Что же такое апартаменты? Кто-то считает — что это роскошь, а для кого-то — это самый подходящий объект для вложения средств. Законодательно апартаменты — это номер в средствах размещения площадью от 40 квадратных метров, который состоит из 2х и больше комнат и имеет все необходимое кухонное оборудование.
John Walsom. House Interior.
Однако на практике под апартаментами подразумеваются просторные помещения площадью в 100-250 квадратных метров в престижных многофункциональных комплексах или деловых центрах. Так или иначе, апартаменты относятся к элитной недвижимости. И последнее время становятся все более популярными и востребованными в Москве.
Апартаменты как сегмент столичного рынка элитной недвижимости
В России активный выход апартаментов на рынок недвижимости начался в 2007 году. Этот формат недвижимости в столице стал предлагаться в рамках множества проектов многофункциональных комплексов и общественно-деловых центров. На сегодняшний день в центре Москвы апартаменты предлагают примерно в 10 многофункциональных комплексах. Согласно информации департамента продаж элитной недвижимости агентства Penny Lane Realty, много апартаментов предлагается в Московском Международном Деловом Центре «Москва-Сити», в МФК Империя Тауэр, Город Столиц, Евразия, Федерация, Меркурий Сити Тауэр.
Апартаменты — это довольно дорогой тип недвижимости. Стоимость апартаментов варьируется от 5 тысяч до 35 тысяч долларов за квадратный метр. Цена зависит от района, этажа, типа дома, уровня сервиса и даже вида из окна. В Москве средняя стоимость апартаментов составляет около 8 тысяч долларов за квадратный метр. При этом 15% общего объема предложения приходится на апартаменты стоимостью 5 — 6 тысяч долларов за квадратный метр, а 25% — это объекты стоимостью от 8 тысяч до 15 тысяч долларов за квадратный метр. В состав МФК кроме жилых апартаментов входят рестораны класса de luxe, бизнес-центр, торговый центр, салон красоты, спортивный клуб, сауна и многое другое. Здание комплекса оснащено подземным паркингом. Жителям предоставляется полный набор гостиничных услуг: горничная, консьерж-сервис и другое.
В структуре арендаторов и покупателей столичных апартаментов, которые входят в состав многофункциональных комплексов, примерно 70% приходится на долю крупных компаний, среди которых каждая четвертая — отечественная. Остальные 30% — это частные клиенты, которые приезжают в Москву, с деловыми целями, среди них доля иностранцев составляет до 40-45%.
Апартаменты набирают популярность
Интерес к апартаментам в Москве в основном проявляют люди, которые живут за пределами столицы. Для них важно местоположение объекта, его высокий статус. Также внимание к данному виду недвижимости проявляют высокопоставленные сотрудники, которым неудобно ежедневно ездить в свои загородные резиденции, поэтому иногда они предпочитают иметь апартаменты в столице.
Тихобразов Николай. Интерьер в Петербурге. 1844
По данным агентства, «МИЭЛЬ-Коммерческая недвижимость»», при долгосрочной аренде (от года) или при покупке апартаментов потенциальный клиент — это, как правило, мужчина (очень редко женщина) в возрасте 30-45 лет, с уровнем дохода от 5 тысяч долларов.
Отношение российского бизнеса к апартаментам постепенно меняется, этот формат недвижимости становится более привычным.
Среди пожеланий потребителей и основных требований, которые предъявляются к номерам-апартаментам со стороны потенциальных клиентов, можно назвать отделку апартаментов «под ключ» с полной меблировкой, плюс дополнительный сервис, соответствующий гостиничному обслуживанию.
Рост интереса к апартаментам в столице вызван существующим в настоящий момент дефицитом гостиниц класса 3-4 звезды и достаточно высокими, порой не совсем оправданными, ценами на номера в гостиницах класса «люкс», а также отечественными особенностями рынка аренды квартир. Отношение российского бизнеса к апартаментам постепенно меняется, этот формат недвижимости становится более привычным, распространенным а, следовательно, и более востребованным со стороны представителей биснес-элиты.
Если рассматривать спрос на апартаменты по географическому принципу, то 35-40% спроса приходится на долю арендаторов и покупателей, интересующихся апартаментами, расположенными в Центральном административном округе. Такие апартаменты по характеристикам соответствуют обычно 4-5 звездочным гостиничным номерам. 45-50% составляют арендаторы и покупатели, которых интересуют объекты, расположенные в Юго-Западном и Западном административных округах. Их характеристики соответствуют номерам в 4-звездочных гостиницах. Дополнительным преимуществом этих апартаментов являются высокоразвитая транспортная и социальная инфраструктура, а также достаточно благоприятная экология. На апартаменты, расположенные в спальных районах Москвы, приходится 10-15% общего спроса. Такие объекты по уровню сервиса соответствуют 3-звездочным гостиницам.
Так же следует отметить, что в общем объеме спроса на апартаменты в столице около 75% потенциальных клиентов заинтересованы в аренде и только 25% — в покупке.
Апартаменты как объект инвестирования
Кроме того, что апартаменты в последнее время становятся популярным приобретением среди московской бизнес-элиты. Сейчас многие также рассматривают данный вид недвижимости в качестве подходящего объекта инвестирования.
Апартаменты интересны инвесторам, которые в дальнейшем предполагают их сдавать в аренду иностранным гостям. Ведь как мы уже рассмотрели выше, больше половины спроса на столичные апартаменты приходится на иностранцев. Это обусловлено тем, что апартаменты — это вид жилья в западной традиции. Для большинства иностранцев такой формат недвижимости является привычным и давно знакомым.
Игорь Чайковский. Время — деньги. 1999
А так как спрос на апартаменты большой и последнее время только растет, то и вложение денег в данный сегмент недвижимости может принести инвестору значительную прибыль.
Что же касается инвестирования в строительство многофункциональных комплексов с апартаментами, то для девелопера — это очень непростой проект. Такие проекты отличаются сложной профессиональной эксплуатацией, высокими издержками, возникающими по истечении срока аренды. К тому же при разработке проекта нужно найти подходящее местоположение, которое должно быть абсолютно идеальным. В случае с арендными проектами кроме самого строительства возникает еще один момент — последующее управлении и обслуживание комплекса. Именно поэтому в столице строительство многофункциональных комплексов ведется не очень активно. Но в силу того, что растет спрос, в ближайшее время предложение апартаментов, вероятно, тоже должно увеличиться. Данный сегмент рынка элитной недвижимости имеет значительные перспективы развития в Москве.
Юридические аспекты
Многие потенциальные покупатели воспринимают апартаменты как объекты элитной недвижимости, наличие которых в собственности придает владельцам некоторый особый социальный статус.
Однако тут есть несколько тонких юридических моментов. В силу того, что официально апартаменты относят к нежилым помещениям, то, как и в любом другом номере отеля, прописаться в них, нельзя. Тем не менее, для большинства потенциальных покупателей апартаментов данный вид недвижимости не является основным жильем, поэтому для них процедура регистрации не имеет существенного значения.
Апартаменты в России уже никого не удивляют, они стали привычными объектами на российском рынке.
А вот для застройщиков статус апартаментов, как нежилых помещений, дает возможность включать их в состав многофункциональных комплексов, которые строятся на территориях, изначально не предназначенных для возведения жилых комплексов. Многие эксперты отмечают, что именно данный фактор повлияет на развитие столичного рынка апартаментов в текущем году.
Перспективы
На сегодняшний день в Москве предложение элитных апартаментов составляет около 30 % всей элитной недвижимости. Это свидетельствует о том, что за последние несколько лет апартаменты из единичных предложений выросли в самостоятельный и достаточно перспективный сегмент рынка, который уже прочно занял свою нишу.
Маловероятно, что апартаменты будут очень популярны среди широких слоев населения. Это обусловлено и довольно большой ценой, и статусом элитного жилья. Однако спрос на них есть, и он постоянный и стабильный.
Некоторые эксперты утверждают, что вследствие того, что спрос на качественную жилую недвижимость в столице ненасыщен, востребованность апартаментов будет продолжать расти при условии проведения грамотного маркетинга. Также можно прогнозировать высокий спрос на апартаменты в районах деловой активности, а также в традиционных «элитных» районах ЦАО. Однако существуют и противоположные мнения, согласно которым, существенного роста предложения апартаментов в Москве в ближайшее время не произойдет.
Кто из экспертов окажется прав, покажет время. С уверенностью можно утверждать только одно — апартаменты в России уже никого не удивляют, они стали привычными объектами на российском рынке. С каждым годом — этот сегмент рынка элитной недвижимости приобретает все больше сторонников и потенциальных клиентов. А спрос, как известно, рождает предложение.
Присоединяйтесь к нам на канале Яндекс.Дзен
