Для начала стоит уточнить — кто они, обманутые дольщики России? Дольщик — это человек, принявший участие в долевом строительстве, путем заключения договора долевого участия со строительной организацией (застройщиком).
Hieronymus Bosch. The Conjurer. 1500's
Соответственно, «обманутый дольщик» — участник долевого строительства жилого дома, в отношении которого застройщик не выполнил взятые на себя обязательства — не завершил возведение объекта недвижимости в оговоренные сроки, не предоставил долю для оформления права собственности и зачастую, просто обманул. В результате дольщик, вложивший собственные средства в строительство и надеявшийся получить жилье к определенному сроку, остается без средств и жилой площади.
Кстати, московское правительство, начиная заниматься решением вопроса проблемных строительных объектов, уточнило, что «обманутыми дольщиками» могут считаться лишь граждане, приобретавшие одну квартиру для собственного пользования. То есть остальные инвесторы, желавшие заработать на дальнейшей перепродаже квартир, отнести себя к категории «обманутых» участников строительства не могут, хотя их убытки могут составлять даже более значительную сумму.
Обманутые дольщики, как массовое явление начали появляться в России в период с 2003 по 2005 год.
Правительство не смогло обойти своим вниманием данный вопрос, в частности, в Москве достройка «проблемных» объектов была поручена крупнейшим строительным компания столицы, и уже в 2009 году занимавший в то время пост мэра Москвы Юрий Лужков бодро заявил, что проблема обманутых дольщиков полностью решена (по крайней мере, в столице).
Такой оптимизм оказался преждевременным — кризис 2008 года внес свою лепту в появление новых замороженных и брошенных строительных объектов, и ряды обманутых участников долевого строительства продолжают пополняться по сегодняшний день.
Согласно официальным данным, предоставленным Министерством регионального развития, в Российской Федерации на конец первого квартала 2011 года насчитывалось свыше 74 тысяч обманутых дольщиков.
В России, по сведениям министерства, в настоящее время более 900 объектов долевого строительства считаются «проблемными», то есть на данных объектах уже нарушены сроки сдачи дома в эксплуатацию, строительство заморожено, а дольщики не могут получить собственные квартиры или хотя бы вернуть вложенные средства.
Говоря о глобальности проблемы, стоит уточнить, что только 16 из 83 регионов Российской Федерации избежали включения в печальный список областей, столкнувшихся с проблемой обманутых дольщиков. Первое место в данном рейтинге занимает Самарская область, где Минрегионов насчитало 7,2 тысячи дольщиков, не получивших свое жилье, на втором месте расположилась Москва — 6,8 тысячи обманутых дольщиков, в Татарстане насчитывается порядка 6,6 тысяч человек, столкнувшихся с проблемой получения жилой площади, в Новосибирской области — около 4,7 тысяч обманутых дольщиков, в курортном Краснодарском крае — 4,6 тысяч, а в Санкт-Петербурге — более 3 тысяч обманутых участников долевого строительства.
Наиболее резонансными становились дела обманутых дольщиков Москвы, которые, желая привлечь внимание властей к своей проблеме, неоднократно проводили митинги, демонстрации, акции перед мэрией столицы, акции протеста и даже объявляли голодовки. Среди самых громких дел обманутых участников долевого строительства — возведение 11 микрорайона в Южном Тушино, Жилищного комплекса «Московские окна», поселка таунхаусов «Барселона».
Мстислав Добужинский. Митинг перед Дворцом Искусств. 1920
Пример 11 микрорайона Южного Тушино наглядно показывает, что даже объекты, которые возводились под контролем властей столицы, могут оказаться в списке «проблемных». Итак, возведение 11 микрорайона, расположенного в Южном Тушино, началось еще в 2002 году, согласно постановлению Правительства Москвы. Первоначально датой окончания строительства был указан 2005 год. Затем срок сдачи объектов (в микрорайоне планировалось построить девять корпусов) был перенесен на 2007 год, а в 2009 году правительство столицы своим постановлением продлило сроки сдачи до 2012 года.
В настоящее время достраиваются 2 корпуса и завершено возведение еще 1, как сложится судьба остальных 6 корпусов, непонятно, так как на территории стройплощадки до сих пор находятся ветхие строения, подлежащие сносу, жильцы которых еще даже не выселены.
Ответственность за срыв сроков строительства была возложена на руководство ЗАО «Энергостройкомплект-М», в частности на главу компании Андрея Кручинина, который был арестован в феврале текущего года и в настоящее время содержится в СИЗО. Куда делись средства дольщиков, пытаются выяснить сотрудники УБЭП, многочисленные иски были предъявлены также подрядными организациями, работа которых так и не была оплачена застройщиком.
Тимофеев пообещал, что правительство Москвы выделит всем дольщикам тушинского микрорайона квартиры за счет бюджета.
Интересно, что поначалу главным застройщиком 11 микрорайона была назначена компания ОАО «Холдинговая Компания «ГлавМосСтрой», и уже затем правительство Москвы приняло решение передать строительный объект компании Кручинина, несмотря на то, что в тот момент уставный капитал компании составлял всего 9 тысяч рублей.
В настоящее время 1940 человек, которые стали обманутыми дольщиками строительства 11 микрорайона в южном Тушино, пытаются добиться от правительства Москвы ответа — будет ли продолжено строительство остальных жилых корпусов и когда они наконец-то смогут получить принадлежащие им квадратные метры. Сергей Собянин уже подписал постановление «О прекращении реализации инвестиционного проекта застройки микрорайона 11 района Южное Тушино», постановление правительства о застройке данного объекта признано недействительным.
Многочисленные акции, такие как повешение «обманутого дольщика» перед мэрией Москвы и митинги участников долевого строительства, привели к тому, что Константин Тимофеев, занимающий пост председателя Комитета по обеспечению реализации инвестиционных проектов в строительстве и контролю в области долевого строительства, пообещал, что правительство Москвы выделит всем обманутым дольщикам тушинского микрорайона квартиры за счет бюджета. Однако когда это случится, в каком районе дольщики смогут получить новые квартиры, будут ли они соответствовать тем квартирам, которые были обещаны участникам долевого строительства при подписании договора с ЗАО «Энергостройкомплект-М», пока неизвестно.
Меры предосторожности
Как снизить риск при участии в долевом строительстве? Несмотря на то, что покупка квартир в еще не возведенном доме — дело достаточно выгодное, ведь цена такой недвижимости гораздо ниже уже готового жилья, риск стать одним из обманутых дольщиков довольно велик. Снизить вероятность пополнить ряды не получивших обещанное жилье дольщиков, могут следующие меры предосторожности:
Paul Gauguin. Eve. Don't Listen to the Liar. 1889
- внимательное изучение репутации застройщика. Некоторые моменты могут насторожить уже на этапе изучения истории компании, которая выступает главным застройщиком объекта — вновь созданные фирмы, обладающие слишком маленьким уставным капиталом, участвовавшие ранее в строительстве, которое было заморожено — все эти организации автоматически попадают в группу застройщиков, вызывающих самые большие опасения. Многие юристы советуют перед тем, как подписывать договор с компанией-застройщиком, обратиться в Арбитражный суд и проверить — не участвовала ли организация в судебных спорах ранее. Сделать это можно и на сайте Арбитражного суда. Неплохо, если застройщик до начала строительства данного объекта уже принимал участие в возведении жилых домов, которые были успешно и вовремя сданы в эксплуатацию;
- обязательно стоит потребовать у застройщика предъявления следующих документов: разрешение на строительство многоквартирного дома, проектную декларацию, договор аренды или субаренды земельного участка или же свидетельством о государственной регистрации права собственности компании-застройщика на земельный участок, на котором будет вестись строительство многоквартирного дома. Все эти документы должны быть в обязательном порядке, так что отсутствие хотя бы одного из них — повод отказаться от участия в долевом строительстве;
- изучение договора участия в долевом строительстве. Не стоит соглашаться подписывать вексельное соглашение или договор предварительного инвестирования, так как в таком случае застройщик может разорвать договор в одностороннем порядке, а дольщик получает в качестве компенсации только стоимость ценных бумаг, которые он якобы приобрел. Так же в договоре в обязательном порядке должны содержаться следующие пункты — определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства, срок передачи компанией-застройщиком объекта долевого строительства, цена договора, срок и порядок ее выплаты, а также гарантийный срок на объект долевого строительства.
Также при выборе объекта недвижимости, куда будут вложены средства, стоит насторожиться, если компания-застройщик данного многоквартирного дома уже менялась, возможно, даже не один раз, стоимость квартиры слишком низкая, по сравнению с другими подобными объектами в этом районе, продлевались первоначальные сроки строительства, а застройщик хотя бы единожды предоставил недостоверную информацию. Все это говорит о том, что вероятность стать «обманутым дольщиком» по данному объекту возрастает многократно.
Как показывает современный российский опыт, 100% гарантии, что объект будет введен в эксплуатацию точно в указанные в договоре сроки, добиться вряд ли получится, но выше перечисленные меры предосторожности, безусловно, могут значительно снизить риск стать участником «проблемного» долевого строительства. Также не будет лишним и обращение за помощью к профессиональному юристу, имеющему большой опыт в данной сфере и способному дать квалифицированный совет.
Присоединяйтесь к нам на канале Яндекс.Дзен
