Подведение итогов года — это уже настоящая, можно сказать незыблемая традиция, причем не только в нашей стране. Именно в преддверии Нового года начинают появляться сообщения «в этом году было построено, выполнено, добыто, продано, получено…». Да что говорить, все мы, так или иначе, прощаясь с уходящим годом, начинаем подводить итоги — что успели сделать, что получилось, а что придется выполнять в будущем году.
Pavel Vereshchagin. View of the Moscow Kremlin. 1879
Рынок недвижимости, конечно же, исключением из этой традиции не стал. После завершения такого значимого периода можно сравнить объемы строительства нынешнего и минувшего года, цены на жилую и коммерческую недвижимость и попытаться оценить перспективы. Итак, что интересного и значимого произошло на рынке московской недвижимости в уходящем от нас 2012 году? Каковы прогнозы экспертов на будущий год?
Динамика цен
Хотя в течение всего 2012 года в Москве не наблюдалось резких скачков стоимости недвижимости, цены по-прежнему уверенно демонстрируют тенденцию к росту. Самый наглядный пример — если на начало года средняя стоимость недвижимости в столице установилась на уровне 162 тысячи рублей за квадратный метр, то по состоянию на конец декабря этот показатель увеличился до 186 тысяч рублей за «квадрат». Разница превышает 20 тысяч рублей и является весьма ощутимой. В долларовом эквиваленте разница между средней ценой на московские квадратные метры в начале и конце года еще более наглядна — 5,29 тысячи долларов в январе и 6,07 тысячи долларов в декабре. Так что знаковый рубеж в шесть тысяч «среднестатистический» квадратный метр жилья в столице в этом году все же преодолел.
В разрезе районов Москвы ситуация выглядит так: Арбат прочно удерживает позицию лидера, а вот кандидаты на второе и третье место менялись в течение года практически каждый месяц. По состоянию на начало декабря 2012 года стоимость одного квадратного метра на Арбате достигла 9,382 тысячи долларов. Всего 11 месяцев назад за один «квадрат» квартиры в самом центре столицы просили в среднем 9,033 тысячи долларов, так что цена увеличилась на 1,1%.
В пятерке лидеров, которые по очереди занимали второе и третье места в рейтинге самых дорогих районов Москвы, в 2012 году оказались Китай-город, Хамовники, Остоженка, Якиманка и Тверская.
И если в январе текущего года средняя стоимость одного квадратного метра ни в одном из этих районов не достигала 9 тысяч долларов, то к декабрю цена одного квадратного метра в Тверском районе превысила 9,09 тысячи долларов, а на Остоженке вплотную приблизилась к этой цифре и составила 8,97 тысячи долларов.
Таким образом, данные рейтингов свидетельствуют, что цена на московские квадратные метры медленно и уверенно растет. Причем больше всего выросла стоимость на самые недорогие предложения «эконом-класса» и «элитку» — наиболее дорогостоящие квадратные метры.
Так, стоимость элитной жилой недвижимости в столице за год увеличилась на 3,7% и в среднем составляет 16,4 тысячи долларов, свидетельствуют данные исследования компании ContactRealEstate. Всего на рынке элитной недвижимости в 2012 году было заключено более 800 сделок (результаты 2011 года — 657 сделок купли-продажи).
Интересно, что если в минувшем году среди покупателей элитного жилья в центре Москвы более 60% составляли чиновники, то в этом году число госслужащих среди таких покупателей резко сократилось до 5%, отметила Анастасия Могилатова, генеральный директор компании Welhome. Однако специалисты отмечают, что это вовсе не означает снижение уровня доходов чиновников, вероятнее всего, в свете усиления борьбы с коррупцией они просто решили надежнее скрывать свои приобретения. Это подтверждает тот факт, что среди покупателей «элитки» в 2012 году практически 10% — неработающие пенсионеры. Самым высоким спросом пользовалась элитная недвижимость в Хамовниках, Остоженке, Тверском и Пресненском районах столицы.
Наиболее дешевыми районами Москвы в декабре 2012 года признаны Свиблово, Щукино и Покровское-Стрешнево, цена одного квадратного метра здесь установилась на уровне 5,1 тысячи долларов. Для сравнения: в январе уходящего года наиболее недорогим районом столицы являлось Строгино — 4,9 тысячи долларов за «квадрат». Однако за год стоимость квадратного метра в этом районе выросла до 5,3 тысячи долларов, что позволило Строгино резко подняться в рейтинге московских районов.
Самые интересные новостройки–2012
Всего в столице в течение текущего года было построено более 1,1 миллиона квадратных метров жилья. Это практически на 20% меньше, чем в 2011 году.
В рейтинге самых недорогих новостроек столицы в уходящем году оказались ЖСК «Ваниль», расположенный в Южном административном округе, в Москворечье-Сабурово, «Царицыно» — Бирюлево Восточное, ЖК «Жилой дом МПИ» — Бабушкинский район, «Зеленый берег» — Чертаново Центральное, а также «Загорье» — также Бирюлево Восточное.
Жилой комплекс «Царицыно» также стал самой крупной новостройкой Москвы, средняя стоимость квартир здесь установилась на уровне 98 тысяч рублей (около 3,2 тысячи долларов) за «квадрат».
О наиболее выдающихся и интересных новостройках столицы мы уже писали, так что хотелось бы отметить лишь, что в течение 2012 года в «Старой» Москве было введено в эксплуатацию 71 жилое здание. Средняя цена одного квадратного метра в московских новостройках за год поднялась на 9% и установилась на уровне 171 тысячи рублей (порядка 5,6 тысячи долларов). Несколько завышенная в сравнении с наиболее доступными предложениями средняя стоимость сформировалась за счет высокой цены на новостройки на Остоженке и в Хамовниках. Здесь за один квадратный метр зачастую просят не менее 20 тысяч долларов, а в отдельных элитных Домах клубного типа—более 30–40 тысяч долларов.
Ипотека
Уходящий год заканчивается ощутимым ростом объемов выданных ипотечных кредитов, который в сравнении с 2011 годом увеличился на 30%. Однако ипотека за 2012 год стала дороже. Если в предыдущем году банки в среднем выдавали ипотечные кредиты под 12,5–13% годовых, то в 2012 году данный показатель увеличился до 13,5–14%.
А в конце года многие банковские учреждения, в частности Сбербанк, уже заявили, что в будущем году ставки снова будут расти и могут достигнуть, по мнению экспертов, 15% годовых.
Охотнее банки выдавали ипотечные кредиты на уже готовые квартиры вторичного рынка, сложнее получить ипотеку на жилье в недостроенном жилом комплексе. И ставки в данном случае выше на 1–3%, и требования к заемщикам строже. Однако, среди множества предложений можно отыскать весьма выгодные. Если банк активно сотрудничает с застройщиком, как в случае ЖК «Горки-8», то ставка по ипотеке может быть снижена до 9–10% годовых. Такие предложения, конечно же, редкость, выбор объектов в данном случае ограничен, но ставки куда более привлекательны, чем в среднем на ипотечном рынке.
«Новая» Москва
Наиболее знаковым событием уходящего года стало, конечно же, присоединение к столице территорий так называемой «Новой» Москвы. В городе появилось два новых округа — Новомосковский и Троицкий, а перед застройщиками открылись широкие перспективы освоения достаточно больших территорий.
Согласно данным компании «Азбука жилья», за 2012 год средняя стоимость квадратного метра в «Новой» Москве выросла на 6,3% и в настоящее время составляет 83 тысячи рублей (около 2,7 тысячи долларов). Темпы подорожания оказались меньше, чем прогнозировали риелторы в начале года, предсказывая резкое повышение спроса на квартиры во вновь созданных административных округах.
Если в исторической части города чем ближе новостройка к МКАД, тем дешевле цена на квадратные метры, то в «Новой» Москве ситуация противоположная — они находятся по «разные стороны баррикад» и стоимость недвижимости здесь резко возрастает по мере приближения к Московской кольцевой.
Самыми доступными новостройками «Новой» Москвы специалисты называют ЖК «Москва А101», где однокомнатную квартиру можно приобрести за три миллиона рублей, ЖК «Новые Ватутинки» и ЖК «Престиж». ЖК «Ватутинки» также называют самым масштабным проектом на вновь присоединенных территориях — здесь вниманию покупателей представлены более 1,6 тысячи квартир. «Ватутинки» — это целый микрорайон всего в 14 километрах от МКАД, с двумя школами и тремя детскими садами.
Средняя стоимость одного квадратного метра на вторичном рынке «Новой» Москвы достигает сегодня 96 тысяч рублей, это в среднем на 17,4% больше, чем в Подмосковье, свидетельствуют данные исследования компании «Пересвет-Инвест». Так что свое влияние присоединение к столице на рынок недвижимости данных территорий, безусловно, оказало.
Выводы
Итак, 2012 год для московской недвижимости оказался в целом достаточно стабильным и спокойным, без перепадов и резких скачков цен. Вырос спрос, увеличилось количество предложений и первичного, и вторичного рынка, незначительно поднялась стоимость на все категории жилой недвижимости. В среднем цена на московские квадратные метры увеличивалась на 1,5–2% ежемесячно. Самый ощутимый скачок цен был зафиксирован в октябре, а вот летом на рынке как всегда наблюдалось сезонное затишье.
Из наиболее интересных моментов, опять-таки, хотелось бы отметить увеличение сделок купли-продажи элитных квартир, возросший интерес к многокомнатным квартирам, а также ощутимое повышение объемов выданных ипотечных кредитов.
По словам риелторов, все больший интерес у покупателей вызывают трехкомнатные квартиры, которые в прошлом году явно проигрывали более компактным жилым площадям по количеству сделок. А вот интерес к квартирам-студиям и крохотным «однушкам», напротив, снизился.
Покупатели все чаще предпочитают приобретать квартиры в монолитных или панельных зданиях, а слишком дорогие «сталинки» сегодня можно назвать аутсайдерами рынка — интерес к ним заметно снизился.
Не удалось в 2012 году властям решить проблему с обманутыми дольщиками — ситуация в данной сфере пока складывается не лучшим образом для соинвесторов, а действующие законы защитить их интересы не могут. Предложение ввести обязательное страхование долевых взносов на жилье многие эксперты называют попыткой «переложить расходы бюджета на плечи страховых компаний» и предсказывают, что новый закон приведет к повышению стоимости квартир в новостройках.
Прогнозы на будущее
Специалисты единодушно обещают, что в будущем году не приходится ожидать каких-либо резких изменений в ситуации, сложившейся на рынке недвижимости столицы.
Ставки по ипотеке, несмотря на недавние сетования президента, отметившего, что для большинства россиян ипотечные кредиты недоступны, по-прежнему будут расти, отмечает Андрей Владыкин, глава департамента ипотеки и кредитов компании «НДВ-Недвижимость». Никаких предпосылок к снижению ставок по ипотеке нет, так что ожидать более выгодных предложений банков не приходится.
Повышение ставок до 15%, безусловно, приведет к снижению спроса на недвижимость — далеко не все покупатели будут готовы оформить ипотечный кредит на таких условиях. Кроме того, если ставки по ипотеке достигнут 19% (а есть и такие пессимистичные прогнозы), то большая часть потенциальных покупателей недвижимости предпочтет оформить кредиты в валюте. Ставки по долларовым ипотечным кредитам, скорее всего, останутся на уровне 9–10% годовых. Однако ипотека в долларах выдается, во-первых, на срок до 15 лет, а во-вторых — практически всегда только на вторичное жилье.
«Новая» Москва начнет активно осваиваться застройщиками. По словам Сергея Собянина, мэра столицы, массовая застройка ожидает районы, расположенные в непосредственной близости к МКАДу. В целом власти уже выдали разрешения на строительство не менее 30 миллионов квадратных метров жилья в «Новой» Москве, так что Новомосковский и Троицкий округа точно ждет строительный бум. Впрочем, как пообещал Сергей Собянин, вокруг Троицка появится зона малоэтажной застройки, а удаленные от города районы станут природными зонами, скверами и парками.
Ожидается, что в 2013 году жилье в столице будет дорожать все теми же темпами инфляции, то есть прибавляя 0,5–1–2% ежемесячно, что в итоге приведет к повышению цен на 7–10% в год.
Вопреки предсказаниям некоторых аналитиков, новый финансовый кризис в 2012 году так и не грянул, не ожидаются резкие потрясения и в 2013. Цены на недвижимость в долларах могут даже понизиться, чему будет способствовать и сокращение спроса. В ближайшее время эксперты прогнозируют превышение предложения на рынке над спросом — никаких предпосылок для роста доходов населения нет, а в свете повышения ставок по ипотеке средства на покупку квартир в столице подавляющему большинству россиян и одолжить негде. Так что особой активности от покупателей ожидать не приходится, лето 2013 года может стать и вовсе «мертвым» сезоном, а в периоды ожидания изменений в экономике или после негативных новостей с политической арены спрос может снижаться до нуля, предсказывает Олег Репченко, глава аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU».
Из других новшеств, которые окажут влияние на рынок недвижимости в 2013 году, можно отметить обещанное Владимиром Путиным введение налога на роскошь, в том числе и на элитные квартиры. Какова будет ставка этого налога пока неизвестно, но, думается, что спрос на дорогие квартиры в центре столицы ниже в любом случае не станет.
Кроме того, переоценка кадастровой стоимости земли в Москве, несомненно, приведет и к увеличению стоимости недвижимости — за земельные участки застройщики теперь будут платить в среднем в 1,5 раза больше.
Продолжат власти сносить ветхие пятиэтажки: в 2012 году было снесено всего 30 таких домов, а в будущем планируется расселить и снести не мене 88 пятиэтажных зданий в разных районах столицы.
Цена недвижимости в «Новой» Москве продолжит расти и отрыв от остальных территорий Московской области станет все более ощутимым. На вторичном рынке новых столичных округов стоимость одного квадратного метра превысит 100 тысяч рублей, на первичном — вплотную приблизится к этой отметке.
А еще мэрия продолжит ремонт вылетных магистралей и строительство новых транспортных развязок, будет все так же активно бороться с пробками, откроются в Москве и новые станции метро. Как это скажется на рынке недвижимости столицы — покажет уже такой близкий 2013 год, итоги которого мы тоже через 12 месяцев обязательно подведем. С наступающим!
Присоединяйтесь к нам на канале Яндекс.Дзен
