Как оформить покупку загородного дома

Суета, повседневность, шум и пыль, стоящая столбом на улицах крупных городов, рано или поздно наталкивают нас на мысль о приобретении собственного загородного жилья. За последние несколько лет спрос россиян на строительство и покупку загородной недвижимости вырос почти на 40%, что, в целом, свидетельствует о повышении уровня жизни населения и развитии экономики нашей страны.

Покупая загородный дом, нам в первую очередь стоит определиться, на какое проживание он будет рассчитан — постоянное или сезонное. В зависимости от этого может варьироваться его стоимость, месторасположение и наличие либо отсутствие определенных инженерных коммуникаций.

Независимо от того, намерены вы жить в своем новом доме постоянно или «наездами», большим плюсом такого жилья будет развитая инфраструктура поселка, в котором оно находится. Так, покупая дом за городом, особенное внимание следует обратить на удобство транспортных линий, наличие подъездных дорог к дому, круглогодичность водопровода, наличие в поселке охраны, а главное — запастись терпением, поскольку на практике покупка жилой недвижимости это далеко не самый быстрый процесс.

Оформление покупки загородного дома можно условно разделить на 3 этапа.

Сбор и подготовка документов

Покупка загородного дома, как и любая другая сделка, начинается со сбора пакета необходимых документов. Как правило, поиском бумаг занимается продавец, а покупатель — их проверкой на подлинность. Особое внимание при покупке загородного дома необходимо уделить наличию у продавца следующих документов:

1. Свидетельство о госрегистрации права собственности на земельный участок.
2. Свидетельство о госрегитсрации права собственности на объект недвижимого имущества.
3. Документ на разрешение строительства.
4. Акт ввода в эксплуатацию объекта недвижимости.
5. Документы на отдельные постройки (гараж, баня, сарай и т.д.).

Кроме того, потенциальный покупатель обязан убедиться в отсутствии межевых споров с соседями по участку, а также удостовериться в соответствии размеров участка земли с заявленными данными в документах.

Продавец недвижимости в свою очередь для оформления договора обязан собрать:

Свидетельства о рождении несовершеннолетних и паспорта совершеннолетних собственников жилья. В случае, если один из собственников объекта недвижимости не достиг совершеннолетия, его родитель, опекун или попечитель обязаны обратиться в орган опеки и попечительства за получением соответствующего разрешения на продажу дома. Супругам, владельцам объекта недвижимости, следует явиться на заключение договора продажи жилья вместе. В случае невозможности явки одного из супругов, присутствующая при сделке сторона обязана представить от имени своего супруга разрешение на продажу дома, заверенное нотариусом. В противном случае покупатель рискует столкнуться с проблемой «дележки имущества» супругов.

Правоустанавливающие документы на объект недвижимости. К их числу относятся: договор купли-продажи, договор мены, договор дарения, брачный договор, свидетельство о праве наследования, решение суда и иные документы.

Кадастровый паспорт. Кадастровый паспорт представляет собой выписку из государственного кадастра недвижимости, содержащую сведения об объекте недвижимости, необходимые для регистрации права на недвижимое имущество, а также сделок с ним.

Технический паспорт на жилое помещение. Технический паспорт является информационно-справочным документом, отражающим фактическое состояние жилья. Оформление данного паспорта является неотъемлемым атрибутом любых сделок купли, продажи или обмена недвижимости. В техническом паспорте здания зафиксирована информация о количестве комнат, общей площади помещения, материале, используемом при строительстве стен и перегородок, а также инвентарная стоимость помещения.

Поэтажный план дома. Поэтажный план представляет собой графическое приложение технического или кадастрового паспорта помещения, однако при необходимости он может изготавливаться в виде отдельного документа. Поэтажный план используется для составления экспликации квартиры, узаконивания перепланировок, а также регистрации любых сделок с недвижимостью. Данный документ выдается на основании соответствующего запроса в БТИ. Срок его изготовления напрямую зависит от сложности и срочности заказа.

Единый жилищный документ (ЕЖД). При помощи данного документа граждане Российской Федерации разрешают многие жилищные вопросы, связанные со сделками по недвижимости: приватизация, продажа, покупка, обмен и др. Получить ЕЖД можно в Едином информационно-расчетном центре (ЕИРЦ), причем абсолютно бесплатно. Достаточно написать соответствующее заявление и приложить к нему необходимые документы.

Копия ФЛС. ФЛС (финансовый лицевой счет) представляет собой документ, содержащий данные о жилом помещении и лицах, зарегистрированных в нем. Выдачей копий ФЛС занимается вышеуказанная организация — ЕИРЦ.

Справки об отсутствии задолженности за жилищно-коммунальные услуги. Без них оформление договора купли-продажи не представляется возможным.

Справка из психоневрологического или наркологического диспансера на имя продавца и других зарегистрированных лиц, опровергающая наличие психических заболеваний или наркотической зависимости. Часто после заключения сделки выясняется (причем в судебном порядке), что собственник недвижимости является ограниченно вменяемым, невменяемым или ограниченно дееспособным. В соответствии с гражданским законодательством это означает недействительность совершенной сделки купли-продажи и юридическую ничтожность заключенного договора.

Нотариально заверенное заявление о снятии с регистрационного учета. Снятие с регистрационного учета осуществляется территориальными органами Федеральной миграционной службы или местной администрацией населенного пункта.

Решение вопроса о наследниках, претендующих на недвижимость. Покупатель может убедиться в отсутствии новых наследников, посетив нотариуса, выдавшего продавцу недвижимости свидетельство о вступлении в наследство. Правило, которое следует помнить как продавцам, так и покупателям объекта недвижимости: сбор и юридический анализ документации минимизирует риск заключения «недоброкачественной сделки».

Предварительный договор купли-продажи объекта недвижимости

Предварительный договор купли-продажи объекта недвижимости — это официальное выражение сторон о согласии на дальнейшее сотрудничество, подразумевающее в дальнейшем заключение договора купли-продажи недвижимости. Данное соглашение содержит условия, на основании которых будет заключен будущий договор.

Предварительный договор является первичной формой основного договора. Несоблюдение условий предварительного договора приводит к недействительности основного договора купли-продажи.

Опираясь на гражданское право, договор купли-продажи, заключенный на предварительных условиях, обязан содержать:

1. Условия о предмете (наименование, количество и качество товара).
2. Первостепенные условия основного договора купли-продажи.

Кроме того, в предварительном договоре должен быть определен срок, в течение которого стороны намерены заключить главный договор. В случае, если данный вопрос не урегулирован предварительным договором, основной договор купли-продажи подлежит заключению в течение одного года с момента заключения первичного документа. Если же основной договор не будет заключен в оговоренный (или установленный законом) срок, то обязательства, вытекающие из предварительного договора купли-продажи, прекращаются.

Следует отметить, что действие предварительного договора купли-продажи прекращается в момент заключения основного договора между сторонами.

В случае уклонения одной из сторон от заключения основного договора купли-продажи, другая сторона вправе обжаловать ее действия в судебном порядке, потребовать о принуждении заключения договора, а также возмещении убытков, причиненных необоснованным уклонением от заключения договора.

Предварительный договор не требует государственной регистрации, в отличие от основного. В соответствии с действующим законодательством, основной договор купли-продажи регистрируется в государственном Управлении Федеральной службы регистрации, кадастра и картографии.

Таким образом, заключение предварительного договора купли-продажи необходимо для официального закрепления партнерских отношений между его сторонами.

Заключение договора купли-продажи

Заключение договора купли-продажи является финальным этапом сделки. В соответствии с действующим гражданским законодательством, договор купли-продажи составляется в письменной форме в виде единого документа, подписанного обеими сторонами. Такой договор должен соответствовать обязательным требованиям, установленным Федеральным Законом и иным нормативно-правовым актам Российской Федерации, действующим в момент его заключения.

Еще со времен римского частного права нам известно, что заключение любой сделки порождает возникновение определенных правоотношений между ее субъектами. Договор купли-продажи объекта недвижимости является ярким примером этого постулата. Перечислим основные права и обязанности продавца, вытекающие при заключении данного договора.

Продавец объекта недвижимости вправе требовать:

1. Уплаты оговоренной в договоре денежной суммы.
2. Оплаты стоимости объекта недвижимости и процентов, если дом не приобретается своевременно.
3. Внесения оплаты за объект недвижимости.
4. Отказа от исполнения заключенного договора, если покупатель отказывается оплатить покупку и принять объект недвижимости.

Кроме того, продавец объекта недвижимости обязан:

1. Передать покупателю объект недвижимости свободный от любых обременений, в случае, если покупатель не согласен принять объект, обремененный какими-либо правами.
2. Возместить покупателю убытки, нанесенные третьими лицами при изъятии объекта недвижимости, в случае, если покупатель не знал о наличии оснований, явившихся причиной изъятия объекта.
3. Выступить на стороне покупателя недвижимости в случае предъявления гражданского иска об изъятии объекта третьим лицом.
4. Передать покупателю недвижимость в надлежащем виде, заранее установленном договором купли-продажи.

В свою очередь покупатель вправе требовать:

1. Своевременной передачи проданного ему объекта недвижимости.
2. Уменьшения стоимости объекта недвижимости, а также расторжения договора в случае, если объект обременен какими-либо правами.
3. Cоответствия недвижимости техническим и архитектурным характеристикам, принадлежащим объекту в момент заключения договора.

Таким образом, покупатель вправе добиться:

1. Эквивалентного уменьшения цены сделки.
2. Бесплатного устранения недостатков объекта недвижимости за определенный период времени (как правило, в течение двух лет).
3. Возмещения убытков, связанных с устранением этих недостатков.
4. Возврата уплаченной стоимости объекта недвижимости, в случае отказа от исполнения договора.

При этом покупатель обязуется:

1. Принять по акту объект недвижимости.
2. Оплатить покупку до или после ее передачи, если иное не установлено договором купли-продажи или иным нормативно-правовым актом.
3. Оплатить покупку объекта по цене, установленной договором купли-продажи.

Для оформления договора купли-продажи, а также его последующей госрегистрации вам понадобятся следующие документы:

1. Совместное заявление обеих сторон о госрегистрации договора продажи.
2. Квитанция об оплате госпошлины, подтверждающая оплату государственной регистрации.
3. Правоустанавливающие и иные вышеперечисленные документы.

Зарегистрировав договор купли-продажи, новые владельцы дома обретают свои законные права в отношении приобретенной недвижимости, а сделка становится полностью легитимной.

Правильно оформленный договор купли-продажи оценивает, минимизирует и исключает все возможные риски, связанные с покупкой загородной недвижимости.

В заключение отметим следующее

На сегодняшний день практически невозможно уберечь покупателей недвижимости от нежелательных последствий данной сделки, поскольку даже правоустанавливающие документы продавца не обеспечивают стопроцентной гарантии того, что у него имеется право собственности на объект недвижимости в данный момент времени.

Реальным подтверждением наличия права собственности является соответствующая выписка из регистрационной книги, выдаваемая службой госрегистрации и земельного кадастра. Данная выписка содержит информацию о правах и ограничениях (обременениях) прав на объект недвижимости.

Однако и здесь имеется своя «лазейка» для мошенников и аферистов — выписка из регистрационной книги действительна в течение одного месяца с момента ее выдачи, следовательно, никто из покупателей не застрахован от недобросовестных продавцов.

К сожалению, полностью защитить себя от мошенников вы можете только путем оформления сделки купли-продажи через регистратора и при участии надежного агентства недвижимости — это единственный верный (но и самый затратный) способ покупки загородного дома. Регистратор займется мониторингом и анализом ситуации с отчуждаемым объектом, а агентство недвижимости — анализом истории объекта недвижимости и непосредственным заключением сделки.

Сергей Прежевальский, рмнт.ру