Строительный каталог

Рынок коммерческой недвижимости в условиях изменения границ Москвы

В начале июля 2011г. Московская областная дума подписала соглашение об изменении границ Москвы и Московской области. Данный документ призван законодательно закрепить границы, которые сильно изменились за последние несколько десятилетий, но ранее не были оформлены официально.

Рынок аренды коммерческой недвижимости
Сергей Иванович Смирнов. Ярмарка в престольный день. 2007

Присоединение к Москве новых территорий, несомненно, окажет влияние на столичный рынок недвижимости. Как отмечают многие эксперты, перспективы развития рынка коммерческой недвижимости в столице уже не так радужны, как были в начале года. Оживление данного сегмента рынка, отмеченное в первом полугодии, после таких серьезных изменений может замедлиться. Застройщики не уверены в том, как события будут развиваться дальше, так как нет четких планов застройки новых территорий. Перераспределение земельных участков в любом случае повлияет на структуру рынка, это касается всех видов коммерческой недвижимости: офисов, торговых комплексов, складов и прочих объектов.

Девелоперы на распутье

Как известно, согласно подписанному соглашению, к Москве присоединяется 102 новых участка общей площадью 723 га, в том числе Люберецкие поля аэрации (578 га). Московская область также получит новые земли — 328 га, включая 216га поселка Толстопальцево.

Это довольно большие территории, которые требуют от властей составления комплексного градостроительного плана, который будет предусматривать административное строительство, социальное (образовательные и научные центры, жилье), а также строительство новых деловых центров. А решение этих задач может занять не один год.

Перераспределение территорий напрямую влияет на строительство коммерческой недвижимости.

Вследствие такой неопределенности многие девелоперы растерялись. Данный сегмент рынка недвижимости только начал восстанавливаться от последствий мирового кризиса и набирать обороты, а тут столичные власти преподнесли им новый «сюрприз». Дело в том, что перераспределение территорий напрямую влияет на строительство коммерческой недвижимости. К тому же отечественные застройщики сильно зависят от внутриполитической ситуации в стране, и часто успех определяется умением угадать направление дальнейших действий властей.

Конечно, для столичных застройщиков новые неосвоенные территории — это перспектива начала строительства новых проектов, увеличение работы и соответственно доходов. Однако для этого необходимо еще выиграть тендер на строительство, что не всегда просто и может стать причиной некоторых новых проблем.

Сейчас строители оказались на распутье, перед ними стоит задача попытаться угадать, в какие новые районы теперь переберутся (если, конечно, они это сделают) федеральные и областные органы власти; сколько офисных помещений потребуется компаниям, которые захотят оказаться по соседству с властями; будет ли строиться с нуля Международный финансовый центр. Вопросов у девелоперов очень много, но ответов на них пока нет.

Что говорить о коммерческой недвижимости, которая относится к социальной инфраструктуре, если власти даже с жилищной программой на присоединенных территориях еще не определились.

Общее состояние рынка

Всего за первое полугодие 2011 года на рынок вышло около 330 000 кв. м новых офисных площадей (показатель упал на 15% по сравнению с прошлым годом), и 165 000 кв. м. новых складских помещений (показатель вырос почти в трое по сравнению с первым полугодием 2010 года, за счет ввода в эксплуатацию замороженных ранее объектов).


Михальчук Наталия. Стройка. 2008

Совокупное предложение качественных офисных помещений в столице на конец II квартала текущего года составило порядка 13 миллионов кв. м.

Завершение строительства некоторых крупных объектов повлияло на увеличение доли свободных офисных площадей за этот период на 17%. Свободные помещения главным образом представлены новыми проектами, которые просто в настоящее время не успели найти своих арендаторов, а также зданиями, которые не очень привлекательны (с неудобным расположением, некоторыми техническими сложностями и другими особенностями, снижающими конкурентоспособность объектов).

Также следует отметить, что по итогам первого полугодия 2011 года на рынке офисной и складской недвижимости наблюдался рост спроса на качественные помещения, что повлияло на сокращение доли вакантных площадей. Многие эксперты отмечают сдержанную положительную динамику показателей рынка.

Девелоперы переходят в другие функциональные сегменты

Изменившаяся в столице ситуация, новые границы и присоединенные территории, вынуждают строительные компании искать новые варианты развития. Некоторые девелоперы, которые ранее были ориентированы исключительно на рынок коммерческой недвижимости, сейчас делают открытые заявления о смене функционального назначения своих строящихся проектов.

Например, вместо некоторых запланированных офисных зданий компания «Промсвязьнедвижимость» собирается построить жилые дома. Компания также сейчас изучает потенциальную возможность перепрофилирования под жилые объекты и некоторых других своих площадок.

Представители Coalco Development заявили о смене функционального назначения проекта «Хрустальные башни», в рамках которого планировалось возведение около 160 000 кв. м офисных площадей, на апартаменты. Пока подобные примеры на столичном рынке коммерческой недвижимости носят единичный характер, однако, если подобные заявления будут продолжать звучать и далее, можно будет говорить о формировании новой рыночной тенденции. А это уже может привести к дефициту офисов.

На рынок выходят и новые проекты

Несмотря на последние изменения, часть застройщиков все-таки рискуют и заявляют о возобновлении своих замороженных во время кризиса проектов. Так, компания «Система-Галс» заявила о возобновлении строительства бизнес-центра класса «А» SkyLight, общая площадь которого составляет примерно 111 000 кв. м. Работы компания планирует полностью завершить во II квартале 2012 года.

Также отметим, что некоторые компании выразили заинтересованность в строительстве офисных центров для собственного размещения. Например, Всемирный фонд дикой природы (WWF) представил недавно проект своего нового офиса, который появится в районе метро «Таганская» предположительно в следующем году. Также заявлено о начале возведения офисного здания для компании «Robert Bosch» в Подмосковных Химках общей площадью около 57 000 кв. м. Предполагается, что здание будет построено к концу 2013 года, и в нем разместятся офисы, складские помещения и учебный центр компании.

«Гиперкуб» станет первым в стране офисным центром-трансформером.

Недавно было подписано соглашение между руководством фонда «Сколково» и строительной компанией Aurora Group о строительстве первого в российском иннограде объекта. «Гиперкуб» — именно такое название получил объект, будет представлять собой Центр городского развития инновационного комплекса «Сколково». Он станет первым в стране офисным центром-трансформером.

Уникальность проекта в том, что здание будет предусматривать возможность независимой друг от друга замены функции и будет иметь способность увеличивать общую площадь помещений в 1,5 раза. Начать строительство инновационного центра застройщик собирается уже этим летом, а ввод «Гиперкуба» в эксплуатацию запланирован на февраль следующего года.

В целом рынок коммерческой недвижимости Москвы по итогам этих нововведений может претерпеть серьезные изменения. Строительные компании не хотят рисковать и не спешат с реализацией проектов, а это значит, что в ближайшем будущем в столице может возникнуть дефицит коммерческой, в большей степени офисной, недвижимости.

Так как пока власти не определились с планами застройки новых столичных территорий, то и девелоперы действую на свой страх и риск, пытаясь угадать, что в результате окажется более выгодным.

© Анна Белова, специально для рмнт.ру

25.08.11

Яндекс Дзен Присоединяйтесь к нам на канале Яндекс.Дзен

Обсудить  /  7

Материалы из сети:

Закрыть

Строительный каталог