Строительный каталог

Рынок офисной недвижимости — итоги 1 квартала 2011 года

Подводя итоги первого квартала 2011 года в сфере столичной офисной недвижимости, следует отметить, что основными тенденциями данного сегмента рынка в рассматриваемом периоде, по мнению большинства экспертов, является закономерное возвращение на рынок потенциальных арендаторов, а также продолжающий увеличиваться дефицит качественного предложения.

Рынок офисной недвижимости
Jacob Lawrence. Cabinet Makers. 1946

Спрос на офисы в Москве за год вырос больше чем на треть

По сравнению с аналогичным периодом 2010 года спрос на офисы в столице вырос в среднем на 30-40%, что без сомнения обусловлено общим ростом экономической активности в стране и улучшением бизнес-климата по сравнению прошлыми годами.

Наблюдался рост активности по аренде офисов среди иностранных компаний и крупных банковских операторов. Примечателен тот факт, что на данный момент потенциальные арендаторы уже готовы рассматривать предложения офисных помещений без отделки. По сравнению с прошлым годом столичные агентства заявляют, что количество арендованных офисных помещений в состоянии shell&core (голые стены и потолок) увеличилось более чем на 30%.

Как сообщил Максим Жуликов, главный специалист департамента офисной недвижимости агентства Penny Lane Realty, в первые три месяца текущего года со стороны рантье заметно увеличился спрос на приобретение готового арендного бизнеса. Он также отметил, что среди потенциальных покупателей, в основном, отечественные частные инвесторы. Иностранные инвесторы даже в случае готовности приобрести какие-либо объекты, очень часто просто не успевают вовремя реагировать на очень быстро меняющуюся рыночную ситуацию.

Все более стали ощущаться последствия запрета московских властей на возведение офисных зданий в пределах ТТК.

Также следует отметить, что в период с января по март 2011 года наблюдался достаточно высокий и стабильный спрос на приобретение офисов класса «А» и «В». Как правило, интерес к подобным объектам проявляли крупные компании в целях размещения здесь своих структур. Так, например, в феврале появилась информация о том, что приобрести бизнес-центр захотели Raifaisen Bank и «Ростелеком». Еще один яркий пример — это переговоры представителей Альфа-Банка с компанией AFI-Development о покупке бизнес-центра «Аквамарин».

Еще одна тенденция первого квартала текущего года заключается в том, что все более стали ощущаться последствия запрета московских властей на возведение офисных зданий в пределах третьего транспортного кольца. Столичные застройщики в поиске новых стройплощадок начали проявлять активный интерес к бывшим промышленным зонам в центре города.


Василий Кандинский. Москва 1. 1916

Проведение редевелопмента впоследствии даст возможность строительным компаниям выгодно продать эти объекты. Так, например, компания Sminex продолжает активно осваивать данный сегмент рынка. Уже совсем скоро на столичный рынок выйдут совершенно обновленные площади бывшего завода «Салют». Недавно также появилась информация о приобретении этой же строительной компанией бывшей промзоны, расположенной по адресу проспект Мира, 102.

Также отметим и то, что наибольший спрос в первом квартале 2011 года наблюдался на офисные площади в бизнес центрах, расположенных в центральном административном округе Москвы. Повышение спроса на офисы класса «А» и «B+» подтверждается тем, что, по результатам первых трех месяцев текущего года заполняемость бизнес центров категории «А» составляет от 90% до 95%, категории «B+» — от 80% до 90%. В качестве примера востребованных бизнес центров, можно привести: БЦ «Орликов», БЦ «Ноев ковчег», БЦ «Усадьба», БЦ «Александр Хаус».

Предложение офисов пока не вернулось на докризисный уровень

В первом квартале текущего года на рынок вышло несколько новых предложений в сегменте офисной недвижимости. В первую очередь прирост предлагаемых площадей произошел за счет объектов, которые были построены еще в 2010 году. Так объем нового предложения офисных помещений за первые три месяца 2011 года вырос более чем на 200 тысяч кв.м.

Однако, если сравнивать предложение с докризисным уровнем, то следует отметить крайне низкую активность московских девелоперов. В основном в текущем году будут проводиться работы по завершению строительных работ на объектах, которые были начаты еще в 2008-2010 годах. Современные столичные застройщики очень серьезно стали подходить к оценке перспектив и потенциальных рисков новых проектов, особенно в сегменте коммерческой недвижимости. Например, некоторые строившиеся бизнес-центры, которые находились еще на ранней стадии строительства, были подвергнуты редевелопменту и на их месте были построены апартаменты. Так, общая площадь проектов, которые за счет редевелопмента станут теперь объектами жилой недвижимости, составляет около 1 миллиона кв. м.


László Moholy Nagy. Construction. 1923

На формирование данной тенденции, в первую очередь, повлияла отмена строительства некоторых крупных известных проектов, а также осуществление пересмотра согласований и разрешений, которые ранее были выданы прежней столичной администрацией. На данный момент официально известно об отмене строительства объектов коммерческой недвижимости, общая площадь которых составляет почти 900 тысяч кв. м.

Если рассматривать предложение офисов на вторичном рынке, то многие эксперты отмечают возвращение к характерной для докризисного периода модели «виртуальных» продаж. Продавцы предлагают на продажу свои активы только для того, чтобы узнать, насколько выросли в цене их объекты. Следует отметить и то, что цены предложений по сравнению с прошлым годом поднялись более чем на 30%, однако все сделки с коммерческой недвижимостью сейчас совершаются в рамках рынка. В целом, количество реально предлагаемых на продажу офисных объектов по сравнению с 2008-2010 годами резко сократилось.

В качестве одного из самых интересных и перспективных новых проектов, вышедших на рынок в начале 2011 года можно назвать бизнес-центр «Барклай Плаза». Это современный деловой комплекс, относящийся к классу «В+». Общая площадь объекта составляет порядка 47 тысяч квадратных метров. Он отличается достаточно развитой инфраструктурой (ресепшн, ресторан, отдельная столовая для сотрудников, торговая галерея, фитнес-цент и бассейн), а также легким доступом ко всем основным транспортным линиям города.

Цены на покупку и аренду офисов несколько выросли

По сравнению с аналогичным периодом 2010 года арендные ставки и цены на продажу офисной недвижимости в Москве выросли на 15-20% в зависимости от местоположения и класса объекта. Если же брать рост цен на офисную недвижимость в период с января по март 2011 года, то он составил около 2-3% в зависимости от объектов.

Рост цен произошел по нескольким причинам. С одной стороны на цены повлияли прогнозы о значительном сокращении строительства новых объектов коммерческой недвижимости и очень медленные темпы вывода на рынок заявленных ранее объектов. С другой стороны снижение доли свободных качественных офисных площадей с полной отделкой.

Заметному увеличению цен поспособствовал и рост покупательской способности частных инвесторов.

Средние арендные ставки на столичные офисы класса «А» в 1 квартале составил от $700 до $1100 за квадратный метр, на офисы класса «В+» и «В» — от $300 до $950 за квадратный метр. Также следует отметить, что уровень цен на торговые площади в центре Москвы закономерно несколько выше и составляет от $1000 до $4000 за квадратный метр. По итогам 1 квартала 2011 года в число самых дорогих московских улиц вошли: Тверская, Пятницкая, Столешников переулок, Петровские линии, Камергерский переулок, Большая Дмитровка, Кузнецкий мост, Большая Ордынка, Остоженка, Третьяковский проезд.

Подводя общие итоги 1 квартала 2011 года можно утверждать, что в ближайшем будущем рынок коммерческой недвижимости, а в том числе и рынок офисов в Москве ожидает очередное повышение арендных ставок и цен. К тому же можно предположить, что продолжится нарастание активности спроса в данном секторе. При этом самыми востребованными и перспективными, вероятно, останутся офисные помещения класса «А» и «B+». Также можно сказать, что наметившаяся в I квартале четкая тенденция увеличения на рынке дефицита подобных офисных площадей будет продолжаться и до конца текущего года. Еще год назад в категории офисы в бизнес центрах класса «А» и «В+»» на рынке свободно можно было найти до 10 подходящих предложений. В настоящий момент число офисов, предлагаемых в данном сегменте, уменьшилось до 1-2.

Несмотря на заметно выросшую рыночную активность в 1 квартале текущего года, по прогнозам специалистов, московский рынок офисной недвижимости к докризисным показателям вернуться сможет, скорее всего, только к 2012-2013 году.

Во 2 квартале текущего года многие эксперты прогнозируют небольшой рост арендных ставок на уровне в 2-3%, который в первую очередь будет обусловлен сезонным увеличение спроса и желанием потенциальных покупателей и арендаторов завершить все сделки до начала периода летних отпусков. Также специалисты прогнозируют, что в течение 2011 года высокими темпами будет снижаться качественное предложение офисных площадей, а к концу года столицу ждет жесткий дефицит объектов в данном сегменте рынка.

© Анна Белова, специально для рмнт.ру

03.05.11

Яндекс Дзен Присоединяйтесь к нам на канале Яндекс.Дзен

Обсудить  /  1

Материалы из сети:

Закрыть

Строительный каталог