Все об ипотеке или как решить проблему с жильем

Статистика последних лет наглядно демонстрирует тенденцию «переселения» россиян в пригороды и все больше наших сограждан задумываются о строительстве собственного дома. Разумеется, такое строительство требует не только финансовых, но и временных затрат, но и эти трудности можно преодолеть, грамотно распределив свои силы и вложения.

Оптимальным вариантом в ситуации, когда вы давно мечтали о жизни в уединенном жилище вдали от шума больших городов, будет получение ипотечного кредита на строительство малоэтажного жилья.

Однако перед тем, как сломя голову бросаться в «радушные» объятия российских банков, мы советуем вам заранее определить сумму, которая вам потребуется для приобретения стройматериалов и оплаты труда строителей, а также оценить свои возможности по возврату заемных денежных средств и уплате процентов.

Ниже мы рассмотрели основные условия, под которые российские банки выдают ипотеку на приобретение и строительство малоэтажного жилья и квартир, дали краткую характеристику государственных программ и коммерческих предложений банков по обеспечению жильем молодых семей, а также проанализировали особенности кредитов, выдаваемых на ремонт жилища.

Ипотека на приобретение или строительство малоэтажного жилья

Как известно, ипотеку на покупку или строительство частного жилья в России получить намного сложнее, чем кредит на стандартную городскую квартиру — такая возможность предоставляется лишь 30% желающих, однако даже им приходится переплачивать минимум 1,5–2 процентных пункта.

Впрочем, у россиян, мечтающих о собственном частном доме в кредит, реальная возможность сэкономить есть — взять ипотеку на строящийся дом траншами, и соответственно, экономить на процентах.

Заемщикам, желающим получить ипотеку на покупку или строительство загородного дома необходимо соответствовать всем требованиям кредитной организации.

В первую очередь банки тщательно относятся к наличию собственности на землю непосредственно у самого заемщика или у его членов семьи. Кроме того, частное жилье не должно быть отдельно стоящим — необходимо чтобы дом находился в населенном пункте, расположенном не далее, чем в 50 км от банка (или его ближайшего филиала, если таковой имеется).

Следует отметить, что приветствуется наличие всех коммуникаций, хороший подъезд к дому и развитая инфраструктура поселка в целом. Кроме того, банки обращают особое внимание на материал, из которого изготовлен фундамент, а также несущие стены дома. Дом из бетонных блоков или кирпича считается более долговечным и надежным, чем деревянное строение. Следовательно, ликвидность такого дома выше.

В настоящий момент ипотека на покупку частного дома предоставляется на следующих условиях:

1. Первоначальный взнос около 40–60% от оценочной стоимости земельного участка или дома
2. Процентная ставка — 15–20% годовых
3. Максимальный срок кредитования — 30 лет

Сложности с получением кредита на загородную недвижимость или почему банк снова отказал

Как уже говорилось выше, количество кредитов, выдаваемых на строительство жилья в многоэтажных домах, в десятки раз превышает число банковских займов, которые предоставляются на строительство частных домов. Такая тенденция напрямую связана с недоверием банков к сегменту частной недвижимости.

Ипотека — это прежде всего залог, поэтому банки хотят, чтобы он предъявлял минимальное количество требований для его реализации и был ликвидным. Сложность оформления такого залога обуславливает количество факторов, которые необходимо учесть при выдаче кредита:

1. Оценка ликвидности объекта жилой недвижимости
2. Наличие подведенной к участку дома инженерной инфраструктуры

Следует отметить, что оценка ликвидности индивидуального дома на начальном этапе строительства практически невозможна.

В момент обращения в банк заемщик может не предоставить соответствующих документов, доказывающих, что строящееся частное жилье будет обеспечено коммуникациями.

Нередки случаи, когда заемщик обращается за кредитом на строительство малоэтажного жилья, хотя при этом у него нет ни проекта, ни сметы расчетов и расходов — кредитной организации в таких условиях сложно решить вопрос о выдаче кредита.

Более того, в случае банкротства заемщика у кредитной организации могут возникнуть трудности с продажей дома, поскольку его стоимость может резко упасть и не покрывать даже части оставшегося кредита.

На сегодняшний день процесс продажи загородного имущества примерно в 2 раза дольше, чем городской недвижимости — его сложно реализовать, так как жилье каждый строит под себя.

И наконец, банки стараются не связываться с частными строителями из-за неуверенности в надлежащей работе и завершении объекта. В отличие от компании-застройщика, отдельный человек не отвечает за свои долги всеми своими оборотами и имуществом, также он не обладает прорабами и штатными инженерами.

Несколько ипотечных программ от крупнейших российских банков

Главным отличием ипотеки на малоэтажное жилье от кредита на покупку или строительство квартиры являются, конечно же, более высокие процентные ставки, высокий первоначальный взнос и дополнительные расходы, связанные с получением ипотечного кредита.

Рассмотрим наиболее актуальные предложения крупнейших банков России по данному типу кредитования.

«Сбербанк России» предлагает оформить ипотеку «Загородная недвижимость» на следующих условиях:

1. Срок кредита — 30 лет
2. Первоначальный взнос — от 30 до 50%
3. Процентная ставка — 14,75%

Причем как максимальная, так и минимальная сумма кредита неограниченна.

Банк «ВТБ 24» с ипотечной программой «Загородный дом» (фиксированная ставка первые 3 года):

1. Подтверждение платежеспособности — до 50 лет
2. Первоначальный взнос — от 30 до 40%
3. Процентная ставка 13,25%

Минимальная сумма кредита составляет 500 тысяч рублей, максимальная сумма — не ограничена.

«Банк Москвы» предлагает оформить ипотеку на тех же условиях, что и банк «ВТБ 24», однако первоначальный взнос от 25%.

Получить ипотеку на строительство и приобретение загородной недвижимости в «Газпромбанке» можно на следующих условиях:

1. Срок кредита — до 20 лет
2. Первоначальный взнос — от 20 до 30%
3. Процентная ставка — 12,2–12,7%

Условия получения ипотеки в «Альфа-банке»:

1. Срок кредита — 20 лет
2. Процентная ставка — 16,55%
3. Первоначальный взнос — 40%

Максимальная сумма кредита — 15 миллионов рублей.

Кредит на квартиру: условия, порядок и сроки оформления

Немного разобравшись с особенностями получения ипотеки на строительство или покупку загородного дома, перейдем к следующему типу ипотечного кредитования — долгосрочным ипотечным жилищным кредитам или так называемым «кредитам на квартиру».

Начнем с того, что предоставление долгосрочных ипотечных жилищных кредитов осуществляется банками на срок от трех и более лет, при этом оптимальный срок кредитования составляет 10–15 лет. Величина ежемесячных выплат заемщиком тут напрямую зависит от длительности срока погашения кредита.

По общему правилу сумма ипотечного жилищного кредита составляет 60–70% от рыночной стоимости покупаемого объекта недвижимости, который в свою очередь является предметом залога.

Основной обязанностью заемщика является внесение первоначального взноса на оплату части приобретаемого жилья. Данная сумма выплачивается за счет собственных средств заемщика и составляет около 30–40% стоимости приобретаемого объекта недвижимости.

Между тем, погашение кредита и выплата процентов по нему осуществляется посредством внесения равных ежемесячных платежей, не превышающих 30–35% совокупного дохода заемщика за соответствующий расчетный период.

При прохождении процедуры оценки вероятности погашения кредита, кредитор обязан использовать официально-заверенную информацию о текущих доходах заемщика.

Приобретаемый в кредит объект недвижимости является своеобразным залогом, и выступает в качестве гарантии последующей выплаты долга кредитору.

Заемщик и все совершеннолетние члены его семьи обязаны предоставить нотариально заверенное согласие на освобождение объекта жилой недвижимости, приобретенного за счет кредитных средств, в случае обращения на него взыскания.

Жилье, передаваемое в ипотеку, должно быть освобождено от каких-либо обременений (ограничений), то есть не должно находиться в обеспечении другого обязательства.

Объект жилой недвижимости, приобретенный заемщиком за счет долгосрочного ипотечного жилищного кредита, должен использоваться непосредственно для проживания. Сдача такого жилья в аренду возможна лишь с соответствующего согласия кредитора.

Соблюдение требований и стандартов к процедурам предоставления и обслуживания долгосрочных ипотечных жилищных кредитов является основой надежного функционирования вторичного рынка ипотечных кредитов, а также средством привлечения частных инвесторов в этот сектор, в частности посредством облигаций и эмиссионных ипотечных ценных бумаг.

Кредит на ремонт жилья

Когда дело касается ремонта квартиры не всегда речь идет о небольших суммах — поднакопить на обои и краску можно за пару месяцев, а вот на капитальный ремонт, как правило, нужна сумма от миллиона рублей.

Оптимальным решением этой проблемы может стать ипотечный займ. В ряде случаев банки идут навстречу тем заемщикам, которые могут официально подтвердить свою платежеспособность и предоставить имущество в залог, поскольку объекты, которые так просто «не сдвинешь», во все времена считались отличным капиталовложением.

Впрочем, такой вариант является оптимальным для обеих сторон: заемщик получает необходимую сумму и в свою очередь обязуется выполнить требования банка, в противном случае — он рискует потерять заложенный объект жилой недвижимости.

Взять ипотеку на ремонт жилья можно в любой валюте и практически в любом банке, однако будьте готовы к дополнительным расходам, например к оплате услуг оценщика, которые будут необходимы для составления документа, удостоверяющего рыночную стоимость вашего жилья.

Что касается суммы, на которую может рассчитывать заемщик, то она, как правило, составляет 50–70% от оценочной стоимости объекта жилой недвижимости, предоставляемой в залог.

Условия оформления ипотеки на ремонт значительно отличаются от условий ипотеки на приобретение жилья: небольшие сроки погашения, высокие процентные ставки, дополнительные расходы. В различных кредитных организациях процентная ставка по ипотеке на ремонт варьируется в пределах от 14 до 20%. Между тем и сроки существенно уменьшаются — кредит выдается на 1–7 лет, поэтому постарайтесь предварительно рассчитать свои реальные возможности.

У многих россиян слово «ипотека» ассоциируется с многотысячными очередями и объемной пачкой необходимых для получения кредита документов. Ипотека на ремонт никак не соответствует таким представлениям — для получения этого ипотечного займа будет достаточно паспорта, документа, подтверждающего оценочную стоимость объекта недвижимости, справки о ваших доходах и копии заполненных страниц трудовой книжки.

В кредитной организации вам предложат заполнить анкету-заявление, а также пройти соответствующее собеседование. По истечению 3–6 дней банк сообщит вам о своем решении.

Ипотека молодым семьям

Первичной проблемой практически каждой молодой семьи является строительство собственного жилья — любой человек мечтает о своем жилище и не особенно жаждет делить квартиру с многочисленными родственниками.

Разумеется, в сегодняшних реалиях рынка недвижимости для приобретения даже обычной «двушки» требуется немалая сумма денег, да и цены на жилье растут с каждым днем.

Что делать, если скопить необходимую сумму на покупку недвижимости не представляется возможным и в ближайшее время совершенно точно не предвидется завещания от богатой американской бабушки? Все просто — вам поможет социальная ипотека для молодой семьи!

Указанный вид кредитования является достаточно выгодным и вполне реальным, поскольку заемщик может заселиться и жить в своей квартире практически сразу после оформления ипотеки.

Несмотря на преимущества ипотеки молодым семьям, многих российских граждан смущает тот факт, что новая квартира выступает и в качестве предмета залога. Однако, как правило, никаких проблем с оплатой по кредиту не возникает, если соблюдать все требования банка и своевременно платить взносы. Согласитесь, намного приятнее жить в своей квартире, чем платить ежемесячную арендную плату, которая сегодня, кстати, тоже достаточно высока.

Кто же может получить данный вид ипотеки? К числу граждан, имеющих право на получение социальной ипотеки и государственной финансовой поддержки относятся следующие социально незащищенные группы:

1. «Очередники»
2. Работники бюджетной сферы
3. Военнослужащие
4. Молодые семьи

Вышеуказанные лица имеют право на улучшение жилищных условий в пределах установленных государством социальных норм. На сегодняшний день эта норма составляет 18 м² на человека.

В соответствии с российским законодательством существует несколько видов социальной ипотеки:

1. Предоставление субсидии на определенную часть стоимости ипотечного жилья
2. Дотирование процентной ставки по ипотеке
3. Продажа государственных объектов жилой недвижимости в кредит по льготной цене

Программа социальной ипотеки позволяет приобрести жилую недвижимость по цене в 3 раза меньше ее рыночной стоимости, к тому же со льготой на процент ипотечного кредита.

Получить ипотеку молодой семье можно как благодаря государственным субсидиям, например, по программе «Обеспечение жильем молодых семей» (тут вы столкнетесь с проблемой «очередников», заполнением и подачей значительного объема необходимой документации), так и непосредственно в банках, по коммерческим предложениям — самой «знаменитой» ипотекой этого вида является программа «Молодая семья» от Сбербанка, имеющая небольшой первоначальный взнос, а также существенный плюс в том, что банк учитывает не только доходы молодых супругов, но также и их родителей.

Что делать, если на выплаты по кредиту не хватает денег

Как правило, банк заинтересован в том, чтобы заемщик исполнял свои обязательства в полном объеме и надлежащим образом. В случае возникновения каких-либо финансовых проблем, отражающихся на платежеспособности заемщика, кредитная организация идет ему навстречу и предлагает различные способы урегулирования вопроса до момента восстановления полной платежеспособности клиента. Главное в такой ситуации — это не откладывать ее решение, а вовремя обратиться в кредитную организацию и сообщить им о возникших сложностях.

В свою очередь банк может предложить следующие способы разрешения ситуации:

1. Отсрочка аннуитетного платежа
2. Реструктуризация кредита
3. Иное индивидуальное решение

Если дело доходит до того, что заемщик не может более погашать ипотечный кредит, продажа заложенной квартиры может осуществляться в досудебном порядке. При этом сумма от продажи квартиры, которая останется после погашения долга банку, возвращается непосредственно заемщику. Однако в случае, если после продажи заложенной недвижимости часть кредита останется невыплаченной, банк не вправе взыскать ее с клиента, соответственно, долг будет считаться погашенным.

Сергей Прежевальский, рмнт.ру