Строительный каталог

Коммерческая ипотека в России

Уже несколько лет на российском рынке недвижимости присутствует коммерческая ипотека. Для нас — это относительно новый продукт, а на западе данный вид кредитования достаточно широко распространен. В данной статье мы рассмотрим, что такое коммерческая ипотека, ее особенности, а также состояние этого рынка в современных российских условиях.

Коммерческая недвижимость в кредит
Edward Hopper. Office in a Small City. 1953

Коммерческая ипотека — инструмент приобретения недвижимости для бизнеса

Коммерческая ипотека — это кредит, который выдается банками на покупку нежилых помещений: торговых площадей, складов, офисов и других.

Как и жилищная, коммерческая ипотека предоставляется под залог приобретаемой недвижимости. Однако специфика этого рынка в том, что на данный вид кредита довольно короткие сроки погашения и относительно высокие процентные ставки. Срок предоставления ипотечного кредита на покупку коммерческой недвижимости, как правило, максимально может составлять 10-12 лет, однако чаще всего банки выдают деньги на 5-7 лет. Также потенциальный заемщик должен будет внести первоначальный взнос от 30 до 40% общей стоимости объекта недвижимости.

Конечно же, банк тщательно проверяет своих клиентов, минимальные требования для получения коммерческой ипотеки — наличие прибыльного баланса и срок работы на рынке от 1 года.

Плюсы данного способа приобретения коммерческой недвижимости для бизнеса в том, что объект используется непосредственно для получения прибыли (сдачи помещений в аренду, использование для розничной торговли, оказания услуг и т.д.), поэтому недвижимость сама себя окупает.

Правовые аспекты коммерческой ипотеки

В настоящий момент Федеральным законодательством регистрация права собственности на коммерческую недвижимость, обремененную ипотекой, не предусматривается. Поэтому договор об ипотеке в данном случае заключается на основании общих правил Гражданского кодекса РФ о заключении договоров, с учетом положений Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16. 07. 1998 года № 102-ФЗ. Отметим, что право использовать нежилые помещения в качестве залога, было установлено этим законом только в 2009 году.

Согласно требованиям ст. 9 ФЗ № 102 в ипотечном договоре обязательно должны указываться предмет ипотеки, его оценочная стоимость, существо, срок и размер исполнения обязательства, которое обеспечивается ипотекой.

Также тут есть очень важный пункт. Действующее законодательство не разрешает закладывать недвижимое имущество до момента его покупки. Следовательно, недвижимость сначала необходимо приобрести (оформить договор купли-продажи), после чего ее можно использовать в качестве залога для получения кредита в банке.

Современный рынок бизнес-ипотеки в России

Многие эксперты считают, что коммерческое ипотечное кредитование — в нашей стране до сих пор является заложником перестраховки банков: даже послекризисное снижение процентных ставок пока не стало стимулом увеличения объемов выданных кредитов.

В целом на рынке все те же основные игроки — Сбербанк, ВТБ 24 и РосЕвроБанк. Тем не менее, политика кредитования после кризиса претерпела изменения: требования банков к заемщикам серьезно ужесточились. Что, конечно же, не способствует росту количества выдаваемых займов под залог коммерческой недвижимости.

Рынок коммерческой недвижимости
Dave Knerler. Bank. 2002

Несмотря ни на что, коммерческая ипотека в России начинает постепенно восстанавливаться. Ставки сейчас находятся на уровне 12-16%, ставки снижаются потому, что под больший процент никто кредит брать просто не станет. Сумма первоначального взноса составляет 20-40%. Наиболее выгодные условия в Сбербанке процент 8-16% годовых, взнос 20%, максимальный срок кредитования 10 лет. А в ВТБ 24 самые жесткие условия — 18-26% и 50% первоначальный взнос.

Процентные ставки в большинстве банков снизились за последний год почти в 2 раза и почти вышли на докризисный уровень. Однако ужесточение требований и не простая процедура оформления все еще отпугивают потенциальных клиентов.

Российские банки при выдаче коммерческой ипотеки могут потребовать в обеспечение кредита залог, превышающий предоставляемую сумму в 2, а иногда и 3 раза. К тому же, кредитные организации согласно условиям договора полностью контролируют расходование заемщиком полученных средств. При этом отечественные банки хотят привлекать клиентов с бюджетом приобретения недвижимости в размере свыше 10 миллионов долларов, однако сами смягчить свои условия еще не готовы.

Тем не менее, с начала 2011 года наблюдается небольшой рост спроса со стороны среднего и малого бизнеса на коммерческую ипотеку. При этом примерно половина всех обращений связана с желанием купить офис, 30% — торговые площади. Все дело в том, что приобретение объекта недвижимости для российских предпринимателей за счет своих средств практически не возможно. Тем более, что на некоторые виды деятельности не возможно получить лицензию, если у предприятия нет соответствующих помещений в собственности. Следовательно, для них ипотека — единственный доступный инструментом продолжения своего бизнеса что подтверждает необходимость дальнейшего развития коммерческой ипотеки.

Что нас ждет в будущем

Очевидно, что раз возникает спрос на коммерческую недвижимость, в том числе и ее покупку под ипотеку, который постепенно будет расти, так как бизнес набирает обороты после кризиса, то коммерческая ипотека становится одним из перспективных направлений российского рынка ипотечного кредитования. Также очевидно, что от доступности и массовости данных кредитов зависит развитие экономики страны и улучшение бизнес-климата в целом.

Делать какие-либо прогнозы о развитии коммерческой ипотеки в настоящее время очень трудно.

Однако, даже при такой очевидной потребности в недвижимости у отечественных предпринимателей, будущее коммерческой ипотеки в России четко неопределенно. Многие эксперты согласны с тем, что делать какие-либо прогнозы о развитии коммерческой ипотеки в настоящее время очень трудно. С некоторой долей уверенности можно только говорить о том, что потребность в этом продукте будет расти, а вот как отреагируют российские кредитные организации — совершенно непредсказуемо.

Отечественные банкиры не любят рисковать и опасаются трудных сделок, как правило, банки не стремятся разбрасываться деньгами, а ждут платежеспособных клиентов, предлагая им стандартные условия. В нашей стране пока еще коммерческая ипотека — удел крупных компаний, имеющих определенную финансовую стабильность и гарантии, более мелкие предприятия банками часто просто игнорируются. Если банки не станут больше доверять бизнесу, данный сектор ипотечного кредитования еще долго будет стоять на месте.

Западные банки активнее работают в этой сфере, они больше доверяют малому и среднему бизнесу. Это обусловлено тем, что западные компании все свои доходы декларируют официально, поэтому и кредитным организациям получить достоверную информацию о финансовом положении потенциального заемщика гораздо проще. Прозрачность ведения бизнеса в данном случае — залог успеха, к этому надо стремиться и в России.

Еще следует отметить, что развитие рынка коммерческой ипотеки нежилых помещений тормозится тем, что предлагаемые отечественными банками кредитные программы, чаще всего краткосрочны. Это связано в первую очередь с нехваткой у банков долгосрочных финансовых ресурсов. Следовательно, для развития рынка необходимо банкам активно привлекать финансовые средства с рынка капитала. Это поможет постепенно решить данную проблему, а также упростит получение кредита и станет стимулом для этого сектора коммерческого кредитования.

Анна Белова, рмнт.ру

06.09.11

Яндекс Дзен Присоединяйтесь к нам на канале Яндекс.Дзен

Обсудить  /  7

Материалы из сети:

Закрыть

Строительный каталог