Примерно треть населения России, имеет в среднем не более 9 кв. м жилой площади на человека. Более 5 миллионов человек не имеют средств, чтобы приобрести новую жилплощадь, и стоят в очереди на квартиру, желая получить новое жилье за государственный счет. Тем не менее, государство не в состоянии обеспечить жильем всех нуждающихся, поэтому решение жилищного вопроса для большинства граждан движется крайне медленными темпами.
Issachar ber Ryback. The Village Builders
К сожалению, ипотека также доступна не всем гражданам в силу тех или иных причин. Поэтому властям приходится искать различные альтернативные варианты предоставления людям возможности купить новую квартиру. Одним из предложенных вариантов является законопроект «О строительных сберегательных кассах», который основан на опыте работы ССК в ряде европейских стран.
История возникновения первых строительных сберегательных касс
Современные технологии инвестирования в жилую недвижимость во всем мире строится на трех основных принципах:
- государственная поддержка;
- ипотечное кредитование;
- контрактные сбережения.
Конечно, в разных странах методы реализации тех или иных направлений могут существенно отличаться, но принципы в них заложены одинаковые. Что касается строительных сберегательных касс, то все подобные организации относятся к третьей группе, в основе работы которой лежит принцип контрактных сбережений.
Первые системы контрактных сбережений появились в Пруссии в 1783 году. Позднее в начале XIX века подобные системы строительных сбережений начали появляться и в других странах и регионах (в Австрии с 1811 года, в Саксонии с 1843 года).
Первые объединения, которые послужили прообразом сберегательных касс, стали появляться в небольших шахтерских поселках в Германии и работали они по простому принципу: если для строительства дома, например, необходимо было 100 тысяч денежных единиц, а каждый из желающих построить дом в год мог отложить только 10 тысяч, то очевидно, что он мог построить дом только через 10 лет. При объединении сбережений одновременно 10 таких желающих один из них мог получить новый дом через год, 2-й — через 2 года, 3-й — через 3 года и т.д. Следовательно, в выигрыше оказываются все участники, кроме последнего.
Пастор фон Бодельшвинг
Первая строительная сберегательная касса пастора фон Бодельшвинга была открыта в 1885 году. Активно же это направление стало развиваться после второй мировой войны с 1948 года. Толчком к их развитию послужила нехватка финансовых средств в послевоенной Германии, когда с помощью сберегательных касс стали решать жилищные проблемы населения.
На территории Германии до сих пор действует одна из наиболее известных и крупных систем строительных сберегательных касс.
В других европейских странах преимущество системы строительных сбережений оценили гораздо позже — в начале проведения рыночных реформ. Законы о строительных сберегательных кассах в настоящее время приняты в Чехии, Великобритании, Словакии, Венгрии, Франции, Хорватии и др. Кроме национальных в этих странах работают также и немецкие строительные сберегательные кассы. Также следует отметить, что современные строительные сберегательные кассы заметно отличаются от первых попыток организовать коллективные сбережения на строительство жилья. И именно строительные сберегательные кассы являются сейчас основным инструментом инвестирования в жилую недвижимость в Германии. Так, строительство 3-х из 4-х домов в этой стране финансируется с участием коллективных контрактных сбережений.
В современном виде ССК в качестве источника ресурсов для финансирования жилищных займов используют вклады граждан, плату заемщиков за пользование займом и установленную государственную премию, которая выплачивается в соответствии с заключенным контрактом о строительных сбережениях при условии, что в течение года вкладчик внес на свой счет оговоренную в контракте денежную сумму.
При этом жилищный кредит в строительной сберегательной кассе может получить только ее вкладчик и только по истечению установленного контрактом времени (около 5-6 лет), если он ежемесячно делал вклады на счет в ССК на определенную договором сумму. Тут следует отметить, что процентные ставки (и по вкладам, и по кредитам) фиксированные на все время действия контракта.
После получения займа в ССК его погашение осуществляется в течение установленного договором срока. Как правило, максимальный срок погашения займа в этом случае составляет 12 лет. При этом процентные ставки ниже, чем в случае с ипотечным кредитованием.
Мировой опыт применения жилищных сберегательных систем
Конечно же, с момента появления первых строительных сберегательных касс в Германии прошло очень много времени. Сейчас подобные системы строительных сбережений существуют во многих странах. По данным статистики, почти половина жителей Европы использует строительные сберегательные кассы для накопления средств на покупку жилья. Как мы уже рассмотрели на примере Германии, все вкладчики заключают со сберегательной кассой договор, в котором прописываются все условия: размер взноса, проценты по вкладам и кредиту, срок договора и т.д. Реализация договора осуществляется в три фазы.
Накопление. Каждый член перед тем, как получит займ на покупку квартиры, должен накопить определенную сумму (установленную договором долю от общего размера кредита).
Получение денег и покупка квартиры. На этом этапа член ССК получает свои накопленные деньги вместе с процентами, а также определенную сумму займа, определенную договором. Используя эти деньги, вкладчик приобретает жилье.
Погашение кредита. Согласно условиям договора, заемные средства на протяжении установленного срока возвращаются в строительную сберегательную кассу вместе с процентами по кредиту.
Количество участников в строительной сберегательной кассе не ограничено. Очевидно, что от количества и регулярности привлечения новых вкладчиков, зависит финансовая устойчивость всей системы.
Mass Action. Ivan Pols. 2009
Кому-то может показаться, что ССК похожи на финансовые пирамиды. Но это не совсем так. Особенность действующих строительных сберегательных касс, обеспечивающая им стабильную работу, в том, что они совершенно не зависят от рынка капитала: все денежные средства, обращаясь внутри системы, образуют замкнутый круг.
Получается своего рода круговорот денег. За счет привлеченных вкладов касса выдает кредиты, которые затем возвращаются и вновь направляются на кредитование других членов системы.
И этот поток никогда не останавливается за счет привлечения новых вкладчиков, так как новое поколение активно использует возможности, предлагаемые строительными сберегательными кассами. Также следует отметить и тот факт, что в большинстве европейских стран СКК активно поддерживаются государством, которое предоставляет вкладчикам дополнительные жилищные субсидии (их еще принято называть премиями). Например, в 2000 году в Чехии из бюджета было выделено 0,26% от ВВП на выплаты государственных премий на вклады населения в ССК.
Кроме ССК, работающих по описанному выше принципу, в Европе есть еще несколько разновидностей подобных систем. Например, во Франции существует 2 вида жилищных сберегательных счетов:
- Сберегательная книжка А), на которой можно первоначально накопить до 20 тыс. евро и после получить льготный кредит на приобретение квартиры в размере до 30 тыс. евро под 3,75% годовых. Кроме этого к данному целевому вкладу ежегодно прибавляется государственная премия в размере 1,5 тыс. евро.
- Сберегательные счета PEL (план жилищных сбережений). На таком счете человек может накопить до 80 тыс. евро, а затем получить льготный жилищный кредит до 120 тыс. евро под 4,8% годовых.
В Великобритании работает система строительных обществ, механизм работы которых несколько похож на принцип работы немецких ССК, но тут для получения жилищного займа быть вкладчиком строительного общества не обязательно. В последние годы за счет либерализации британского банковского законодательства деятельность всех строительных обществ стала больше пересекаться с деятельностью коммерческих банков.
Строительные сберкассы существуют во многих странах и наряду с ипотечным кредитованиям являются инструментом, способствующим решению жилищных проблем населения.
Существует также и примеры негативного опыта работы строительных сберегательных касс. Например, в Аргентине подобная система довольно активно и успешно действовала до 70-х годов XX века. Однако из-за высокой инфляции сбережения населения в строительных сберкассах резко и сильно обесценились.
В Индии система строительных сберегательных касс также потерпела крах. Основной причиной подобного развития событий специалисты считают отсутствие эффективного управления активами. В частности, на начальной стадии в ССК не создавали денежных резервов. Кроме того из-за неграмотного управления возникали диспропорции между количеством накопленных сбережений и объемом выданных займов. В результате таких малоэффективных действий индийские строительные сберкассы быстро разорились. Тем не менее, несмотря на отдельные примеры негативного опыта работы ССК, за несколько столетий своего существования они успели доказать свою эффективность и надежность. Строительные сберкассы существуют во многих странах и наряду с ипотечным кредитованиям являются инструментом, способствующим решению жилищных проблем населения.
Перспективы образования строительных сберкасс в России
Первым делом следует сказать, что некое подобие строительных сберегательных касс в России уже давно работает. Наверняка многим известно такое понятие, как жилищные и жилищностроительные кооперативы. Всего в настоящее время на территории России в разных регионах работает около 30 гильдий, объединяющих эти кооперативы.
Андрей Городничев. Плотники (фрагмент)
К сожалению, в том виде, в котором они сейчас существуют, жилищные кооперативы значительных успехов добиться не смогли. Даже, несмотря на то, что общее число вкладчиков подобных организаций превышает десятки тысяч человек.
Основная проблема в том, что эти кооперативы работают без поддержки со стороны государства. Да и население не сильно доверяет подобным организациям, потому что нет надежной законодательной базы, которая бы строго регламентировала их работу, из-за чего нередко этим пользуются мошенники.
Именно поэтому еще в 2006 году представители партии «Справедливая Россия» внесли на рассмотрение в думу проект своего законопроекта «О строительно-сберегательных кассах». Предполагается, что ССК будут существенно отличаться от жилищных кооперативов и статусом, и уровнем контроля со стороны госорганов.
Особенности внесенного в Российскую Думу законопроекта «О строительных сберегательных кассах»
Следует отметить, что данный законопроект вносился в Государственную Думу Российской Федерации уже дважды. Однако был отклонен и отправлен на доработку. В течение нескольких последних лет над документом работала целая группа специалистов, включающая представителей Банка России, Минфина, Минэкономразвития и, Минрегионразвития.
По мнению разработчиков проекта, строительные сберегательные кассы в России могут оказаться хорошей альтернативой ипотеке и должны увеличить доступность нового жилья для более широких слоев населения.
Законопроектом предусмотрено создание специализированных банков, которые получат возможность осуществлять ограниченный перечень банковских операций. Каждый вкладчик строительной сберегательной кассы должен будет заключать с банком договор накопления сбережений, предусматривающий в течение определенного срока внесение фиксированных взносов на свой накопительный счет в банке.
Когда вкладчик накопит примерно 30-50% от стоимости квартиры, то он получит право на получение кредита в сумме, необходимой для приобретения новой квартиры. Срок кредита и проценты по нему заранее будут установлены в договоре.
Кроме того, законопроект предусматривает, что процентные ставки по кредиту не должны превышать ставки по накопительному вкладу более чем на 3% годовых.
Фактически, данный законопроект направлен на создание нового финансового института в стране. Так как в нем четко установлено, что строительные сберегательные кассы получат статус банка (финансово-кредитной организации), который будет специализироваться исключительно на привлечении денег от населения в строительные сберегательные вклады и предоставлении своим вкладчикам целевых кредитов на приобретение жилья.
Предлагается создать специальный страховой фонд, который будет использоваться в случае резкого снижения объема привлеченных строительных сберегательных вкладов.
ССК, согласно разработанному законопроекту, смогут осуществлять очень ограниченный круг банковских операций. Так, им будет доступно: привлечение вкладов от физических и юридических лиц, размещение привлеченных вкладов в низкорискованные активы (например, государственные облигации), обслуживание счетов физических лиц, проведение расчетов по поручению граждан по их банковским счетам, продажа и покупка иностранной валюты (только в безналичной форме), а также выдача банковских гарантий. Подобные ограничения по доступным операциям призваны минимизировать риски ССК.
Проект закона содержит также отдельные нормы по обеспечению финансовой устойчивости строительных сберегательных касс. Например, предлагается создать специальный страховой фонд, который будет использоваться в случае резкого снижения объема привлеченных строительных сберегательных вкладов.
Также нормативы финансовой устойчивости, по мнению разработчиков документа, должны основываться на расчете индивидуальных накопительных показателей каждого отдельного вкладчика и определения очередности вкладчиков. Также должны быть установлены дополнительные ограничения использования накопленных средств при их распределении между членами ССК.
Законопроект также предусматривается государственную поддержку системы строительных сберегательных вкладов. Разработчики предусмотрели начисление премии на сберегательный вклад в размере 20% от его ежегодного прироста, которая будет выплачиваться за счет федерального бюджета. При этом на одного гражданина России максимальный размер госпремии в год не должен быть больше 26 тысяч рублей.
Надзор за деятельностью строительных сберкасс будет возложен на Банк России, который будет устанавливать для ССК специальные нормативы, отличающиеся от нормативов для остальных коммерческих банков. Кроме того, чтобы строительные сберегательные кассы были полностью изолированы от банковского и фондового рынков, проценты и по сберегательным вкладам, и по кредиту будут определяться при заключении договора. При этом стройсберкасса не будет иметь права менять условия соглашения на протяжении всего срока действия договора. Предельно допустимая разница между депозитной и кредитной ставкой будет устанавливаться Банком России.
Как образование ССК повлияет на отечественный рынок недвижимости
В конце февраля 2012 года Спикер Совета Федерации Сергей Миронов, сообщил о том, что новая редакция законопроекта вновь внесена на рассмотрение в Думу. Он также отметил, что закон «О строительных сберегательных кассах» уже в 2013 году может вступить в силу.
Как же принятие этого закона отразится на отечественном рынке жилой недвижимости?
Этот закон позволит четко регламентировать деятельность строительных сберегательных касс в России. Это поможет нам получить рабочий инструмент, позволяющий населению накопить на новое жилье. Принятие закона — ответственный и нужный шаг, так как появится законодательная база, способная защитить права людей и сделать систему строительных накоплений полностью прозрачной.
Плюс ССК в том, что за счет того, что все финансовые потоки обращаются внутри системы, появляется возможность устанавливать низкие процентные ставки (заметно ниже, чем по ипотеке). При этом ставки не зависят от колебаний финансового рынка и не могут меняться на протяжении всего срока действия договора со строительной сберкассой.
Очевидно, что создание в России ССК — станет альтернативой ипотечному кредитованию и даст возможность гражданам, у которых нет средств на первоначальный взнос по ипотеке, накопить необходимую сумму в стройсберкассе, а затем купить новое жилье в кредит.
Кроме того, их создание должно благоприятно отразиться и на общем развитии рынка жилой недвижимости: собранные ССК деньги, будут направляться на финансирование нового строительства. Следовательно, будут расти объемы вводимого нового жилья, и цены на рынке стабилизируются.
Принцип работы ипотеки и ССК совершенно разный, поэтому и клиенты у них будут разные. Следовательно, эти институты вряд ли станут серьезными соперниками.
Что касается ипотечных банков, то серьезной конкуренции со стороны строительных сберегательных касс им опасаться не стоит. Они могут мирно сосуществовать и работать совместно. Как правило, в странах, где ССК существуют давно и эффективно работают, на личные жилищные накопления населения приходится порядка 30%, в ССК вкладывает еще 30% граждан, а оставшиеся 40% приходится на ипотечное кредитование.
Принцип работы ипотеки и ССК совершенно разный, поэтому и клиенты у них будут разные. Следовательно, эти институты вряд ли станут серьезными соперниками. Просто система строительных сберкасс позволит расширить возможности граждан и предоставит возможность купить жилье тем, кому ипотека в настоящее время не доступна.
В заключении хочется сказать, что в любом случае эффективность и стабильность работы строительных сберегательных касс будет зависеть от четкости соблюдения закона и государственной поддержки. Как подтверждает мировой опыт, система ССК без серьезной поддержки со стороны властей приобрести массовый характер просто не сможет.
Присоединяйтесь к нам на канале Яндекс.Дзен
