Все меньше россиян со средним достатком могут позволить себе купить квартиру. У малоимущих граждан шансов приобрести собственное жилье и того меньше. Тем не менее, есть способ решения квартирного вопроса — покупка жилья по долям.
Анри Матисс. Семья художника. 1912
Когда дети — не помеха
Как известно после проведения процедуры приватизации жилья право собственности получает все граждане, проживавшие в нем по договору соцнайма или по ордеру. После государственной регистрации права собственности всех членов семьи нанимателя жилья наделяют равноценными долями в квартире. Собственники имеют право распорядиться принадлежащими им долями по своему усмотрению — продать, подарить, завещать или обменять. Чаще всего продажу жилья собственники осуществляют совместно. С каждым из них покупатель составляет договор купли-продажи, регистрирует его в регистрационной палате и по истечении 21 дня забирает свидетельство о государственной регистрации права на квартиру.
Дело обстоит сложнее, если в числе собственников жилья есть несовершеннолетние. Для того чтобы продать их доли, родители должны получить через органы опеки разрешение от главы муниципалитета. Продать принадлежащие детям доли родителям разрешат только в том случае, если они возьмут на себя обязательство наделить несовершеннолетних жилплощадью. Именно это условие зачастую отпугивает потенциальных покупателей жилья. Чтобы было понятно, как действовать в подобных ситуациях, можно привести следующий пример.
Итак, гражданка Кадомцева, мать четверых детей, решила переехать с семьей из города в деревню, в которой она уже присмотрела себе дом. К сожалению, женщина не соблюла необходимые для совершения купли-продажи формальности и просто отдала деньги владелице дома. Хозяйка жилья прописала гражданку Кадомцеву в дом, а сама выписалась и уехала из деревни. Вскоре многодетная мать решила продать оставшуюся в городе жактовскую квартиру, но органы опеки отказали ей в продаже тех долей квартиры, которые принадлежали ее детям. По идее женщина должна была просто сделать дарственную детям на дом в деревне, но ведь он не принадлежал ей на праве собственности. Более того, в Управлении муниципальным имуществом она узнала, что ее жилье числится самовольной постройкой. На оформление такого проблемного жилья требовалась немалая сумма денег, которой у безработной сельской жительницы на тот момент не было. Тогда она решила продать жактовскую квартиру в городе по долям. На полученные от продажи долей деньги женщина планировала оформить документы на дом в деревне.
Борис Кустодиев. Голубой домик. 1920
Не без труда гражданке Кадомцевой удалось найти желающих приобрести принадлежавшую ей долю, так как потенциальные покупатели в большинстве своем желали купить все доли собственников сразу. Женщина заключила с покупателем договор купли-продажи и на полученные от продажи деньги в течение года смогла оформить деревенский дом в собственность. Она предоставила в органы опеки предварительный договор дарения этого дома своим несовершеннолетним детям и получила разрешение на продажу принадлежавших им долям в жактовской квартире.
Покупка квартиры по долям обошлась покупателю в 150 тысяч, хотя по приблизительным оценкам риэлтеров она стоила не меньше 300 тысяч рублей.
Вскоре с покупателем был заключен еще один договор купли продажи. Сделка сама по себе получилась длительной, но обе стороны смогли получить от нее немалую выгоду.
Гражданка Кадомцева, продав свою долю в жактовской квартире, получила возможность продать в дальнейшем и принадлежавшие детям доли, а покупателю покупка жилья обошлась почти на 50% дешевле. Сначала он приобрел долю у гражданки Кадомцевой за 30 тысяч рублей, а потом выкупил у нее доли, принадлежавшие несовершеннолетним детям, за 120 тысяч рублей. Итого, покупка жактовской квартиры по долям обошлась покупателю в 150 тысяч, хотя по приблизительным оценкам риэлтеров она стоила не меньше 300 тысяч рублей. Но гражданка Кадомцева продала квартиру не потому, что ей пришлось пойти на уступки из-за некоторых проблемных обстоятельств, а потому, что продаваемые отдельно доли стоят на 30-50% дешевле той стоимости, на которую она могла бы рассчитывать, продавая квартиру целиком.
Даже если бы многодетной матери не удалось получить разрешение от главы города на продажу собственности, принадлежавшей несовершеннолетним детям, покупатель все равно получит выгоду от этой сделки. Во-первых, за ним сохранится право на проживание в квартире. Во-вторых, в будущем он сможет участвовать совместно с остальными собственниками в продаже жилья и получит за купленную им долю сумму вдвое больше той, которую он отдал продавцу.
Для оформления сделки купли-продажи доли потребуются следующие документы:
- копии и оригиналы квитанций об уплате госпошлины,
- свидетельство о государственной регистрации права,
- документы, на основании которых у продавца появилось право на собственность,
- паспорт, договор купли-продажи.
Договор купли-продажи можно составить самостоятельно, образец есть здесь.
Преимущественное право покупки
Желающие продать долю могут столкнуться с таким препятствием, как преимущественное право покупки, которым обладает другой собственник жилого помещения. Если собственники осуществляют продажу квартиры совместно, то никаких проблем не возникает. Но нередко бывает так, что один из владельцев активно препятствует продаже доли другому собственнику.
Впрочем, этот вопрос достаточно легко решаем. Обычно при оформлении договора купли-продажи специалист отделения Управления государственной регистрации права требует предъявить нотариально оформленное согласие совладельцев жилого помещения. Но ведь не заставишь человека дать согласие на продажу помимо его воли. В таком случае можно отправить ему заказное письмо с уведомлением. Желающий продать свою долю должен предложить другому собственнику приобрести его долю за определенную цену.
Евгений Иванов. Ожидая почтальона. 2007
Если в течение месяца после получения уведомления о том, что совладелец получил заказное письмо, от него не поступает никакой информации о том, что он готов выкупить долю, тогда можно смело идти сдавать документы в регпалату. Правда, ко всем вышеперечисленным документам нужно также приложить оригинал и копию талона уведомления. Если собственник, не забрал на почте письмо, его вернут отправителю с пометкой «истек срок хранения». В этом случае в регистрационную палату лучше предоставить письмо, не вскрывая.
Гражданам, у которых нет возможности проживать в жилом помещении на праве общедолевой собственности, желательно продать свою долю. В противном случае они будут нести ответственность за содержание помещения и коммунальные услуги наравне с остальными собственниками.
Присоединяйтесь к нам на канале Яндекс.Дзен
