В рейтинге государств, недвижимость которых пользуется особой популярностью среди россиян, одно из первых мест по праву принадлежит Болгарии. За последние несколько лет уже более 300 тысяч жителей нашей страны стали владельцами квартир, домов и нежилых объектов на территории этой республики, на сегодняшний день россияне вложили в недвижимость Болгарии более 1 миллиарда евро.
Владимир Коробков. Созопол. Болгария. 1984
Такое повышенное внимание к приобретению дома или квартиры в одном из уютных городков и курортов этой страны обусловлено целым рядом причин, среди которых:
- близкое географическое положение;
- удачное соотношение стоимости квадратного метра и высокого качества недвижимости;
- возможность получения прибыли от сдачи в аренду квартир и коттеджей, расположенных на черноморском побережье и горнолыжных курортах;
- после вступления Болгарии в Евросоюз (с 2007 года) стоимость недвижимости в этой стране начала увеличиваться, однако до сих пор остается одной из самых недорогих в Европе;
- развитие туристической инфраструктуры привело к тому, что Болгария может похвастаться курортами действительно европейского уровня, ежегодно в эксплуатацию водится множество строительных объектов, в том числе и многоквартирных домов и коттеджных поселков, так что выбор на рынке недвижимости очень широк;
- инвестиции в недвижимость Болгарии признаны экспертами рынками одними из самых прибыльных и перспективных;
- также стоит отметить, что языковой барьер в случае поездки в Болгарию легко преодолим, страна православная, есть схожие с российскими традиции и национальные особенности.
Особенности болгарской недвижимости
Главной особенностью недвижимости в Болгарии специалисты считают ярко выраженную курортную направленность приобретений. Да, квартиры в Софии также пользуются спросом, однако россиян гораздо больше интересуют дома «на первой линии» на таких курортах, как Варна, Золотые пески, Бургас и Созополь.
Такая тенденция легко объяснима, ведь собственный дом неподалеку от пляжа дает возможность не только отдохнуть всей семьей летом, но и заработать, сдавая недвижимость в аренду.
Сравнивая стоимость квартир и домов на черноморском побережье Болгарии со стоимостью жилья в окрестностях Сочи или на Крымском полуострове, нельзя не признать, что болгарская недвижимость отличается более доступной ценой.
Для сравнения: средняя стоимость квадратного метра в курортных городах Болгарии в многоквартирных домах стандартного эконом-класса составляет на сегодняшний день порядка 520 евро. В то же время цена за метр квадратный жилья в центральных районах Сочи «стартует» с 1,1 тысяч евро, а в таких микрорайонах, как Заречный, Мацеста, Новый Сочи, Завокзальный и Центр достигает 2,3 тысячи евро.
Радов Лъчезар. София.Старый город. 2009
В Симферополе метр квадратный в квартире, расположенной в обычном спальном районе обойдется как минимум в 600 евро, а за квадратный метр более престижного жилья в Севастополе или Ялте придется отдать не менее 1,2 тысячи евро.
Впрочем, на популярность недвижимости на курортах Болгарии оказывает влияние и общий уровень цен, например, на продукты питания. В самом деле, если в обычном кафе в Варне вполне можно вкусно и сытно пообедать всего за 10 евро на человека, то в Сочи, имея в кармане такую сумму средств, можно рассчитывать всего лишь на скромный ланч или 150 грамм шашлыка.
В Болгарии также существует ряд предложений (причем рассчитанных именно на иностранных покупателей), которые можно отнести к элитной недвижимости. Например, квадратный метр жилья, расположенного в непосредственной близости от пляжа, с социальной и спортивной инфраструктурой, с хорошей управляющей компанией, стоит от 1,2 до 2,5 тысяч евро, что все равно значительно ниже цены элитной недвижимости в той же Ялте или Сочи.
В целом, специалисты выделяют несколько видов жилой недвижимости в Болгарии:
- квартиры в так называемых Апарт-комплексах (другими словами, апартаменты). Чаще всего такие жилые комплексы располагаются в курортных районах, имеют собственный бассейн, охрану, ресторан, автостоянку и управляющую компанию. Такое жилье считается элитным и пользуется спросом у иностранных покупателей;
- студия. Небольшая квартира свободной планировки, обычно площадью от 20 до 40 квадратных метров, встречаются как в курортных районах, так и в крупных городах;
- мезонет. Интересная, двух или даже трехуровневая квартира, чьи этажи соединены лестницами. Расположенные в многоквартирных домах на морском побережье такие квартиры имеют большие панорамные окна и даже собственные террасы;
- частные дома и коттеджи. Типичный болгарский частный дом в обязательном порядке оборудован подвалом для хранения продуктов и вина, имеет участок земли, а коттедж в организованном поселке еще и подключение к общей системе охраны, развитую инфраструктуру и сервисную службу поддержки.
Есть в Болгарии и таунхаусы, а также пентхаусы, которые считаются довольно дорогим приобретением и часто представляют собой двухуровневую квартиру с выходом на крышу и видом на море.
Выбирая один из вышеперечисленных типов жилой недвижимости, стоить учитывать еще одну особенность болгарской недвижимости, которая оказывает влияние на формирование стоимости квартир в новостройках.
Так, площадь жилья вычисляется по внешнему периметру, включая подсобные помещения, внутренние стены и балкон, кроме того, к ней прибавляется приходящаяся именно на данную квартиру площадь общих помещений — подъезд, лестничные пролеты и площадки, фойе, чердаки, фасадные стены, коридоры здания делятся пропорционально на количество помещений. То есть, приобретая квартиру, например, площадью 50 квадратных метров, покупатель оплачивает еще и часть общих помещений. Процент стоимости такой «идеальной или общей части», как принято говорить в Болгарии, обычно составляет порядка 8-10% от цены недвижимости, что может стать неприятным сюрпризом для покупателя, однако позволяет застройщику предложить более низкую стоимость жилых квадратных метров, ведь затраты на возведение помещений общего назначения будут возвращены.
Гражданам других государств запрещено покупать участки земли, которые относятся к сельскохозяйственным угодьям, а также земельные участки, например, в лесу.
Также нельзя не отметить, что в Болгарии централизованное отопление и подача горячей воды существуют только в крупных городах, в многоквартирных микрорайонах. Частные дома и коттеджи оборудуются бойлерами для нагрева воды, а отапливаются чаще всего кондиционерами или электрическими конвекторами. Впрочем, климат в Болгарии значительно теплее российского, так что такого способа отопления обычно достаточно.
Еще одной особенностью приобретения недвижимости в Болгарии является то, что гражданам других государств запрещено покупать участки земли, которые относятся к сельскохозяйственным угодьям, а также земельные участки, например, в лесу. Впрочем, максимальный срок, на который можно взять в аренду данные участки, не ограничен, их временными владельцами могут стать любые юридические лица, если хотя бы 1% их акций принадлежит гражданам Болгарии. Кроме того, компания, зарегистрированная на территории республики, даже если ее учредителями являются иностранные граждане, считается обычной болгарской фирмой, так что имеет право на аренду лесов и земельных участков наравне с другими предприятиями Болгарии.
Также, выбирая недвижимость на территории этой республики, стоит учитывать еще один важнейший фактор: недобросовестные застройщики и посредники вовсе не являются прерогативой России и, покупая квартиру или дом в Болгарии, также можно стать жертвой мошенников.
Наиболее частым (и сравнительно безобидным) способом обмана является преуменьшение расстояния до пляжа. Зачастую заявленные продавцам 200-300 метров оказываются 2-3 километрами, так что не стоит приобретать дом или квартиру только по объявлению, не рассмотрев все на месте.
Ong Kim Seng. Veliko Bulgaria
Существует также опасность того, что объект не будет сдан в срок или строительство и вовсе не остановится, именно поэтому квартиры в новостройках на этапе котлована, хотя и стоят значительно дешевле, но особым спросом не пользуются. Впрочем, подобная ситуация для граждан России совсем не новость.
Новинки рынка недвижимости в Болгарии
На сегодняшний день очень многие аналитики считают, что болгарский рынок недвижимости уже слишком насыщен и рассчитан исключительно на иностранных граждан. Выбор действительно довольно велик, что позволяет стоимости квадратных метров демонстрировать стабильный, хотя и незначительный рост уже в течение нескольких лет.
Среди новых, интересных предложений текущего года стоит отметить жилые комплексы Golden Rainbow, Sunny Gardens-2, Diamond Palace, Gerber Residence, Chateau Aqua и Sea View Club, расположенные в районе Солнечного берега.
Могут заинтересовать покупателей и такие объекты, как жилые комплексы Amphora и CasaReal, расположенные в Святом Власе, недалеко от популярного яхт-клуба Marina Dinevi.
В Шкорпиловцах (между Варной и Бялой) на первой линии от моря совсем скоро появится BlancheCottegeClub. Специалисты выделяют также проект CostaBulgara в Созополе.
Якимов Алексей. Болгарская улочка. 2008
В начале будущего года планируется ввести в эксплуатацию и первый болгарский небоскреб «Синий Диамант» в Бургасе, втором по величине после Варны городе черноморского побережья страны. В здании будет 196 квартир, причем из окон половины из них можно будет увидеть море. По московским меркам 30-ти этажное здание вовсе не является чем-то особенным, но для Болгарии такие проекты пока еще являются новинкой. Например, в Софии первый небоскреб планируется возвести только в 2013 году.
Также интерес инвесторов вызывает и новый комплекс, расположенный на гольф-курорте недалеко от Варны и принимающий гостей не только летом, но и в холодное время года, так как оборудован первоклассным полем для гольфа и школой, где все желающие могут изучить особенности этого аристократического вида спорта. Стоимость апартаментов в данном комплексе с аквапарком, причалом для яхт и традиционными ресторанами и кафе начинается с 40 тысяч евро, а таунхаус можно приобрести за 100 тысяч евро.
Стоит отметить, что в Болгарии есть не только черноморские курорты, но и горнолыжные трассы. Особой популярностью пользуются виллы и коттеджи в таких горнолыжных курортах, как Банско, Пампорово и Боровец, здесь ежегодно появляются новые строительные объекты и сдаются жилые комплексы.
Перспективы
Эксперты единодушно отмечают, что нет только приобретение, но и эксплуатация недвижимости в Болгарии на сегодняшний день остаются одними из самых дешевых в еврозоне. И стоимость электроэнергии, и газа, и налог на недвижимость отличаются низкими ставками, так что доходность инвестиций в болгарскую недвижимость оценивается в среднем в 10-20%.
По мнению аналитиков, в дальнейшем жилье в Болгарии будет стабильно, хотя и невысокими темпами увеличиваться в цене, прирост может составить около 10% ежегодно. Помешать такому росту цен может только избыток предложения над спросом, так как в настоящее время российские покупатели уже весьма придирчиво относятся к выбору объекта покупки и привлечь их могут или снижение стоимости или какие-то особые достоинства дома или квартиры.
Присоединяйтесь к нам на канале Яндекс.Дзен
