Строительный каталог

Всё, что нужно знать об акте приёма-передачи жилья

Акт приёма-передачи многим участникам сделок с недвижимостью кажется малозначащей бумажкой, на оформление которой не стоит тратить время. Но если акт не подписан или неправильно оформлен, это может стать причиной серьёзных неприятностей. Рассмотрим значение и особенности составления этого документа.

Все, что нужно знать об акте приема-передачи жилья

Значение акта приема-передачи для покупателя

Для покупателя квартиры акт приема-передачи, который часто называют передаточным, имеет исключительную важность по целому ряду причин:

  1. В акте указывается техническое состояние квартиры на момент покупки. Если окажется, что оно не соответствует условиям договора, у покупателя будет очень мало шансов принудить продавца исправить имеющиеся недостатки без подписанного акта. Особенно актуально это в случаях, когда жилье приобретается у застройщика. Если покупатель видит, что в квартире кривой пол или трещины в стенах, худшее из того, что он может сделать — написать в передаточном акте, что к техническому состоянию недвижимости претензий не имеется.
  2. Если обязанность подписать акт приема-передачи указана в договоре, сотрудники Росреестра просто не выдадут покупателю свидетельство на право собственности. Если же в соглашении не предусмотрено подписание акта, то никаких проблем с оформлением права собственности не предвидится.
  3. Без акта не удастся получить налоговый вычет. Этот документ обязательно потребуют сотрудники налоговой службы.

Значение акта приема-передачи для продавца

На первый взгляд кажется, что продавцу акт приема-передачи вообще не нужен, но это не совсем так. Если уже проданную квартиру, при передаче которой передаточный акт не подписывался, затопит или в ней случится пожар, покупатель может попытаться обязать продавца оплатить расходы по ремонту. Ведь по законодательству передача квартиры осуществляется именно по этому документу. Нет акта — нет доказательства того, что продавец действительно передал ее покупателю, а значит, с точки зрения закона, продавец до сих пор распоряжается квартирой и должен оплачивать ее ремонт.

Конечно, если дело дойдет до суда, можно найти свидетелей, которые покажут, что покупатель уже распоряжался недвижимостью на момент бедствия, но гораздо проще все-таки подписать и сохранить у себя экземпляр акта передачи жилья. Это сильно облегчает жизнь при возникновении подобных ситуаций и позволяет избежать длительной судебной волокиты.

Правила оформления акта

В законодательстве нет четких требований к оформлению этого документа. Но, исходя из предназначения акта приема-передачи, обычно в нем указываю следующие сведения:

  1. Название документа.
  2. Дата и место его подписания.
  3. Данные подписавших его лиц.
  4. Описание передаваемой недвижимости (по какому адресу она располагается, на каком этаже и т. д.).
  5. Смотровой лист: является приложением к акту. В нем детально описывается техническое состояние недвижимости на момент передачи. Для того чтобы точно зафиксировать состояние квартиры, можно помимо текстового описания сделать фотографии, которые также будут прилагаться к акту.
  6. Сведения о наличии или отсутствии у подписавших документ сторон претензий друг к другу.
  7. Реквизиты договора, к которому прилагается передаточный акт.
  8. Подписи сторон с обязательной расшифровкой.

Все, что нужно знать об акте приема-передачи жилья

Чем грозит отказ от подписания акта приема-передачи застройщиком

Застройщик, продающий недвижимость, за отказ от подписания акта приемки выплачивает покупателю квартиры 1/300 ставки ЦБ от цены договора. К примеру, если квартира стоит 5 миллионов рублей, за отказ от подписания акта ему придется ежедневно выплачивать 2500 рублей. Таким образом, за несколько лет сумма штрафных санкций может сравняться со стоимостью недвижимости. А вот превышать стоимость недвижимости сумма штрафных санкций не может.

При обычной купле-продаже применяется ответственность, установленная договором. Как правило, стороны устанавливают пеню, привязанную к цене договора. Если же договор не предусматривает никаких штрафных санкций, уклоняющаяся от подписания сторона ничего выплачивать не должна.

Особенности приема квартиры у застройщика

Рассмотрим все аспекты этой процедуры.

Уведомления

Застройщик обязан передать покупателю квартиру в срок, прописанный в договоре, никаких отклонений от этой даты не допускается. Если срок ввода здания в эксплуатацию затягивается, застройщик обязан послать письмо покупателю за два месяца до предусмотренного договором срока подписания с предложением изменить соглашение.

Если же по истечению двух месяцев здание все равно не будет введено в эксплуатацию, и застройщик не передаст покупателю квартиру, он выплачивает покупателю уже упоминавшуюся пеню в размере 1/300 от учетной ставки ЦБ от цены договора за каждый день просрочки. Покупатель в праве взыскать пеню через суд.

О том, что строительство завершено, застройщик обязан уведомить покупателя письменным уведомлением за месяц до окончания работ.

Правила осмотра

При подписании акта представитель застройщика показывает покупателю квартиру. Если будут найдены незначительные, устранимые недостатки, они записываются в смотровой лист. Необходимо также, чтобы представители компании-продавца отметили в этом документе сроки, в которые недостатки будут устранены.

Покупателю не стоит подписывать смотровой акт, пока застройщик не приведет жилье в надлежащее состояние. Если же найденные недостатки являются неустранимыми (неровные перекрытия, проблемы с вентиляцией и т. д.), покупателю лучше вообще отказаться от приобретения квартиры.

Гарантийный ремонт

Также существует такое понятие, как скрытые работы — их результат не может быть проверен при первом осмотре квартиры (к примеру, состояние проводки). Недостатки подобных работ проявляются через определенное время, после того, как покупатель принял квартиру.

Необходимо помнить, что по закону застройщик обязан устранять подобные недоработки в течение гарантийного срока, который устанавливается договором (по закону он не может быть меньше трех лет, обычно — 5 лет).

В случае обнаружения дефекта, владелец квартиры должен отправить застройщику письмо, в котором будет описана возникшая проблема. Представитель застройщика обязан в течение 5 дней посетить квартиру, произвести осмотр описанных в письме дефектов и составить акт, в котором будет описан характер проблем и сроки их устранения.

Все, что нужно знать об акте приема-передачи жилья

Необходимо доказать, что дефект возник именно по вине застройщика, для этого заказывается специальная экспертиза, в результате которой на основании действующих СНИПов и ГОСТов дается заключение о причинах, повлекших за собой дефекты.

К примеру, известны случаи, когда экспертиза показывала, что плесень, появившаяся в квартире в недавно сданном в эксплуатацию доме, возникла из-за протекающей крыши, что является виной застройщика. В этом случае у покупателя был шанс переложить расходы по исправлению этого недостатка на компанию-застройщика.

Еще один показательный случай: в 2014 году жительница Красноярска смогла отсудить у застройщика 15% от стоимости недвижимости из-за найденных в ней дефектов. Она заказала строительную экспертизу, которая выявила неровные стены, кривой пол и потолки, а также другие недостатки, возникшие в ходе проведения отделочных работ. Суд принял решение обязать застройщика выплатить владелице квартиры 300 000 рублей для устранения имеющихся недостатков и 80 000 рублей штрафа государству.

Примечательно, что в этом случае владелица квартиры сначала подписала акт приемки и обратилась к застройщику, который отказал ей в исправлении недостатков, так как в акте замечаний к состоянию недвижимости указано не было. А вот суд не принял это обстоятельство во внимание, так как гарантийный срок никто не отменял.

Но все-таки лучше не подписывать акт при наличии серьезных недостатков в квартире, а если они незначительны, хотя бы отметить выявленные дефекты в смотровом листе и заставить представителя застройщика указать сроки их исправления.

Крайне не рекомендуется проводить ремонт в только что принятой от застройщика квартире, так как после его завершения доказать, что какие-либо дефекты квартиры появились не по вине нанятых строителей, будет очень сложно.

Также по закону есть еще ряд случаев, когда застройщик не обязан проводить гарантийный ремонт и исправлять возникшие дефекты:

  • естественный износ здания;
  • ненадлежащая эксплуатация помещений общего пользования;
  • аварии инженерных систем, которые произошли по вине жильцов;
  • нарушение правил эксплуатации бытовых приборов и сантехники;
  • ремонт, нарушение или замена жильцами конструкций и оборудования квартиры, переданных им по акту приемки застройщиком.

Уловки, применяемые застройщиками в подписании акта приема-передачи недвижимости

Представители застройщиков очень неохотно ставят свою подпись под актом о выявленных недостатках. Их излюбленная тактика — отказываться от подписания акта при осмотре и затем тянуть время под любыми предлогами. Ведь по закону, если покупатель не подпишет акт приемки в течение двух месяцев, застройщик может сделать это единолично.

Если продавец применяет подобную тактику, необходимо подписать передаточный акт самостоятельно, а затем направить застройщику претензию, в которой будет требование исправить все недостатки и подписать передаточный акт, иначе покупатель обратится в суд.

При наличии такого документа у покупателя есть все шансы принудить застройщика исправить недостатки квартиры и подписать акт приемки.

Особенности приема квартиры при покупке

При покупке квартиры никаких сроков подписания акта передачи законом не предусмотрено. Сторонам не нужно посылать друг другу уведомления, если конечно это не предусмотрено договором.

Гарантийный срок обычно также не предусматривается. Конечно, стороны могут указать подобное условие в договоре, но так как на практике очень сложно заставить продавца впоследствии исправить какие-либо недостатки квартиры (сложно порой даже найти его), вносить подобный пункт в соглашение нет смысла.

Покупателю необходимо просто внимательно осмотреть техническое состояние квартиры: стены, окна, потолки, счетчики и т. д., и при отсутствии существенных замечаний подписать акт.

Далеко не у всех есть знания и опыт для того, чтобы квалифицировано провести подобный осмотр. Поэтому зачастую покупатель берет с собой эксперта, который сможет заметить все имеющиеся недостатки.

  • Акт приема-передачи квартиры у застройщика — скачать в формате .doc
  • Акт приема-передачи при покупке квартиры — скачать в формате .doc
  • Смотровой лист — скачать в формате .doc

рмнт.ру

13.03.15

Яндекс Дзен Присоединяйтесь к нам на канале Яндекс.Дзен

Материалы из сети:

Закрыть

Строительный каталог