Строительный каталог

Обзор рынка недвижимости Москвы и Подмосковья за 2011 год

Обычно в преддверии Нового года принято подводить итоги и анализировать — что нового произошло за прошедшие 12 месяцев, чем удивил и порадовал почти завершившийся год. Не стали исключением и специалисты рынка недвижимости российской столицы, в частности эксперты таких ведущих агентств, как «МИЭЛЬ-Недвижимость» и компании «Азбука жилья», уже сделавшие выводы по результатам работы в течение года.

Обзор рынка недвижимости Москвы и Подмосковья за 2011 год
Василий Кандинский. Москва I. 1916

Кроме того, в конце года начинают появляться также прогнозы динамики цен и развития рынка недвижимости на 2012 год.

Основные события, повлиявшие на рынок недвижимости

Итак, что же происходило на рынке недвижимости Москвы в течение 2011 года? Сразу стоит отметить, что год в целом по столичному рынку недвижимости выдался спокойным и не удивил ни резкими повышениями стоимости, ни значительным ростом цен. Аналитики разных агентств недвижимости несколько расходятся в оценках динамики увеличения стоимости квартир, продававшихся на вторичном рынке недвижимости столицы.

Так, по мнению специалистов компании «Азбука жилья», за минувшие 12 месяцев 2011 года цены на жилье в домах старой постройки выросли в среднем по Москве на 8%, тогда как аналитики портала «ГдеЭтотДом.Ру» отметили, что стоимость квадратного метра на вторичном рынке увеличилась лишь на 1,1%. В то же время стоимость квартир на первичном рынке недвижимости за 2011 год в Москве выросла на 3,5%, в Подмосковье — на 4%.

Большинство экспертов сходятся в том, что цена квадратного метра жилья в Москве и области выросла незначительно — в среднем на уровень ожидаемой инфляции, что позволяет говорить о стабильности стоимости жилой недвижимости.

В целом можно выделить несколько главных моментов, охарактеризовавших основные тенденции развития рынка недвижимости Москвы и Подмосковья в 2011 году.

Изменение курса валют

В середине 2011 года наблюдались скачки курса доллара по отношению к рублю, что не могло не сказаться на стоимости квартир, привязанной к доллару. Так, курс доллара США с примерно 28 рублей (показатели середины лета) увеличился до 31 рубля к концу года. Рынок недвижимости среагировал на такие изменения курса снижением стоимости недвижимости в долларах (в среднем по Москве и области долларовые цены за этот период уменьшились на 0,6%) и, соответственно, увеличением цен на квартиры в рублевом эквиваленте — за полгода данный показатель вырос в среднем на 9,5%, полностью «отыграв» ослабление национальной валюты.

Смещение интересов покупателей с центральных районов Москвы на Подмосковье

В 2011 году еще более выраженной стала тенденция поиска квартиры в новостройках именно в населенных пунктах Подмосковья. Такому положению дел способствует гораздо более низкая стоимость квадратного метра в новостройках Московской области в сравнении со столичными показателями.

Жилье в Подмосковье
Алексеев Владимир. Поздняя осень в Подмосковье. 2010

Так, согласно данным агентства недвижимости «МИЭЛЬ-Новостройки», в 2011 году в среднем по Москве стоимость 1 метра квадратного в новостройке достигала 204 тысяч рублей, тогда как в Подмосковье этот показатель установился на уровне 64 тысяч рублей.

Квартиры в новостройках городов Подмосковья привлекают внимание покупателей именно благодаря более низкой стоимости, несмотря на зачастую сложную ситуацию с транспортной развязкой и длительное время, затрачиваемое на поездки в столицу.

Увеличение сделок с привлечением ипотечного кредита

Снижение ставок по ипотечным кредитам, которое наблюдалось в течение всего 2011 года, привело к тому, что количество сделок с привлечение ипотечного кредитования значительно возросло. В среднем число сделок с недвижимостью с использованием кредитных средств увеличилось на 8-10%, по мнению экспертов, рынок ипотечного кредитования вплотную приблизился к докризисным показателям и уже в будущем году может выйти на уровень 2007 года.

Ставки по ипотеке в 2011 году снизились до 12,5%, для сравнения — в 2010 году данный показатель составлял 13,1%, а в 2009 году — 14,3%. Увеличению популярности ипотеки также способствует то, что уже с 1 января 2012 года появляется возможность использовать материнский капитал для погашения ипотечного кредита и осуществления первого взноса за приобретенное жилье.

Средние размеры ипотеки в Москве составили 3 миллиона рублей, чаще всего кредит берется заемщиками на 20 лет, популярность ипотеки на более короткий срок значительно ниже.

Также в 2011 году многие российские банки снизили размеры первоначального взноса, если ранее покупатели недвижимости должны были вносить сумму в размере не менее 30% от стоимости объекта недвижимости, то теперь средний размер первоначального взноса установился на уровне 20%, а в некоторых банках — 10%.

Таким образом, можно говорить о положительной тенденции на рынке ипотечного кредитования и увеличения количества сделок с привлечением заемных средств.

Все же, как отмечают специалисты, даже несмотря на такое снижение ставок, ипотека по-прежнему остается недоступной для большинства жителей столицы.

Увеличение сделок в малоэтажном секторе

Кроме того, что интересы многих покупателей недвижимости устремились в сторону Подмосковья, в 2011 году также наблюдался рост популярности загородных домов, так называемого «одноэтажного сектора» (хотя большинство современных коттеджей все же возводится в 2-3 этажа).

Спрос на коттеджи в Подмосковье в среднем в течение года рос на 2-3% в месяц, растет спрос и на земельные участки без подряда, которые остались самым востребованным товаром на рынке загородной недвижимости.

Ипотечные кредиты
Ben Grasso. Ungrounded. 2011

Как отмечают специалисты, в настоящее время наблюдается превышение спроса над предложением и дефицит коттеджей эконом-класса и качественных таунхаусов.

Средняя стоимость 1 квадратного метра в загородном секторе недвижимости в течение 2011 года изменялась мало — увеличилась всего на 2-3%, а среди элитной загородной недвижимости наблюдался даже спад стоимости — на 3-5%.

Лидером по сделкам с недвижимость по-прежнему остается Новорижское направление.

Улучшение качественных характеристик жилых комплексов

В 2011 году наконец-то наметилась тенденция улучшения качества вновь возведенных жилых комплексов и не только в отношении используемых строительных материалов, но и более внимательного отношения к инфраструктуре ЖК.

Девелоперы стали больше уделять внимания удобной планировке квартир, наличию в комплексе коммерческой недвижимости, которая после введения здания в эксплуатацию станет новыми магазинами, салонами красоты и кафе. Все чаще застройщики стараются привлечь внимание покупателей уютным, зеленым двориком перед многоэтажным домом, детской площадкой и наличием мест для парковки.

Увеличение спроса на новостройки

Эксперты единодушно отмечают, что за минувший год изменились запросы покупателей — значительно вырос интерес к квартирам в домах, которые были возведены в течение последних 10 лет.

А вот спрос на вторичном рынке недвижимости несколько снизился — покупатели стали гораздо требовательнее, выбирая объект недвижимости, обращают внимание не только на состояние квартиры, но и инфраструктуру района, наличие удобной транспортной развязки, планировку квартиры, так что квартиры в домах, нуждающихся в реконструкции, уже не удовлетворяют потенциальных будущих владельцев.

Новостройки в Москве
Геймран Баймуханов. Стройка. 2009

Впрочем, интерес к новостройкам растет только по мере их возведения и приближения даты сдачи дома, все еще очень небольшое количество покупателей готово вложить средства в новое жилье на стадии «рытья котлована».

Снижение спроса на элитные предложения

Лидерами рынка продаж в 2011 году оставались квартиры и загородные дома в эконом-классе, на их долю приходилось более 90% всех сделок. Спрос на элитное, дорогое жилье, расположенное в Центральном округе столицы уменьшился незначительно, всего на 3-5%, однако это все же вызвало небольшое уменьшение стоимости квадратного метра в таких районах, как Чистые пруды, Кропоткинская, Сретенский бульвар, Тверская и Красные Ворота. В среднем, стоимость 1 квадратного метра в таких престижных районах снизилась в долларовом выражении на 2-4%, что, конечно, не сделало элитную недвижимость более доступной для москвичей.

Можно отметить и понижение спроса на многокомнатные квартиры — в 2011 году стали еще менее востребованными четырех и пятикомнатные квартиры. Жители столицы, которые могут себе позволить такое дорогостоящее приобретение, все чаще делают выбор в пользу загородной недвижимости.

Расширение Москвы

Главной новостью столичного рынка недвижимости, с которым связаны основные ожидания инвесторов и покупателей, а также самые масштабные перемены эксперты единодушно называют информацию о расширении территории Москвы и переносе правительственных учреждений за пределы центральных районов.

Сергей Собянин, мэр столицы, не так давно сообщил, что тендер на создание на территории Новой Москвы единой городской агломерации будет объявлен уже до конца 2011 года, так что у ведущих архитектурных компаний есть шанс принять участие в оформлении нового облика столицы.

Освоение новых территорий застройщиками принесет не только появление новостроек, но и увеличение стоимости квартир во вновь присоединенных к Москве населенных пунктах, впрочем, пока говорить о существенном влиянии инициативы властей на рынок недвижимости не приходится — скорее это станет событием уже будущего года.

Самые интересные новостройки Москвы и Подмосковья 2011 года

Среди новостроек, возведенных в 2011 году в Центральном округе столицы, эксперты отмечают Knightsbridge Private park, продажа квартир в котором началась только в конце ноября. Расположенный в Хамовниках жилой комплекс отличается хорошо развитой инфраструктурой и назван самым ожидаемым предложением 2011 года.

Самыми популярными новостройками 2011 года в Центральном округе стали жилые комплексы Sky House, который стал также и самой высокой новостройкой центра столицы, «Английский квартал» и «Итальянский квартал», на которые пришлось более 50% всех проданных квартир в новостройках в Центральном административном округе.

Самой дорогой новостройкой года стал комплекс Barkli Virgin House, расположенный на Остоженке, на территории «золотой мили», к строительству данного объекта был привлечен дизайнер с мировым именем — Келли Хоппен.

Самым крупным новым жилым комплексом центра Москвы в 2011 году стали «Садовые кварталы», с площадью в 11 гектаров.

Среди других интересных предложений специалисты отмечают массовое строительство жилых комплексов в Балашихе и ЖК «Бутово-парк».

Прогноз на 2012 год

По мнению специалистов, если тенденции 2011 года сохранятся и в будущем году, то 2012 может принести на рынок недвижимости следующие изменения:

  • продолжится увеличение количества сделок с привлечением ипотечных кредитов, все большее количество покупателей квартир и домов будут обращаться в банковские учреждения. Рост числа ипотечных сделок может составить 35-40%;
  • спрос и новые предложения продолжат смещаться в сторону Подмосковья, так как центральные районы Москвы практически исчерпали свои возможности по застройке, а слишком высокие цены вынуждают покупателей искать новое жилье в удаленных районах;
  • развитие новых форм жилой площади, таких как лофты, таунхаусы, апартаменты, загородные одноэтажные комплексы;
  • повышение уровня работы застройщиков и качественных характеристик жилья;
  • рост цен на квадратные метры в Москве и Подмосковье, вероятнее всего, останется на прежнем уровне, то есть не более 5-8% в год, в соответствии с уровнем инфляции. Хотя, международная консалтинговая компания Knight Frank, проанализировав 29 городов, расположенных в 5 регионах мира, прогнозирует, что рост цен на московскую недвижимость будет более высоким — порядка 20% в 2012 году. Эксперты связывают такой прогноз с увеличением привлекательности российской столицы, в том числе и для иностранных инвесторов, чему в свою очередь будет способствовать расширение территории Москвы.

Анна Седых, рмнт.ру

12.12.11

Яндекс Дзен Присоединяйтесь к нам на канале Яндекс.Дзен

Обсудить  /  10

Материалы из сети:

Закрыть

Строительный каталог