Строительный каталог

Защищаем право собственности: всё об особенностях титульного страхования

Представьте, что вы купили квартиру, а затем, оказывается, что у продавца не было права на реализацию недвижимости и суд постановил вернуть жилье прежнему владельцу. Получить компенсацию в подобных случаях можно, заключив договор титульного страхования, о котором мы поговорим в этой статье.

Защищаем права собственности: всё об особенностях титульного страхования

Законодательство о титульном страховании

Договор титульного страхования позволяет собственнику жилья компенсировать свои убытки в случае потери права собственности. В отличие от европейских стран, в России никакого специального законодательства о страховании титула не существует. Но все же этот вид страхования иногда используется в РФ. Необходимость в нем возникает из-за несовершенства законодательства, которое никак не защищает владельца жилья от случаев его возвращения первоначальному собственнику.

Единственное исключение, которое предусматривает законодательство — возможность получения россиянами компенсации за утраченное жилье, если в их пользу вынесено решение суда, но его не удалось исполнить в течение года.

Показательный случай произошел в Челябинской области. Женщина купила комнату в коммуналке, а затем выяснилось, что ее бывший владелец приобрел эту недвижимость у психически нездорового человека. Суд постановил вернуть комнату первоначальному владельцу, а неудачливая покупательница должна была получить деньги, потраченные на покупку комнаты. Вот только взыскать их с человека, который оформил квартиру в собственность, оказалось невозможным, поэтому через год после того, как было вынесено решение суда, женщина получила право на компенсацию от государства. Таким образом, деньги, потраченные на приобретение комнаты, ей удалось вернуть.

Правда, размер возможной компенсации ограничен миллионом рублей — смехотворная сумма для людей, покупающих жилье в крупных российских мегаполисах. Да и процедура компенсации четко не регламентирована, поэтому случаи, когда деньги реально выплачиваются людям, потерявшим жилье, очень редки.

В каких случаях работает титульное страхование

В российском законодательстве предусмотрен всего один случай, когда бывший владелец жилья может надеяться хоть на какую-то компенсацию. При этом существует множество ситуаций, когда право на владение недвижимостью может быть потеряно. Вот лишь некоторые из них, позволяющие получить компенсацию за потерю жилья по титульному страхованию:

  1. Квартира куплена в результате незаконной сделки.
  2. Сделка проведена по фальшивым документам.
  3. Одна из сторон признана недееспособной.
  4. Сделка нарушила права третьих лиц.
  5. Право собственности получено по неправомочному решению суда.
  6. При регистрации сделки допущены серьезные ошибки.
  7. Сделка имела мошеннический характер.

Пример полученной страховки титула

После нескольких лет судебных разбирательств продавец квартиры сумел доказать, что заключал сделку, будучи сильно пьяным и не мог адекватно оценивать происходящее. Суд постановил вернуть ему квартиру, а покупателю, который перед сделкой оформил страхование титула, причитающуюся ему по договору страховку.

Цена и срок страховки

Стоимость ежегодного титульного страхования достаточно высока. В разных страховых компаниях она может колебаться в пределах 0,15%-1% от страховой суммы.

Тариф зависит от особенностей сделки и того, по какой причине клиент прибегает к страхованию титула.

Если владелец недвижимости решает самостоятельно застраховать титул, стоимость страховки в среднем на 50% больше, чем в случаях, когда на титульном страховании настаивает банк. Подобная дискриминация связана с тем, что банк самостоятельно проводит проверку ипотечных заемщиков и их будущей недвижимости, что значительно облегчает работу сотрудников страховых компаний.

Также стоимость страховки может увеличиваться, если выявлены сведения о нарушении или возможности нарушения прав третьих лиц на квартиру в ходе какой-либо из продаж (сделка проводилась без разрешения супруга продавца, были нарушены интересы несовершеннолетних детей, прописанных в квартире, заканчивается срок лишения свободы человека, который может претендовать на жилье — список подобных случаев очень велик).

Чаще всего титул страхуется на следующие сроки:

  1. Один год — чаще всего покупка квартиры оспаривается в первый год после совершения сделки.
  2. Три года — в течение этого срока, по общим правилам, можно оспорить действительность сделок по купле-продаже жилья.
  3. Десять лет — на этот срок может продлеваться исковая давность по спорам о признании продажи жилья недействительной.

Впрочем, даже десять лет страховки не предел. Исковая давность отсчитывается с момента, когда человек, требующий признать сделку по продаже недвижимости недействительной, узнал о ее совершении. Поэтому теоретически иск может быть подан и спустя несколько десятилетий после покупки квартиры или дома.

Основные советы при заключении договора

1. Многие банки требуют оформлять страховку лишь на сумму задолженности перед банком. Но раз уже ипотечный заемщик соглашается ежегодно выплачивать немалые суммы по договору титульного страхования, стоит оформить страховку на полную стоимость недвижимости.

2. Следует убедиться, что договор предусматривает страховку всей «истории» недвижимости, а не только ее последней продажи.

3. Следует выяснить, предоставляет ли страховая компания рассрочку в выплате страховки. Для людей, которые потратили все сбережения на покупку недвижимости, это очень актуальное условие.

Защищаем права собственности: всё об особенностях титульного страхования

Когда титульное страхование бесполезно

Существует ряд распространенных оговорок, которые содержат договоры титульного страхования. В этих случаях клиент не сможет получить страховку:

  1. Имущество передается третьим лицам по договору дарения или по любому возмездному договору.
  2. Застрахованная квартира уничтожена.
  3. Владелец жилья отказался от права собственности.
  4. Застрахованное жилье используется не по назначению.
  5. Изменены конструктивные особенности жилья (перенесены инженерные системы, проведена перепланировка, что повлекло изменения в техпаспорте недвижимости и т. д.).
  6. Застрахованная недвижимость изъята государственными органами.

Впрочем, часто страховые компании отказываются выплачивать клиентам страховку не только из-за подобных оговорок, но и по совсем надуманным причинам.

Ярким примером является история квартиры семьи Чалаевых, которые купили недвижимость в ипотеку и по требованию банка оформили титульное страхование. Сделку проводил риелтор, которого рекомендовал банк. Вскоре после заключения сделки выяснились крайне печальные факты.

Оказалось, что на жилье претендуют еще и сводные братья женщины, которая была первоначальным собственником квартиры. Они пытались получить квартиру в наследство, но им было отказано во вступлении в права.

Братья оспорили это решение, а пока они доказывали свое право на жилье, квартиру успели продать пять раз. Последними покупателями стали именно Чалаевы и через полгода после покупки ими квартиры, суд все-таки наложил арест на недвижимость по иску братьев.

В итоге супруги Чалаевы были признаны недобросовестными покупателями, так как, по мнению суда, они должны были пообщаться с соседями и собрать больше информации о квартире. А страховая компания отказала Чалаевым в выплате компенсации по страхованию титула.

Статистика страхования титула

В настоящий момент титульное страхование мало распространено на территории РФ. Чаще всего подобные договора заключаются ипотечными заемщиками по требованию банков. По словам специалистов в этой области, банки требуют страховать титул только в случаях, когда в ипотеку приобретается вторичная недвижимость, а не квартиры в новостройках. Они считают, что риск лишиться квартиры в новостройке невелик, так как она не имеет длительной истории смены собственников. Поэтому услугой страхования титулов зачастую пользуются лишь ипотечные заемщики, покупающие квартиры на вторичном рынке.

По статистике, в 2014 году было выдано восемьсот тысяч кредитов на приобретение жилья. По данным крупнейших банков, лишь треть из этих заемщиков взяли кредиты на покупку вторичного жилья.

Люди, приобретающие жилье за собственные деньги, по словам специалистов страховых компаний, пользуются титульным страхованием крайне редко. Ежегодное количество подобных случаев исчисляется всего лишь несколькими десятками или сотнями.

Все за и против титульного страхования

Главное преимущество страхования титула очевидно — оно позволяет получить компенсацию в случае утраты жилья.

Но при этом владельцу недвижимости ежегодно придется выплачивать немалые суммы страховой компании. К тому же, в список ситуаций, при которых страховка не будет выплачиваться, теоретически может попасть любая сделка по недвижимости в России. Поэтому очень велика вероятность, что владелец недвижимости не только потеряет квартиру, но и зря потратит десятки тысяч рублей на страхование титула.

Да и страховые компании перед заключением с клиентом договора проводят проверку недвижимости и в случае обнаружения сомнительных фактов, которые могут привести к утрате жилья, отказываются оформлять страховку. То есть по факту клиент будет платить страховые взносы за квартиру, которой титульное страхование, скорее всего, вовсе не нужно.

Поэтому страхование титула следует рассматривать как дополнительную меру предосторожности, но не как панацею от утраты квартиры.

Александр Якунин, рмнт.ру

21.03.15

Яндекс Дзен Присоединяйтесь к нам на канале Яндекс.Дзен

Материалы из сети:

Закрыть

Строительный каталог