Строительный каталог

Риски и выгоды приобретения залоговой квартиры

Сначала определимся с терминологией — в этой статье под покупкой залоговой квартиры подразумевается приобретение недвижимости как у вполне «благополучных» хозяев залоговых квартир, так и у неудачливых ипотечных заемщиков, вынужденных продавать жилье под давлением жизненных обстоятельств, либо приобретение уже конфискованной квартиры у банка.

Залоговая квартира
Edvard Munch. Red Virginia Creeper. 1898-1900

В обществе существует распространенное мнение о большой выгоде подобных сделок по дефолтным квартирам — возможности чуть ли не вдвое сэкономить средства личного бюджета по сравнению с рыночными ценами. Как компенсация этой гипотетической выгоды циркулирует не менее устойчивое мнение о больших рисках подобного рода сделок, связанных с невыполненными обязательствами прежнего хозяина, недостаточная юридическая надежность и т.д.

Агентства недвижимости и банки, предоставляющие ипотечные кредиты, какой-либо общей статистики реализации залоговых квартир не ведут. Объем этого сектора на рынке недвижимости можно оценить по комментариям нескольких ответственных специалистов по недвижимости в России. Если руководитель департамента элитной недвижимости фирмы «A- Realty Group» А. Рюмин называет число таких сделок в его компании не боьшим, чем 3 % от общего числа, то руководитель ипотечной службы компании «РЕЛАЙТ-Недвижимость» И. Кажикина озвучивает цифру в 7 %. По мнению регионального директора компании «ИНКОМ-Недвижимость» Ю. Лурье число таких сделок за прошлый год составило в его фирме 9 % от общего количества, руководитель департамента вторичного жилья компании «БЕСТ-Недвижимость» Э. Булычев оценил долю сделок с залоговым жильем в 20 %. Ю. Лурье заявляет, что «риэлторы постоянно продают находящуюся в банковском залоге недвижимость», то есть ее долю на рынке вполне можно считать значительной. Как разъясняет Э. Булычев, большинство таких сделок «происходит по доброй воле хозяев — например, продажа однокомнатной для приобретения двухкомнатной после рождения ребенка и т.д.»

Продажа по принуждению, по единодушному мнению всех экспертов — самый малочисленный сегмент в сделках по залоговым квартирам. 

Большинство хозяев ипотечной недвижимости, не имеющих возможности погасить свой кредит, обращаются в риэлторские фирмы еще до того, как банки в судебном порядке принудят их к продаже. М. Маркарова, управляющий партнер «MAYFAIR Properties», оценивает число таких «подлинно дефолтных» продаж по своей компании в 20 — 25 % от общего числа реализуемых залоговых квартир. Продажа по принуждению, по единодушному мнению всех экспертов — самый малочисленный сегмент в сделках по залоговым квартирам. Руководитель департамента ипотечных кредитов компании «НДВ-Недвижимость» А. Владыкин объясняет это тем, что наступают подобные случаи только после длительной просрочки платежей — не менее 6 месяцев. «Банки стараются решить проблему «миром», предлагая отсрочки, снижение ежемесячных выплат, и подавать в суд решаются только после исчерпания лимита своего терпения».


Кугач Юрий Петрович, Из недавнего прошлого

Очень важный момент по сделкам с залоговой «дефолтной» недвижимостью разъясняет И. Кажикина («РЕЛАЙТ-Недвижимость»): «Агрессивное давление на хозяина ипотечной квартиры со стороны кредиторов, коллекторов, риэлтеров и прочих лиц с целью заставить его продать свою недвижимость без судебного решения подпадают под статью 179 ГК РФ». Поясним нашим читателям, что в этой статье Гражданского кодекса идет речь о незаконности сделки, совершенной под влиянием угроз и тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных условиях. Таким образом, по словам И. Кажикиной, такие сделки «имеют в дальнейшем все шансы быть признанными недействительными в судебном порядке». Заместитель руководителя компании «Delta estate» А. Сапрыкина добавляет, что покупка залоговой квартиры через аукцион (после судебного решения) накладывает на покупателя «необходимость убедится в отсутствии обжалования судебного решения со стороны бывшего собственника». Иначе последующие долгие «судебные тяжбы для новых владельцев способны стать весьма вероятными и результат их заранее просчитать будет непросто».

Факторы, определяющие цену залоговых квартир

Взаимоотношения заемщика и банка

Критичность финансовых взаимоотношений в паре заемщик — банк. Чем ближе кредитная ситуация к хрестоматийной фразе «У — у, как у Вас все запущено…», тем цена на «дефолтную квартиру ниже. Большая общая сумма задолженности вместе со штрафными санкциями и процентами вкупе с длительным сроком игнорирования платежей со стороны заемщика позволяет банку диктовать материальные условия сделки. Т. Воробьева, заместитель руководителя «Московского Агентства Недвижимости» говорит о рекордной в ее практике «цифре в 25 % ценовой разницы между залоговой квартирой и рыночной ценой на нее». А. Владыкин («НДВ-Недвижимость») считает низкую цену «главным фактором, определяющим интерес потенциальных покупателей к залоговой квартире». Однако руководитель департамента вторичной недвижимости компании «Азбука Жилья» А. Банников напоминает, что большинство продаж залоговых квартир происходит после «полюбовного» договора между банком и заемщиком, и «удовлетворенность обоих сторон этим договором не позволяет рассчитывать на существенное снижение цены на залоговую квартиру относительно среднерыночного показателя».

Мастерство риэлтора

Мастерство риэлтора может сказаться на цене залоговой квартиры весьма существенно. Этот фактор хорошо иллюстрируется на примере двух конкретных московских сделок осени 2010 года, приводимых Ю. Лурье. В первом случае покупка залоговой трехкомнатной квартиры недалеко от метро «Полежаевская» была проведена риэлтором по цене, на 800.000 рублей меньшей, чем следующее по дешевизне аналогичное предложение на рынке. Другой эпизод — продажа опытным риэлтором двухкомнатной квартиры в Домодедово. Разумно заинтересовав своего агента в максимальной цене, заемщик получил рыночную стоимость квартиры — то есть, продана она была даже дороже средней цены!

Характеристики квартиры

Потребительские характеристики реализуемой залоговой квартиры могут значительно повысить ее стоимость. А. Рюмин («A-Realty Group») свидетельствует о большом спросе на хорошо расположенные квартиры с качественным ремонтом: «для таких объектов некоторый страх покупателей перед сделками с участием банка с лихвой компенсируется их удобством и комфортностью».

Залоговая недвижимость
Vincent Van Gogh. Vincent van Gogh's Room in Arles. 1888

«Качественные потребительские характеристики залоговой квартиры позволяют заемщику обоснованно рассчитывать на продажу по цене, сравнимой со среднерыночным показателем» — добавляет Э. Булычев («БЕСТ-Недвижимость»).

Непосильность платежей по кредиту

Непосильность ежемесячных платежей банку в сочетании с ограниченностью срока продажи. Фактор, свойственный в большей степени элитарному сегменту залоговой недвижимости. Конкретный пример приводит А. Рюмин по продаже элитного арбатского пентхауса в сентябре 2010 года. «Несмотря на рыночную стоимость на уровне 6.2 млн $, именно необходимость ежемесячно выплачивать банку 100.000 $ послужило главной причиной «уценки» пентхауса до 5.5 млн $». Можно рассматривать этот пункт как частный случай п. 1, когда банк сам заинтересован «загнать» ситуацию с залоговой квартирой в «долговой тупик» и самостоятельно выкупить ее по дискаунтной цене.

Имитация продажи квартиры

Имитация продажи со стороны заемщика — достаточно редко встречающийся фактор, когда цена залоговой квартиры определяется заемщиком с осознанным превышением цены для минимизации вероятности ее продажи. Как разъясняет ген. директор «ИПОТЕК.РУ» Д. Овсянников, подобные случаи иногда фиксируются как «метод недобросовестного заемщика избежать давления со стороны банка, при просрочке платежей на срок менее 6 месяцев». Чтобы избежать психологического банковского «прессинга» в виде телефонных звонков, рассылок писем и т.д. с требованиями погашать долг, держатель ипотечного кредита предоставляет в банк доказательства своей активности по продаже залоговой квартиры, но установленная им цена вызывает у потенциальных покупателей в лучшем случае недоумение. По свидетельству Д. Овсянникова, ему известен случай превышения цены на 35 % от среднерыночной. Дальнейшее развитие подобной ситуации возможно либо в сторону п.1, либо возобновлением ипотечных платежей. Как заявляет С. Иванова, зам. председателя правления КБ «Агропромкредит»: «Подобные действия не только сильно испортят кредитную историю заемщика, но и могут побудить банк инициировать судебное разбирательство с максимальной жесткостью возможных претензий к своему клиенту»

Покупка «дефолтной» залоговой квартиры у банка

Те объекты недвижимости, которые продаются «принудительно», после судебного решения — реализуются на аукционах, причем стоимость единолично определяет банк. И вот именно по таким сделкам цена действительно может быть значительно ниже рыночной — но только может, что далеко не всегда происходит на деле. Если ген. директор компании «Финнеско» Н. Мозгалевская оценивает цену подобных квартир не менее, чем на 10 % ниже среднерыночного уровня, то руководитель «Русипотеки» А. Ипполитов называет значительно более скромную цифру в 5 — 6 %. По заявлению директора «ИПОТЕК.РУ» Д. Овсянникова, сделки по залоговым квартирам с ценой реализации, «ниже 25 % от рыночной, случаются крайне редко». Банки, получившие право распоряжаться дефолтной квартирой, не имеют права реализовывать подобные объекты недвижимости самостоятельно, и привлекают для этого риэлторскую компанию — что увеличивает расходы и, как следствие — конечную цену залоговой квартиры.

Законом установлено, что в первую очередь средства от продажи аукционных квартир поступают банку, заемщик может рассчитывать лишь на их остаток. Более того, как рассказывает Андрей Банников («Азбука Жилья»): «При недостаточности полученных аукционных средств на покрытие банковских расходов, оставшаяся часть взыскивается с бывшего хозяина квартиры, причем новый судебный иск может быть подан банковским учреждением практически незамедлительно после аукциона».

В период снижения цен на недвижимость (сезонного или кризисного) заемщик может попасть в ситуацию, когда реальная продажная стоимость залоговой квартиры не покроет кредит. Как разъясняет Т. Воробьева («Московское Агентство Недвижимости»), подобные ситуации обычно регламентируются кредитным договором при его подписании, причем банки включают в типовой текст пункт о материальной ответственности заемщика всем имеющимся у него имуществом. «Подобный пункт кредитного договора становится очень неприятным сюрпризом для владельцев залоговых квартир — ведь большинство из них считают, что при невозможности погашать кредит они рискуют только заложенной недвижимостью».

Схемы взаиморасчетов по залоговым квартирам

Федеральный закон РФ «Об ипотеке» достаточно подробно регламентирует сделки с залоговым жильем. Практически все эксперты консолидировано заявляют, что главной сложностью такого вида операций с недвижимостью связаны не с сомнительной «юридической чистотой» сделки, а с трудностью синхронизировать действия всех заинтересованных сторон — покупателя, продавца, банка, нотариуса, регистрационной палаты и т.д.


Б.М.Кустодиев. Купец. Старик с деньгами. 1918

К самым распространенным схемам взаиморасчетов по залоговым квартирам можно отнести:

  1. Продавец получает от покупателя сумму аванса, равную размеру своей задолженности перед банком — залогодержателем (или больше), причем с обязательным оформлением предварительно договора (суммы-то немаленькие!). Как рассказывает М. Маркарова («MAYFAIR Properties»), получив сумму задолженности в полном объеме, банк выдает заемщику уведомление о своем согласии на отчуждение залоговой квартиры. Имея на руках этот документ, продавец и покупатель подписывают обычный договор купли-продажи, который надо обязательно (и чем скорее — тем лучше) зарегистрировать в Россреестре и получить выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимость (ЕГРП) о снятии с квартиры долгового бремени.
  2. Использование банковских ячеек — в день сделки в одну ячейку закладывается сумма, которую должник уже выплатил банку, и доступ к ней продавец получит при предъявлении нотариально зарегистрированного договора купли-продажи и выписки из ЕГРП о снятии обременения с его бывшей квартиры. Как поясняет Э. Булычев («БЕСТ-Недвижимость»), «средний срок снятия обременения в регистрационной палате — три рабочих дня, так что покупатель ничем не рискует». В другую ячейку помещается сумма остатка по кредиту, и ее продавец в день регистрации сделки передает банку — залогодержателю. Сумма денег, превышающая кредитные долги залоговой квартиры, передаются продавцом покупателю напрямую, без банковских услуг, после завершения «операции с ячейками».
  3. Покупатель залоговой квартиры может подписать дополнение к кредитному соглашению, по которому он становится поручителем продавца. Этот статус дает покупателю залоговой квартиры юридически законную возможность погасить долг заемщика, после чего банк выдает уведомление на свое согласие планирующегося отчуждения квартиры. Далее в Россреестре одновременно происходит регистрация перехода права собственности, регистрация договора купли — продажи и снятие обременение. Эксперты советуют подобную схему максимально четко и подробно расписать в предварительном договоре.

Юридические расходы по сделкам с залоговыми квартирами выше, чем с обычными объектами недвижимости и могут сильно варьироваться в зависимости от расценок уполномоченных нотариусов. Практически все существующие ипотечные договора содержат в себе пункт о штрафных санкциях за досрочное закрытие кредита — эти штрафы придется заплатить. В среднем по компании «БЕСТ-Недвижимость» Э. Булычев приводит цифру стоимости вывода из-под залога в 200 $ — в нее входит оформление и государственная пошлина.

Специалисты на рынке недвижимости склонны считать риски приобретения залоговых квартир сильно преувеличенными. Т. Воробьева («Московское Агентство Недвижимости») говорит об особой тщательности проверок подобных сделок со стороны всевозможных контролирующих органов (вплоть до прокуратуры и Счетной палаты): «Любая серьезная риэлторская фирма с большим вниманием отнесется к сопровождению сделок с залоговыми квартирами уже в силу весьма вероятных и многократных проверок этих операций на рынке недвижимости в будущем». М. Маркарова («MAYFAIR Properties») добавляет, что грамотное юридическое соблюдение ФЗ «Об ипотеке» и соответствующих статей ГК РФ «сводит риск признания сделок по залоговым квартирам недействительными практически к нулю».

Резюме

Продажа залоговых квартир — заметный сегмент на рынке реализации жилья, и в связи с явными признаками возрождения ипотечного кредитования имеющий перспективы к росту. Проблемы этого вида сделок скорее связаны с большой бюрократической сложностью, чем с потенциально высокой юридической опасностью. Подавляющее большинство залоговых квартир продаются по вполне рыночным ценам. Вероятность купить дешево дефолтный объект недвижимости вполне сравнима с вероятностью приобрести с такой же скидкой «обычную» квартиру, никоим образом к ипотеке не причастную. Специалисты по недвижимости отмечают, что решение о покупке конкретной залоговой квартиры принимается, как правило, с учетом всего комплекса параметров — то есть значение имеют и цена, и расположение, и качество ремонта, и наличие инфраструктуры. Подобный подход еще более сближает «залоговый» сектор реализуемой недвижимости с общими предложениями по продаже квартир.

© Даша Гасанова, специально для рмнт.ру

04.03.11
Обсудить  /  3

Материалы из сети:

Закрыть

Строительный каталог