобросовестного собственника, требующего плату за несуществующую протечку и так далее |
| Нет возможности прописаться в съемной квартире, возникает необходимость в регистрации в другом месте, например, у родственников | |
| Ипотека | |
| Плюсы | Минусы |
| Квартира сразу становится собственностью нового владельца, он может прописаться здесь сам и зарегистрировать членов своей семьи | Ежемесячные платежи могут в два-три раза превышать взносы за аренду квартиры |
| Нет необходимости согласовывать свои действия, связанные с обустройством квартиры | Если в случае аренды жилья можно договориться с владельцем о разделении стоимости ремонта и обустройства квартиры на равных долях или вычета затрат из арендной платы, то ремонт в квартире, купленной по ипотеке становится личной проблемой нового владельца |
| Четко фиксированные ежемесячные платежи, не зависящие от изменений на рынке недвижимости | Наличие переплаты, связанной с выплатой банковских процентов. Может достигать и даже превышать стоимость самой квартиры |
| Возможность выбрать один из видов выплат: равными долями, когда ежемесячные платежи не изменяются в течение всего срока ипотеки, дифференциальные – первоначально платежи выше, однако постепенно снижаются к окончанию срока кредита | Наличие пеней и штрафов в случае несвоевременного внесения ежемесячных платежей. Банковские учреждения строго следят за точностью внесения платежей, и если заемщик не выплачивал взносы два-три месяца подряд и не попытался объяснить банку, с чем связана такая задержка, существует вероятность выселения из новой квартиры |
| Возможность выбора из нескольких предложений различных банков – можно рассмотреть несколько вариантов с разными размерами первоначального взноса и ставкой процентов | Наличие первоначального взноса в размере от 10 до 50%, что зачастую становится главным препятствием для покупателей, так как сумма может быть совсем немаленькой и ее еще нужно где-то найти или накопить |
| Возможность погасить кредит досрочно, что снизит размеры переплаты по банковским кредитам | Дополнительные требования банков и связанные с ними расходы, например, необходимость застраховать приобретаемое недвижимое имущество или собственную жизнь и здоровье |
| Со временем приобретенная по ипотеке квартира поднимается в цене, а инфляция уменьшает зафиксированные ставки по банковским процентам | |
Такое сравнение наглядно показывает, что и аренда квартиры и ипотека имеют свои достоинства и недостатки, так что сказать точно — все, только съемное жилье, ну ее эту ипотеку, никак нельзя и наоборот.
Думается, оба варианта решения квартирного вопроса имеют право на существование и обеспечивают свою целевую аудиторию. Понятно, что снимают квартиры чаще легкие на подъем люди — студенты, граждане, приехавшие в чужой город на заработки, молодые люди, только начавшие жить вместе и еще не обзаведшиеся детьми и так далее. А вот для уже давно семейных пар, обремененных детишками и накопившимся за годы проживания имуществом «скитаться» по съемным квартирам — практически неприемлемый вариант, буквально, крайний случай (хотя — живут так люди годами и десятилетиями, дети меняют школы в случае переезда, вырастают и обзаводятся «своим», обычно тоже съемным жильем).
Главное препятствие для того, чтобы ипотечные кредиты смогли стать более выгодным вариантом, чем аренда жилья — высокие ставки по кредитам, наличие первоначального взноса и небольшие сроки кредитования. Если тенденция снижения ставок по кредитам в нашей стране сохранится, наконец-то начнет действовать программа предоставления молодым семья льготных ипотечных кредитов, то у ипотеки появится шанс стать более распространенным явлением в российских городах, чем аренда жилья. Пока аренда явно остается лидером.
Делая выбор между арендой квартиры и оформлением ипотечного кредита, стоит помнить о том, что нестабильность экономики, участившиеся экономические кризисы, вероятность потерять высокооплачиваемую работу и другие непредвиденные обстоятельства делают рассчитанную на длительный срок ипотеку довольно рискованной сделкой с банком. Так что, своя квартира — это конечно, очень здорово и приятно, однако надо быть твердо уверенным в надежности своего источника доходов, чтобы не оказаться без такого желанного собственного жилья.
Присоединяйтесь к нам на канале Яндекс.Дзен
