Среди столичных объектов недвижимости в последнее время все чаще можно встретить многофункциональные комплексы (МФК). Девелоперы все больше обращают внимания на данный сектор. Однако успешных примеров МФК в столице пока не так и много. Давайте рассмотрим специфику рынка столичных многофункциональных комплексов.
Особенности московского рынка МФК
Если рассматривать, что же такое многофункциональный комплекс, то следует сказать, что в классическом виде МФК должен выполнять не менее 3х функций, которые независимо друг от друга будут приносить доход.
Эдгар Дега. Хлопковая контора. 1873
МФК может включать в себя элементы офисной, торговой, жилой, гостиничной и спортивно-развлекательной недвижимости. Обычно, в сегодняшних МФК наибольшая доля принадлежит коммерческой недвижимости: около 15-20% общей площади приходится на торговые помещения, 50% — на офисы, остальное — жилая недвижимость. Как правило, на нижних этажах располагается торговые залы, выше — офисы, самые верхние этажи отдаются под жилье.
Развитие в Москве строительства таких комплексов связано с дефицитом и высокими ценами на землю. В итоге девелоперы, строя высотные многофункциональные здания пытаются выжать максимум прибыли из имеющегося в наличии земельного участка.
Следует отметить, что в кризис реализация большинства МФК в столице была приостановлена. Данное обстоятельство было связано в первую очередь с тем, что они требуют сложных конструктивных и архитектурных решений. МФК относятся к достаточно дорогим проектам, которые, как правило, не могут быть успешно реализованы в эконом-классе. Такие комплексы правильнее всего отнести к бизнес-классу, который в период разгара кризиса оказался менее всего востребованным.
Как отмечают некоторые эксперты, вследствие того, что жилая недвижимость в кризис просела гораздо меньше, чем коммерческая, то и восстановление рынка жилья идет сейчас более быстрыми темпами. А вот в сегменте офисной и торговой недвижимости спрос сейчас восстанавливается заметно медленнее. Естественно, эта же тенденция, отразилась и на структуре многофункциональных комплексов. Сейчас жилая часть, представленная апартаментами, занимает все большую долю в структуре МФК.
Также в настоящий момент обязательным для любого современного столичного многофункционального комплекса является достаточное количество парковочных мест. Это повышает привлекательность МФК, как объекта коммерческой недвижимости.
Преимущества МФК
К главным преимуществам многофункциональных комплексов можно отнести возможность диверсификации возможных финансовый рисков, а также максимально эффективное использование всей площади объекта.
Виктор Васнецов. Палаты царя Берендея. 1885
Как отмечают эксперты, проект, который создается для различных категорий потребителей, позволяет скорректировать риски снижения спроса в отдельных сегментах недвижимости. Кроме того, как уже отмечалось выше, строительство подобных комплексов дает возможность застройщикам экономить земельные ресурсы, а также снизить энергозатраты.
Однако, главная цель строительства многофункциональных комплексов — это получение прибыли. При правильном проекте, построенном на эффективной концепции, сочетание различных функций в одном объекте дает отличный эффект, что дает возможность получить больший доход от эксплуатации комплекса. Прибыль девелоперов от крупномасштабного МФК намного выше, чем от скромного клубного дома.
Многие деловые люди предпочитают, чтобы все необходимое находились как можно ближе.
К тому же ощутимые преимущества МФК могут ощутить не только строительные компании, а также и обитатели подобных комплексов. В жилой части МФК квартиры, как правило, покупают люди, которые трудятся в офисных центрах комплекса, они же являются основными клиентами присутствующих тут объектов инфраструктуры.
Именно поэтому такие комплексы очень удобны для крупных современных мегаполисов, позволяя людям существенно сэкономить время, которое тратится на перемещение по городу. Современная жизнь, с ее динамичностью, предъявляет большие требования ко времени, которое приобретает все большую ценность. Многие деловые люди предпочитают, чтобы все необходимое находились как можно ближе. Отсюда вывод, что с точки зрения оптимизации времени многофункциональные комплексы идеальны, так как тут можно одновременно работать, жить и проводить свободное время.
Недостатки МФК
Как бы не был удобен такой комплекс для проживания, но если вы человек семейный вам здесь может не хватать многих очень важных элементов инфраструктуры. Здесь вы, как правило, не найдете классической придомовой территории, оснащенной детской площадкой, внутренним двором и гостевой парковкой. К тому же, врядли рядом будет детский сад, школа или поликлиника.
К недостаткам большинства МФК также относится и отсутствие вблизи объектов природы (сквер, парк, даже просто деревья тут редкость). Большинство подобных комплексов располагается в непосредственной близости от крупных магистралей.
Еще один недостаток МФК, как жилых объектов, в том, что при условии большой доли в комплексе нежилых помещений, функционирование всего здания в целом будет подчинено в большей степени только им. Следовательно, использование территории будет подчинено особому режиму, как, впрочем, и потребление воды, электроэнергии и тепла.
Abel Grimmer. The Tower of Babel. 1604
Для московских девелоперов еще одна проблема — это подбор подходящей квалифицированной управляющей компании, которая обеспечит эффективную работу с объектами недвижимости разных сегментов, которые отличаются своими функциями. К сожалению, большинство отечественных управляющих компаний имеют узкую специализацию, как правило, они больше работают в секторе коммерческой недвижимости. УК, которые эффективно могут работать одновременно и с коммерческой, и с жилой недвижимостью практически нет на столичном рынке.
Самые перспективные и успешные комплексы в Москве
По оценкам аналитиков в области рынка недвижимости в настоящий момент самым удачным сочетанием сегментов коммерческой недвижимости, которые включаются в состав многофункциональных комплексов — это комбинация двух самых востребованных форматов: офисные помещения и апартаменты.
Если рассматривать список самых масштабных и перспективных многофункциональных комплексов в столице, которые предлагают к продаже или аренде апартаменты, то комбинация: офисы класса «А» и апартаменты присутствуют практически в каждом крупном многофункциональном комплексе, и на них в совокупности приходится от 60% до 85% всей площади здания.
Такая динамика объясняется очень легко. Дело в том, что спрос на аренду и покупку апартаментов, которые расположены в деловом центре Москвы, определяют главным образом топ-менеджеры и представители крупного бизнеса. Спрос на них постепенно растет, так как это очень удобный формат жилья для деловых людей.
В качестве примера самых популярных на данный момент МФК можно отметить комплекс «Город столиц», состоящий из двух высотных зданий «Москва» и «Санкт-Петербург». Общая площадь комплекса около 289 тысяч квадратных метров. Здесь практически в равных долях представлены три вида недвижимости: офисы, апартаменты и торгово-развлекательная составляющая. На сегодняшний момент в данном комплексе в продаже имеются полностью готовые для проживания апартаменты, цена которых от 10 тысяч до 25 тысяч долларов за кв.м. Стоимость офисных площадей в МФК «Город Столиц» находится в пределах от 8 тысяч до 18 тысяч долларов за кв.м, аренда обойдется в 850-950 долларов за кв.м. в год.
В многофункциональном комплексе, расположенном на Цветном бульваре и получившем название «Легенды Цветного», также представлены офисные помещения класса «А» и апартаменты. Общая площадь МФК 112 тысяч кв. м Офисы занимают шесть этажей, а под апартаменты отведено целых восемь верхних этажей. На первом этаже здания расположились торговые помещения. Стоимость аренды здесь на офисные площади составляют 900 — 1000 долларов за кв.м в год, стоимость апартаментов, выставленных на продажу, варьируется от 8,7 тысяч до 17,5 тысяч долларов за кв.м.
Многофункциональный комплекс «Theloft», площадь которого 20 тысяч кв. м также предлагает своим клиентам апартаменты и офисные помещения. Под апартаменты здесь отдано почти 70% общей площади здания. Стоимость, как офисов, так и апартаментов в данном многофункциональном комплексе практически одинакова и варьируется в диапазоне от 4 тысяч до 5,7 тысяч долларов за кв.м.
Что ждет рынок МФК в будущем
Что касается дальнейших перспектив развития формата многофункциональных комплексов на территории Москвы, то, по мнению большинства экспертов, это возможно только при осуществлении комплексных программ освоения промышленных зон и реконструкции ветхого жилья в центре города. Причина этого проста — нехватка свободных земельных площадей в столице.
Однако реорганизация промышленных территорий, довольно сложный и забюрократизированный процесс. Вследствие этого девелоперы сталкиваются с рядом препятствий.
Еще одним перспективным направлением развития МФК в Москве можно назвать разработку и реализацию крупномасштабных проектов за пределами садового кольца, включающих объекты социальной инфраструктуры. Соединение бизнес-центров, гостиничных комплексов, детских площадок, парков и прочих элементов инфраструктуры позволит повысить популярность МФК как объектов жилой недвижимости. При этом во время строительства инфраструктуры необходимо будет учитывать класс, как самого комплекса, так и территории, на которой он будет возводиться. Потому что офисы класса «А», врядли будут востребованы у арендаторов в области. При этом качественные, и относительно недорогие помещения привлекут внимание многих владельцев малого и среднего бизнеса.
В целом сегмент многофункциональных комплексов — это достаточно перспективное направление на столичном рынке недвижимости. За подобными комплексами будущее. Только подходить к строительству МФК следует правильно, от продуманности проекта будет зависеть и прибыльность, и востребованность комплекса.
Присоединяйтесь к нам на канале Яндекс.Дзен
