Строительный каталог

Московская недвижимость–2012 — подведем итоги года

Подведение итогов года — это уже настоящая, можно сказать незыблемая традиция, причем не только в нашей стране. Именно в преддверии Нового года начинают появляться сообщения «в этом году было построено, выполнено, добыто, продано, получено…». Да что говорить, все мы, так или иначе, прощаясь с уходящим годом, начинаем подводить итоги — что успели сделать, что получилось, а что придется выполнять в будущем году.

Московская недвижимость–2012 — подведем итоги года Pavel Vereshchagin. View of the Moscow Kremlin. 1879

Рынок недвижимости, конечно же, исключением из этой традиции не стал. После завершения такого значимого периода можно сравнить объемы строительства нынешнего и минувшего года, цены на жилую и коммерческую недвижимость и попытаться оценить перспективы. Итак, что интересного и значимого произошло на рынке московской недвижимости в уходящем от нас 2012 году? Каковы прогнозы экспертов на будущий год?

Динамика цен

Хотя в течение всего 2012 года в Москве не наблюдалось резких скачков стоимости недвижимости, цены по-прежнему уверенно демонстрируют тенденцию к росту. Самый наглядный пример — если на начало года средняя стоимость недвижимости в столице установилась на уровне 162 тысячи рублей за квадратный метр, то по состоянию на конец декабря этот показатель увеличился до 186 тысяч рублей за «квадрат». Разница превышает 20 тысяч рублей и является весьма ощутимой. В долларовом эквиваленте разница между средней ценой на московские квадратные метры в начале и конце года еще более наглядна — 5,29 тысячи долларов в январе и 6,07 тысячи долларов в декабре. Так что знаковый рубеж в шесть тысяч «среднестатистический» квадратный метр жилья в столице в этом году все же преодолел.

В разрезе районов Москвы ситуация выглядит так: Арбат прочно удерживает позицию лидера, а вот кандидаты на второе и третье место менялись в течение года практически каждый месяц. По состоянию на начало декабря 2012 года стоимость одного квадратного метра на Арбате достигла 9,382 тысячи долларов. Всего 11 месяцев назад за один «квадрат» квартиры в самом центре столицы просили в среднем 9,033 тысячи долларов, так что цена увеличилась на 1,1%.

В пятерке лидеров, которые по очереди занимали второе и третье места в рейтинге самых дорогих районов Москвы, в 2012 году оказались Китай-город, Хамовники, Остоженка, Якиманка и Тверская.

И если в январе текущего года средняя стоимость одного квадратного метра ни в одном из этих районов не достигала 9 тысяч долларов, то к декабрю цена одного квадратного метра в Тверском районе превысила 9,09 тысячи долларов, а на Остоженке вплотную приблизилась к этой цифре и составила 8,97 тысячи долларов.

Таким образом, данные рейтингов свидетельствуют, что цена на московские квадратные метры медленно и уверенно растет. Причем больше всего выросла стоимость на самые недорогие предложения «эконом-класса» и «элитку» — наиболее дорогостоящие квадратные метры.

Так, стоимость элитной жилой недвижимости в столице за год увеличилась на 3,7% и в среднем составляет 16,4 тысячи долларов, свидетельствуют данные исследования компании ContactRealEstate. Всего на рынке элитной недвижимости в 2012 году было заключено более 800 сделок (результаты 2011 года — 657 сделок купли-продажи).

Московская недвижимость–2012 — подведем итоги года

Интересно, что если в минувшем году среди покупателей элитного жилья в центре Москвы более 60% составляли чиновники, то в этом году число госслужащих среди таких покупателей резко сократилось до 5%, отметила Анастасия Могилатова, генеральный директор компании Welhome. Однако специалисты отмечают, что это вовсе не означает снижение уровня доходов чиновников, вероятнее всего, в свете усиления борьбы с коррупцией они просто решили надежнее скрывать свои приобретения. Это подтверждает тот факт, что среди покупателей «элитки» в 2012 году практически 10% — неработающие пенсионеры. Самым высоким спросом пользовалась элитная недвижимость в Хамовниках, Остоженке, Тверском и Пресненском районах столицы.

Наиболее дешевыми районами Москвы в декабре 2012 года признаны Свиблово, Щукино и Покровское-Стрешнево, цена одного квадратного метра здесь установилась на уровне 5,1 тысячи долларов. Для сравнения: в январе уходящего года наиболее недорогим районом столицы являлось Строгино — 4,9 тысячи долларов за «квадрат». Однако за год стоимость квадратного метра в этом районе выросла до 5,3 тысячи долларов, что позволило Строгино резко подняться в рейтинге московских районов.

Самые интересные новостройки–2012

Всего в столице в течение текущего года было построено более 1,1 миллиона квадратных метров жилья. Это практически на 20% меньше, чем в 2011 году.

В рейтинге самых недорогих новостроек столицы в уходящем году оказались ЖСК «Ваниль», расположенный в Южном административном округе, в Москворечье-Сабурово, «Царицыно» — Бирюлево Восточное, ЖК «Жилой дом МПИ» — Бабушкинский район, «Зеленый берег» — Чертаново Центральное, а также «Загорье» — также Бирюлево Восточное.

Московская недвижимость–2012 — подведем итоги года

Жилой комплекс «Царицыно» также стал самой крупной новостройкой Москвы, средняя стоимость квартир здесь установилась на уровне 98 тысяч рублей (около 3,2 тысячи долларов) за «квадрат».

О наиболее выдающихся и интересных новостройках столицы мы уже писали, так что хотелось бы отметить лишь, что в течение 2012 года в «Старой» Москве было введено в эксплуатацию 71 жилое здание. Средняя цена одного квадратного метра в московских новостройках за год поднялась на 9% и установилась на уровне 171 тысячи рублей (порядка 5,6 тысячи долларов). Несколько завышенная в сравнении с наиболее доступными предложениями средняя стоимость сформировалась за счет высокой цены на новостройки на Остоженке и в Хамовниках. Здесь за один квадратный метр зачастую просят не менее 20 тысяч долларов, а в отдельных элитных Домах клубного типа—более 30–40 тысяч долларов.

Ипотека

Уходящий год заканчивается ощутимым ростом объемов выданных ипотечных кредитов, который в сравнении с 2011 годом увеличился на 30%. Однако ипотека за 2012 год стала дороже. Если в предыдущем году банки в среднем выдавали ипотечные кредиты под 12,5–13% годовых, то в 2012 году данный показатель увеличился до 13,5–14%.

А в конце года многие банковские учреждения, в частности Сбербанк, уже заявили, что в будущем году ставки снова будут расти и могут достигнуть, по мнению экспертов, 15% годовых.

Охотнее банки выдавали ипотечные кредиты на уже готовые квартиры вторичного рынка, сложнее получить ипотеку на жилье в недостроенном жилом комплексе. И ставки в данном случае выше на 1–3%, и требования к заемщикам строже. Однако, среди множества предложений можно отыскать весьма выгодные. Если банк активно сотрудничает с застройщиком, как в случае ЖК «Горки-8», то ставка по ипотеке может быть снижена до 9–10% годовых. Такие предложения, конечно же, редкость, выбор объектов в данном случае ограничен, но ставки куда более привлекательны, чем в среднем на ипотечном рынке.

«Новая» Москва

Наиболее знаковым событием уходящего года стало, конечно же, присоединение к столице территорий так называемой «Новой» Москвы. В городе появилось два новых округа — Новомосковский и Троицкий, а перед застройщиками открылись широкие перспективы освоения достаточно больших территорий.

Московская недвижимость–2012 — подведем итоги года

Согласно данным компании «Азбука жилья», за 2012 год средняя стоимость квадратного метра в «Новой» Москве выросла на 6,3% и в настоящее время составляет 83 тысячи рублей (около 2,7 тысячи долларов). Темпы подорожания оказались меньше, чем прогнозировали риелторы в начале года, предсказывая резкое повышение спроса на квартиры во вновь созданных административных округах.

Если в исторической части города чем ближе новостройка к МКАД, тем дешевле цена на квадратные метры, то в «Новой» Москве ситуация противоположная — они находятся по «разные стороны баррикад» и стоимость недвижимости здесь резко возрастает по мере приближения к Московской кольцевой.

Самыми доступными новостройками «Новой» Москвы специалисты называют ЖК «Москва А101», где однокомнатную квартиру можно приобрести за три миллиона рублей, ЖК «Новые Ватутинки» и ЖК «Престиж». ЖК «Ватутинки» также называют самым масштабным проектом на вновь присоединенных территориях — здесь вниманию покупателей представлены более 1,6 тысячи квартир. «Ватутинки» — это целый микрорайон всего в 14 километрах от МКАД, с двумя школами и тремя детскими садами.

Средняя стоимость одного квадратного метра на вторичном рынке «Новой» Москвы достигает сегодня 96 тысяч рублей, это в среднем на 17,4% больше, чем в Подмосковье, свидетельствуют данные исследования компании «Пересвет-Инвест». Так что свое влияние присоединение к столице на рынок недвижимости данных территорий, безусловно, оказало.

Выводы

Итак, 2012 год для московской недвижимости оказался в целом достаточно стабильным и спокойным, без перепадов и резких скачков цен. Вырос спрос, увеличилось количество предложений и первичного, и вторичного рынка, незначительно поднялась стоимость на все категории жилой недвижимости. В среднем цена на московские квадратные метры увеличивалась на 1,5–2% ежемесячно. Самый ощутимый скачок цен был зафиксирован в октябре, а вот летом на рынке как всегда наблюдалось сезонное затишье.

Из наиболее интересных моментов, опять-таки, хотелось бы отметить увеличение сделок купли-продажи элитных квартир, возросший интерес к многокомнатным квартирам, а также ощутимое повышение объемов выданных ипотечных кредитов.

Московская недвижимость–2012 — подведем итоги года

По словам риелторов, все больший интерес у покупателей вызывают трехкомнатные квартиры, которые в прошлом году явно проигрывали более компактным жилым площадям по количеству сделок. А вот интерес к квартирам-студиям и крохотным «однушкам», напротив, снизился.

Покупатели все чаще предпочитают приобретать квартиры в монолитных или панельных зданиях, а слишком дорогие «сталинки» сегодня можно назвать аутсайдерами рынка — интерес к ним заметно снизился.

Не удалось в 2012 году властям решить проблему с обманутыми дольщиками — ситуация в данной сфере пока складывается не лучшим образом для соинвесторов, а действующие законы защитить их интересы не могут. Предложение ввести обязательное страхование долевых взносов на жилье многие эксперты называют попыткой «переложить расходы бюджета на плечи страховых компаний» и предсказывают, что новый закон приведет к повышению стоимости квартир в новостройках.

Прогнозы на будущее

Специалисты единодушно обещают, что в будущем году не приходится ожидать каких-либо резких изменений в ситуации, сложившейся на рынке недвижимости столицы.

Ставки по ипотеке, несмотря на недавние сетования президента, отметившего, что для большинства россиян ипотечные кредиты недоступны, по-прежнему будут расти, отмечает Андрей Владыкин, глава департамента ипотеки и кредитов компании «НДВ-Недвижимость». Никаких предпосылок к снижению ставок по ипотеке нет, так что ожидать более выгодных предложений банков не приходится.

Повышение ставок до 15%, безусловно, приведет к снижению спроса на недвижимость — далеко не все покупатели будут готовы оформить ипотечный кредит на таких условиях. Кроме того, если ставки по ипотеке достигнут 19% (а есть и такие пессимистичные прогнозы), то большая часть потенциальных покупателей недвижимости предпочтет оформить кредиты в валюте. Ставки по долларовым ипотечным кредитам, скорее всего, останутся на уровне 9–10% годовых. Однако ипотека в долларах выдается, во-первых, на срок до 15 лет, а во-вторых — практически всегда только на вторичное жилье.

«Новая» Москва начнет активно осваиваться застройщиками. По словам Сергея Собянина, мэра столицы, массовая застройка ожидает районы, расположенные в непосредственной близости к МКАДу. В целом власти уже выдали разрешения на строительство не менее 30 миллионов квадратных метров жилья в «Новой» Москве, так что Новомосковский и Троицкий округа точно ждет строительный бум. Впрочем, как пообещал Сергей Собянин, вокруг Троицка появится зона малоэтажной застройки, а удаленные от города районы станут природными зонами, скверами и парками.

Московская недвижимость–2012 — подведем итоги года

Ожидается, что в 2013 году жилье в столице будет дорожать все теми же темпами инфляции, то есть прибавляя 0,5–1–2% ежемесячно, что в итоге приведет к повышению цен на 7–10% в год.

Вопреки предсказаниям некоторых аналитиков, новый финансовый кризис в 2012 году так и не грянул, не ожидаются резкие потрясения и в 2013. Цены на недвижимость в долларах могут даже понизиться, чему будет способствовать и сокращение спроса. В ближайшее время эксперты прогнозируют превышение предложения на рынке над спросом — никаких предпосылок для роста доходов населения нет, а в свете повышения ставок по ипотеке средства на покупку квартир в столице подавляющему большинству россиян и одолжить негде. Так что особой активности от покупателей ожидать не приходится, лето 2013 года может стать и вовсе «мертвым» сезоном, а в периоды ожидания изменений в экономике или после негативных новостей с политической арены спрос может снижаться до нуля, предсказывает Олег Репченко, глава аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU».

Из других новшеств, которые окажут влияние на рынок недвижимости в 2013 году, можно отметить обещанное Владимиром Путиным введение налога на роскошь, в том числе и на элитные квартиры. Какова будет ставка этого налога пока неизвестно, но, думается, что спрос на дорогие квартиры в центре столицы ниже в любом случае не станет.

Кроме того, переоценка кадастровой стоимости земли в Москве, несомненно, приведет и к увеличению стоимости недвижимости — за земельные участки застройщики теперь будут платить в среднем в 1,5 раза больше.

Продолжат власти сносить ветхие пятиэтажки: в 2012 году было снесено всего 30 таких домов, а в будущем планируется расселить и снести не мене 88 пятиэтажных зданий в разных районах столицы.

Цена недвижимости в «Новой» Москве продолжит расти и отрыв от остальных территорий Московской области станет все более ощутимым. На вторичном рынке новых столичных округов стоимость одного квадратного метра превысит 100 тысяч рублей, на первичном — вплотную приблизится к этой отметке.

А еще мэрия продолжит ремонт вылетных магистралей и строительство новых транспортных развязок, будет все так же активно бороться с пробками, откроются в Москве и новые станции метро. Как это скажется на рынке недвижимости столицы — покажет уже такой близкий 2013 год, итоги которого мы тоже через 12 месяцев обязательно подведем. С наступающим!

Анна Седых, рмнт.ру

18.12.12
Обсудить  /  9

Материалы из сети:

Закрыть

Строительный каталог