Строительный каталог

Как иностранному гражданину купить недвижимость в России

Прежде всего, давайте уясним для себя, какую цель преследует иностранный гражданин, приобретая жилую недвижимость в России. (О недвижимом имуществе производственного назначения в этой статье мы говорить не будем, потому что это отдельная и очень ёмкая тема.)

Документы для покупки квартиры

Прежде всего, приобретение жилья в такой замечательной столице, как Москва, в наше время считается очень выгодным и престижным вложением капитала. Естественно, прежде всего, речь идёт об эксклюзивном, элитном жилье.

Однако, многие наши ближайшие соседи из стран «ближнего зарубежья» уже давно предпочитают жить в столице России, являясь собственниками бюджетного жилья.

Для многих иностранцев проживание в Москве имеет практическое значение. В то же время, известно, что аренда жилья, которое соответствует социальному статусу менеджеров и топменеджеров иностранных компаний, и которое можно арендовать только за очень большие деньги, стоит не дороже, чем приобретение этого жилья в кредит. Потому эта категория высокооплачиваемых менеджеров иностранных компаний стремится его купить. Очевидно, что интересы бизнеса заставляют такую обширную группу состоятельных людей находиться в России, кстати, и не, только, в столице, но и в прочих городах, большую часть года.

Иными словами, многие из тех, кто снимал квартиры, скажем, через УПДК, теперь предпочитают их покупать.

Большинство из них, долгое время, проживая у нас на Родине, обзавелись семьями, женились на русских женщинах, или, выйдя замуж за русских мужчин, сами обрусели и уже считают Россию своим вторым отечеством. Это, естественным образом, наводит их на мысль о приобретении достойного комфортного жилья в собственность.

В этой статье, для этой группы иностранных граждан, мы расскажем, какие права они имеют при приобретении жилой недвижимости в России, какие документы им потребуются для совершения этой сделки, и как правильно представить эти документы в регистрирующие органы РФ.

А это трудно?

И очень даже просто. Если нанять квалифицированного юриста и поручить ему выполнение всех формальностей. Однако если есть желание всё сделать самому, то и тогда, приобретение жилья в России иностранным гражданином процедура не из самых сложных. На первый взгляд…

На первый взгляд, для того, чтобы приобрести жилую недвижимость в России достаточно представить удостоверение личности и визу. Точнее, даже не сами эти документы, а их нотариально заверенные копии, переведённые на русский язык переводчиком, подпись которого под переводом также нотариально заверена.

Ну, разве что, если у иностранного гражданина, вдруг, есть супруга или супруг, то он неё/него следует представить документ, в котором она/он изъявляет своё согласие на приобретение таковой недвижимости. Естественно, если этот документ будет составлен на иностранном языке, он тоже должен быть легализован, переведён на русский язык и заверен надлежащим образом.

Действительно, законодательством не предусмотрено никаких ограничений в этом плане.

Ещё в советские времена, статья 12 Закона СССР «О правовом положении иностранных граждан в СССР» декларировала право иностранного гражданина на приобретение любых имущественных и личных неимущественных прав, в частности права на приобретение в собственность недвижимого имущества.

Исходя из действующего в настоящее время Гражданского Кодекса РФ (статья 1205) права иностранных граждан на собственность на недвижимое имущество в нашей стране, ничем не отличаются от таковых прав, присущих от рождения россиянам.

Вот только есть одно но. Оно всегда есть в любом деле, требующем подготовки документов и знания процедур.

Дело в том, что законодательство России зачастую не совпадает по вопросам собственности с законодательством тех стран, откуда приехали сюда покупатели жилья.

Например, молодой человек, по нашим понятиям, вполне взрослый и самостоятельный, в возрасте восемнадцати лет, приобретает квартиру в Москве, оформляет все необходимые документы и регистрирует договор, по которому он приобрёл эту квартиру, но…

Но эта квартира остаётся бесхозной. Казус?

Дело в том, что в части приобретения прав на владение собственностью вступает в силу закон его родины. А, как известно, совершеннолетие по законам многих европейских государств, а значит и право на приобретение недвижимости, наступает с двадцати одного года, или даже с двадцати пяти лет.

Следует также акцентировать внимание иностранных граждан, имеющих намерение приобрести жильё в России на том, что совершая такую покупку, они приобретают только квартиру, и ничего, кроме квартиры. Потому что это приобретение не создаёт для них каких-либо дополнительных льгот, связанных с режимом их пребывания в России, в частности не даёт им визовых льгот и преимуществ, не снимает проблемы регистрации, и не облегчает получение разрешения на работу. Получение прав собственности на жилое помещение, также никак не связано с приобретением, например, вида на жительство.

Иными словами, приобретая жилую недвижимость, иностранцы приобретают только право собственности, но не льготы, которые проистекают из такой покупки, и закреплены в законодательстве многих других стран.

Наличие жилой недвижимости не даёт, также, иностранным бизнесменам каких-либо льгот по уплате налогов на их хозяйственную деятельность в нашей стране.

Налоги

Иностранец, проживающий в собственной квартире в России, обязан платить налог на имущество, который рассчитывается налоговым органом по «плавающему» тарифу. При этом, ставка налога на квартиру будет составлять от 0,3 до 2 %% от её стоимости.

Документы

Как уже указывалось выше, иностранный гражданин, приобретающий жилую недвижимость в России имеет права, равно как и несёт обязанности, аналогичные тем, которые предусмотрены Конституцией РФ для граждан России, за исключением случаев, специально предусмотренных Федеральным законодательством.

Это же касается и документов, необходимых для приобретения жилья и регистрации права собственности на него.

Порядок регистрации прав собственности на недвижимость иностранными гражданами в РФ, устанавливается Методическими рекомендациями, утверждёнными Федеральной регистрационной службой 16.05.2007 года. Так, если заявителем при регистрации недвижимости является иностранный гражданин или лицо без гражданства, государственный регистратор, прежде всего, обязан удостовериться в том, что данное лицо находится на территории РФ на законных основаниях. Он должен иметь визу, вид на жительство, разрешение на временное проживание в РФ или миграционную карту. В случае если данное лицо находится на территории РФ временно, то оно должно в установленном порядке уведомить Миграционную службу о своём временном прибытии и предполагаемом сроке нахождения в России.

Следует акцентировать внимание иностранных граждан на той разнице, которая существует между терминами «временное проживание», «временное пребывание» и «вид на жительство».

Эти термины характеризуют статус иностранного гражданина на территории России, и важны для целей приобретения и регистрации им прав собственности на недвижимость, потому что каждому ниже приведённому статусу, соответствует свой специфический документ, который подается в регистрирующий орган и в орган нотариата.

Правовой статус иностранного гражданина в России

Временное пребывание

Временное пребывание, это нахождение иностранного гражданина на территории РФ, на основании выданной ему визы. При этом иностранный гражданин не имеет вида на жительство в России, а продолжительность его нахождения в стране, ограничена сроком действия визы или иного, заменяющего её документа. Этот срок может быть продлён или сокращён в зависимости от целей нахождения иностранца в России и каких-либо конкретных обстоятельств.

Временное проживание

Временное проживание иностранного гражданина России осуществляется на основании разрешения, выданного уполномоченным органом, и ограничено квотой продолжительностью в три года, установленной Правительством РФ.

Разрешение на временное проживание может быть установлено и без учёта этой трёхгодичной квоты в случаях, если иностранный гражданин родился в России и имел ранее российское гражданство, при этом, признан нетрудоспособным и имеет в России детей, которые могут осуществлять уход за ним. Также квота не учитывается, если иностранный гражданин въезжает на территорию РФ с целью осуществления ухода и опеки за больным или нетрудоспособным родителем, который является гражданином России.

Временное проживание без учёта трёхгодичной квоты разрешено лицам, состоящим в браке с гражданами РФ, лицам, состоящим по контракту на военной службе в РФ, лицам, осуществляющим инвестиции в экономику России, в размере, установленном Правительством РФ и в ряде иных случаев, которые рассматриваются отдельно.

Разрешение на временное проживание выдается на основании заявления иностранца, которое рассматривается в шестимесячный срок.

Вид на жительство

В течение срока временного проживания, иностранный гражданин может подать заявление о предоставлении ему вида на жительство. Такое заявление подается не позднее шести месяцев до окончания действия разрешения на временное проживание, но не раньше, чем по прошествии одного года с его начала.

Вид на жительство выдают сроком на пять лет, по истечении которых можно подать заявление о продлении этого срока ещё на пять лет, причём, количество таких продлений не ограничено законом.

Регистрация

Иностранные граждане, независимо от статуса нахождения на территории России, обязаны зарегистрироваться по месту проживания в течение трёх рабочих дней со дня прибытия в Россию. Если место проживания меняется, то в течение трёх дней со дна смены места проживания, регистрацию следует произвести снова.

Регистрация производится на основании предъявленного удостоверения личности и миграционной карты.

Главным основанием для пребывания в России и получения разрешения на жительство, является работа. При этом наниматель иностранного работника, или работник, осуществляющий трудовую деятельность в России самостоятельно, обязан получить разрешение на работу в России.

Этот порядок не распространяется на лиц, имеющих вид на жительство, сотрудников дипломатических представительств, сотрудников международных организаций, а также лиц, обслуживающих выше названные категории иностранных граждан.

Не обязаны получать разрешение на работу и журналисты изданий, аккредитованных в России, иностранные учащиеся российских учебных заведений, работающие в свободное от учебного процесса время в тех же учебных заведениях и иностранные преподаватели, приглашенные в российские учебные заведения.

Удостоверение личности

Заявитель, при регистрации прав собственности на недвижимость, обязан представить удостоверение личности того образца, который установлен законодательством его страны. Это может быть как паспорт, так и иной аналогичный документ (п. 1 ст. 10 Закона о правовом положении иностранцев).

Понятно, что удостоверение личности иностранного гражданина издано в его стране на государственном языке. Соответственно, этот документ должен быть представлен в регистрирующий орган как в подлиннике, для сравнения и сличения подлинности, так и в виде нотариально заверенной копии с переводом на русский язык.

Требования к документам и копиям документов, удостоверяющих личность, представляемым в органы нотариата РФ регламентируются статьёй 45 Основ законодательства о нотариате. Так для нотариального удостоверения перевода, не могут представляться документы, имеющие подчистки, дописки, какие-либо посторонние пометки, кляксы, пятна, закрывающие часть текста, надписи, сделанные карандашом, зачеркнутые слова и иные неоговоренные исправления в тексте документа.

Если представленный документ или его копия, содержит в себе более одного листа, то он должен быть сшит, листы пронумерованы и скреплены печатью в установленном порядке.

После проверки документов, нотариус заверяет подпись переводчика, который осуществил их перевод на русский язык. Следует отметить, что личность переводчика также проверяется. Это не может быть просто случайное лицо, знающее в равной степени русский и иностранный язык оригинала документа, но только известный нотариусу дипломированный специалист, получивший соответствующий диплом об окончании высшего учебного заведения, где он изучал данный иностранный язык.

Аналогичные требования предъявляются к удостоверениям личности лиц без гражданства. Они должны соответствовать требованиям международных соглашений, признаваемых Россией.

Апостиль

Все документы, представляемые в регистрирующие органы, и органы нотариата должны быть, легализованы, в соответствии с нормами международного права.

Легализация документов производится в той стране, где они были выданы, изданы или оформлены. Основной формой легализации документов является апостиль.

Апостиль представляет собой штамп, проставляемый на официальный правовой документ в стране его происхождения на основании Гаагской конвенции от 5 октября 1961 года.

Этот штамп ставится по заявлению гражданина данной страны на документ или его оборотную сторону в уполномоченном органе его страны. В некоторых странах, например в США, вместо штампа, в документ вшивается специальный лист с апостилем.

Апостилированный документ имеет законную силу, и принимается государственными учреждениями и органами нотариата во всех странах, примкнувших к названной Гаагской конвенции.

Если страна происхождения документа не примкнула к Гаагской конвенции, то для его легализации применяется консульское удостоверение.

Консульская легализация

Если апостиль является универсальной формой легализации, и принимается во всех странах, участницах Гаагской конвенции, то консульская легализация действительна только в той стране, чьё консульство её произвело.

Для консульской легализации, документ сначала заверяется в Министерстве иностранных дел или ином уполномоченном органе той страны, в которой он был издан. Затем, заверенный таким образом документ передается в консульство Российской Федерации в этой стране. Перед этим, документ должен быть переведён в этой стране на русский язык, а перевод заверен местным нотариусом.

Легализация документа не нужна

Не требуется легализация таких документов, как паспорт, водительское удостоверение и прочие документы, удостоверяющие личность согласно законам страны их происхождения. Для того чтобы они имели силу в России, их достаточно представить в подлиннике и в виде переведённой копии, с заверением подписи российского переводчика, как уже указывалось выше.

Межправительственными соглашениями отменена легализация документов для целей их законного оборота на территории России, для стран, членов СНГ.

Приобретение жилого помещения

Иностранные граждане имеют право приобретать жильё на территории России наравне с российскими гражданами. Никаких ограничений здесь не предусмотрено.

Иностранный гражданин может приобрести квартиру, часть квартиры или комнату в коммунальной квартире. Однако, даже зарегистрировав её в качестве своей собственности, он не может зарегистрироваться там как в месте постоянного проживания. Дело в том, что регистрация иностранца в жилом помещении, расположенном в России, было бы де-факто равносильно признанию его гражданином этой страны. Но это противоречит действующему законодательству, строго регламентирующему процедуру получения российского гражданства.

Приобретение земельного участка

В принципе, иностранные граждане наравне с россиянами могут приобретать земельные участки, арендовать их или напротив, сдавать в аренду свою недвижимость. Однако в соответствии со статьёй 15 Земельного кодекса РФ существует ряд ограничений в плане приобретения земли иностранцами. Так иностранные граждане и лица без гражданства не имеют права обладать на правах собственности земельными участками, расположенными в приграничных территориях.

Не допускается предоставление иностранным гражданам участков земли, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Также, запрещена передача в собственность земель сельскохозяйственного назначения. Владение и пользование землями сельскохозяйственного назначения допускается лишь на правах аренды.

Исключением в плане приобретения в собственность или на правах аренды, являются земельные участки, находящиеся в пределах границ примерно сорока российских городов. Это города из списка территорий, на которые распространяется режим специальных объектов.

Существует также регламент, устанавливающий порядок предоставления иностранным гражданам земельных участков в территориях специального назначения. В частности это Федеральный закон «О континентальном шельфе Российской Федерации» и закон «О недрах».

Законодательство Российской Федерации не разрешает иностранным гражданам и лицам без гражданства иметь на правах собственности участки недр, континентального шельфа и участки лесного фонда.

Эти земли могут быть предоставлены иностранцам только на правах аренды. Кроме того, эти лица должны иметь государственную лицензию на осуществление того вида деятельности, для которого предназначены данные участки.

Проведение и оформление сделки

В процессе подготовки к совершению сделки продавец обязан собрать пакет документов для подписания и регистрации договора купли-продажи в соответствии с действующим законодательством.

Для совершения сделки продавец обязан представить правоустанавливающие документы на недвижимое имущество. Это должен быть договор, на основании которого он сам приобрёл данное имущество, например договор купли-продажи, договор мены, дарения, ренты, или договор передачи недвижимости в ходе приватизации. Это, также, может быть и свидетельство о праве на наследство.

Кроме этого, продавец должен представить свидетельство о государственной регистрации права собственности на данный объект недвижимости.

Если недвижимостью является квартира, то нужна ещё выписка из домовой книги, подтверждающая, что продавец зарегистрирован в данной квартире. Также, предоставляется экспликация и поэтажный план, выдаваемые БТИ.

Если от имени и по поручению иностранца подготовкой сделки занимается третье лицо, имеющее доверенность, которая составлена за рубежом, то эта доверенность требует обязательной легализации. То-есть, она должна иметь апостиль, о правилах оформления которой мы уже говорили в этой статье.

Если собственник недвижимого имущества приобрёл ее, находясь в браке, то при продаже или ином отчуждении этой недвижимости необходимо получение согласия супруги или супруга на продажу недвижимости.

Кроме перечисленных выше документов, для оформления и регистрации сделки в каждом конкретном случае могут потребоваться и иные официальные бумаги, подтверждающие права сторон сделки или определяющие рамки их обязанностей.

Оформление договора купли-продажи

Договор купли-продажи недвижимости совершается в простой письменной форме в присутствии нотариуса и заверяется им в установленном законодательством РФ порядке.

Покупатель, иностранный гражданин, или уполномоченное им лицо, должен внимательно изучить договор купли-продажи. Перед тем, как подписывать его, необходимо тщательно изучить прилагаемые к нему документы, подтверждающие право собственности продавца на недвижимое имущество, которое является предметом сделки.

Особое внимание следует обратить на пункт договора, в котором продавец декларирует отсутствие каких-либо обременений в отношении продаваемого объекта недвижимости.

Следует обратить внимание, также, на то, как обуславливаются данным договором сроки освобождения объекта недвижимости стороной продавца.

Договор купли-продажи недвижимости считается заключенным с момента его подписания сторонами сделки, но приобретает юридическую силу только после его государственной регистрации в местном органе по регистрации прав на недвижимость и сделок с ней.

При этой регистрации заявителями в регистрирующий орган являются обе стороны сделки, то-есть гражданин России и иностранный подданный.

Следует отметить, что согласно сложившейся практике, все расходы по регистрации договора, нотариальные издержки и прочие расходы, несёт сторона покупателя.

После регистрации договора купли-продажи, стороны подписывают акт передачи объекта недвижимости.

После подписания этого документа производится передача денег от покупателя продавцу.

Расчёт по сделке

Весьма ответственным и сложным моментом является расчёт по совершенной сделке.

Как правило, такой расчёт производится посредством банковской ячейки. Если применяется этот способ расчета, покупатель должен с особым вниманием проверить договор аренды банковской ячейки и сосредоточить своё пристальное внимание на условии, при котором продавец может достать деньги из банковской ячейки. Этим условием, как правило, является зарегистрированный в установленном порядке договор купли-продажи недвижимости. Таким документом может быть выписка из Единого государственного реестра, подтверждающая право покупателя на недвижимость. Кроме этого, необходимо заказать в банке, в котором производится закладка купюр в ячейку, проверку этих купюр на подлинность.

Впрочем, более продвинутые партнёры по сделке купли-продажи недвижимости, могут использовать для расчётов банковский аккредитив.

На территории Российской Федерации все расчёты производятся в рублях. Однако, стороны сделки могут в договоре купли-продажи зафиксировать курс рубля к курсу любой валюты, которую они посчитают наиболее стабильной.

При расчёте следует помнить об осторожности. Зачастую возле сделок с недвижимостью «крутятся» разные мошенники.

Они могут, например, взять с покупателя аванс за продаваемую якобы квартиру, и скрыться с ним. Такие афёры иногда проводятся с квартирами, которые сами аферисты арендуют, но выдают за свою собственность.

Не лишнее для покупателя будет заглянуть и в ЖЭК или аналогичную организацию, которая обслуживает дом, в котором расположена квартира, чтобы убедиться в том, что продавец действительно является продавцом квартиры, а сама она свободна от обременений.

В случае если объектом сделки является земельный участок, целесообразно наведаться в местную Администрацию, чтобы узнать статус земельного участка и получить информацию о его владельцах.

Сделка может считаться завершенной, после регистрации договора купли-продажи в местном органе по регистрации прав на недвижимость и сделок с ней, и получением денег продавцом. И в этом плане, приобретение недвижимости иностранным гражданином, ничем не отличается от таковой, совершаемой гражданами России.

Юрисконсульт Василий Юрченко, специально для рмнт.ру

13.01.11
Обсудить  /  2

Материалы из сети:

Закрыть

Строительный каталог