Строительный каталог

Доступное жилье — международный опыт

Жилищный вопрос, который столь остро стоит сейчас в нашей стране, вовсе не является прерогативой России. В каждом государстве существует проблема обеспечения жильем граждан, которые в силу своих небольших доходов не имеют возможности приобрести квартиру или дом самостоятельно.

Доступное жилье
George Bellow. Cliff Dwellers. 1913

Опыт разных стран, большинству из которых удается довольно успешно (особенно по сравнению с российскими реалиями) бороться с нехваткой жилой площади и слишком высокими ценами на квадратные метры, свидетельствует о том, что существуют разные варианты решения этого вопроса. Рассмотрев некоторые из них, возможно, получится понять, почему граждане других государств могут рассчитывать на реальную помощь правительства, в то время как программа помощи молодым семьям в нашей стране вызывает столько нареканий?

История появления социального жилья

Проблема обеспечения жилой площадью возникла в развитых странах еще в середине 19 века. Первыми социальными квартирами стали комнаты в комплексе недорогого муниципального жилья, получившего название «Город Наполеона», который появился еще в 1851 году в Париже. В то время предоставлением недорогого жилья малообеспеченным гражданам, обычно простым рабочим, занимались сами промышленники, заинтересованные в дешевых рабочих руках и привлекающие жителей сельской местности на работу на шахтах, фабриках и заводах обещаниями выделить недорогое или вовсе бесплатное жилье.

В Великобритании первая программа, предусматривающая снос и реконструкцию изношенных зданий, а также переселение жителей городов из трущоб в недорогие коттеджи, которые в большинстве случаев возводились на окраинах городов или в непосредственной близости от крупных промышленных предприятий и шахт, была принята и начала действовать в 60-х годах 19 века.

Особенно остро проблема перенаселения городов в странах Европы встала после окончания Второй мировой войны, когда в Германии, Италии, Франции и Англии появилась масса беженцев из других государств. Именно тогда политика строительства социального жилья стала приоритетной в развитии практически всех европейских государств.

Великобритания

Сразу стоит сказать, что действующая в настоящее время на территории Великобритании программа помощи малоимущим семьям носит точно такое же название, как и в России — «Доступное жилье».

Однако подданные британской королевы четко определили, какое именно жилье может носить название «доступное», в отличие от российских властей, установив четкие рамки стоимости такой недвижимости. Так, в Великобритании доступным жильем социального назначение становится объект недвижимости, стоимость которого не превышает 3-4 среднегодовых заработка обычного жителя страны.

Великобритания
Карначев Владимир. Осень на ул. Памела, Бирмингем. 2004

Среднегодовая заработная плата определяется отдельно для каждого региона и города страны, так как зарплаты жителей Лондона обычно несколько выше доходов обитателей сельской местности и небольших населенных пунктов, впрочем, и стоимость квартир здесь одна из самых высоких в мире.

Правительство строго следит за коэффициентом, отражающим отношение средней стоимости квадратного метра к среднегодовым доходам, и если данный показатель начинает превышать отметку 5-6 это становится поводом для тревоги и пересмотра государственной программы.

В первую очередь претендовать на такое доступное жилье могут работники социальной сферы страны: пожарные, сотрудники полиции, спасатели, учителя, врачи и воспитатели. Однако принять участие в государственной программе «Доступное жилье» могут и пенсионеры, инвалиды, просто малоимущие граждане.

Еще одна особенность британской программы по обеспечению граждан жильем — аренда квартир или домов не получила популярность, большая часть жителей предпочитает стать собственником, пусть небольшого, но полностью принадлежащего им жилья.

В связи с этим Жилищная корпорация (государственное учреждение, контролирующее выполнение программы предоставления жилья малообеспеченным гражданам) предлагает несколько схем, по которым семьи могут стать владельцами муниципальных квартир или домов.

В настоящее время социальное, доступное жилье составляет порядка 23% от всего жилого фонда Великобритании.

В частности, действует программа «Купи дом», по условиям которой покупатель на 75% стоимости жилья, приобретаемого как на вторичном, так и первичном рынке, получает кредит на вполне приемлемых условиях, а 25% оплачивает государство. Эта программа не пользуется большой популярностью среди британцев, в связи с тем, что низкие для России ставки по ипотеке (от 5,5 до 7,25%) для Великобритании являются довольно высокими.

Гораздо большее распространение получила схема «Право выкупа», согласно которой проживающий на социальной жилплощади человек может через 2 года выкупить квартиру или дом со значительной скидкой (до 38 тысяч фунтов стерлингов), выплачивая стоимость постепенно. Причем, чтобы стать владельцем муниципальной недвижимости не обязательно работать в социальной сфере. Именно по этой программе только за последние 10 лет владельцами собственных квартир стали свыше 1,6 миллиона британских семей.

Франция

Родина социального жилья пыталась решить проблему предоставления квартир малоимущим различными способами. Именно во Франции, намного раньше, чем в СССР, сразу после Второй мировой войны появились панельные дома с недорогими квартирами небольшой площади, которые у нас получили массовое распространение под названием «хрущевки».

Франция
Помелов Федор. Оранжевый закат в Париже. 2011

В то время появились и здания из бетона, в которых малообеспеченным гражданам предлагались комнаты «с удобствами на этаже», то есть аналоги наших рабочих общежитий.

Однако уже в 70-е годы минувшего века от строительства таких типовых, довольно уродливых зданий было решено отказаться. В настоящее время во Франции действует закон, согласно которому 20% квартир в каждом вновь возводимом доме должно относиться к категории «социальное жилье» и продаваться по ценам, которые значительно ниже рыночных.

Конечно, не только у нас в стране, но и во Франции есть недобросовестные застройщики, которые предпочитают платить крупные штрафы, но обходить данную норму закона, ведь отдать пятую часть квартир по низкой цене строительной компании вовсе не выгодно. И все же в большинстве случаев данный норматив работает, и претендовать на социальное жилье может любой француз или француженка, средний доход которых не превышает 2100 евро для парижан и 1900 евро для обитателей других регионов республики. При этом размеры минимальной заработной платы в стране установлены на уровне 1000 евро, так что под данную категорию попадает очень большое число жителей страны.

Среднестатистическая социальная квартира во Франции — это порядка 80 квадратных метров, где проживает семья из 3-4 человек. Чаще всего такие квартиры возводят на окраинах городов, в так называемых рабочих районах, однако существует и традиция точечной застройки, так что социальное жилье может появиться и во вполне буржуазном квартале города.

Согласно законам, социальное жилье должно составлять не менее 20% от жилого фонда каждого региона страны.

Из-за того, что стать участником государственной программы может стать согласно ее условиям очень большое число граждан, то часто молодым французам приходится ожидать очереди на доступную квартиру 5-6 лет. Часто молодежь записывается в очередь на получение социального жилья сразу после окончания института (а иногда и раньше). Стоит учитывать, что приоритет в получении квартиры имеют бездомные, многодетные семьи и беженцы из других стран. Кстати, именно выходцы из стран Африки и Азии, получавшие жилье сразу после прибытия во Францию, стали причиной того, что такие районы пользуются в настоящее время чрезвычайно дурной славой и превратились в настоящие гетто, в которых живут в основном именно африканцы и арабы. Правительство страны решило пересмотреть муниципальную политику и решить вопрос с мигрантами.

Германия

Главным способом решения «квартирного вопроса» для малообеспеченных в Германии, как и в других европейских странах, стали так называемые «социальные квартиры». Возводятся такие многоквартирные здания за счет дешевых муниципальных кредитов или же полностью за счет государства, традиция строительства частных домов социального назначения в Германии не прижилась.

В отличие от Франции, для немцев поводом принять участие в государственной программе становится не средний уровень доходов семьи, а отсутствие норматива квадратных метров на одного члена семьи. Так что даже граждане с довольно высоким уровнем доходов, но проживающие на одной жилой площади с родителями или в однокомнатной квартире с ребенком, могут претендовать на социальное жилье.

Германия
José García y Más. Berlin. 1982

Плата за социальную квартиру устанавливается и строго контролируется государством, обычно она находится на уровне погашения издержек на строительство и не подразумевает никакой прибыли для застройщика.

Кроме обычной практики предоставления социального жилья нуждающимся в улучшении жилищных условий гражданам, в Германии выплачивается и Жилищное пособие, которое получают семьи, чей чистый доход не позволяет им самостоятельно оплачивать коммунальные услуги. Причем во внимание берется именно чистый доход семьи, то есть за вычетом всех налогов и кредитов. Жилищное пособие может быть потрачено и на оплату проживания в обычном доме и на оплату социального жилья.

По сравнению с Великобританией и Францией, в Германии социальное жилье занимает небольшую часть жилищного фонда — всего 10%.

Такое пособие выдается в размере реальной платы по всем коммунальным платежам за имеющееся в распоряжении человека жилье. Уровень квартплаты варьируется в зависимости от места проживания и существует разделение на 6 категорий платежей. Интересно, что часто Жилищное пособие в Германии получают даже обитатели домов престарелых, если их доходы позволяют им подать заявление в соответствующее учреждение. Чтобы получать пособие на оплату жилья необходимо каждый год подавать заявление в Жилищное ведомство, автоматические такие выплаты не начисляются.

Еще несколько примеров

Программа предоставления социального жилья успешно действует и в Гонконге, где в муниципальных многоэтажных зданиях, часто превышающих 40 этажей, в квартирах со сравнительно небольшой площадью проживает практически половина населения города. В Сингапуре данный показатель еще выше — получить социальное жилье может практически каждый житель города, чей возраст превысил 21 год, а доход не превышает установленную сумму. Причем величина дохода меняется в зависимости от того, желает ли житель Сингапура стать владельцем 2, 3, 4 или 5 комнатной квартиры. Благодаря такой доступности программы в социальных квартирах проживает порядка 85% населения мегаполиса.

В Швеции в ходе реализации программы «Миллионное жилье» в течение 10 лет было построено порядка 1 миллиона новых жилищ, причем половину из них составляли частные дома, рассчитанные на проживание 1 семьи. И хотя многие шведы до сих пор презрительно называют такие социальные дома «железобетонными коробками» (хотя всего 16% таких зданий были возведены из бетона), на самом деле они выполнили основную задачу — социальное жилье помогло решить проблему обеспечения квартирами и домами выходцев из сельских районов страны, приезжавших в города в поисках работы.

Как видим, с жилищными проблемами малообеспеченных семей можно вполне успешно бороться и, конечно же, главенствующую роль в этом вопросе обязано брать на себя государство. Именно государственный бюджет должен стать источником средств на строительство социального жилья, которого в настоящее время в нашей стране просто нет.

Анна Седых, рмнт.ру

01.11.11

Яндекс Дзен Присоединяйтесь к нам на канале Яндекс.Дзен

Обсудить  /  13

Материалы из сети:

Закрыть

Строительный каталог