Строительный каталог

Все тонкости оформления недвижимости в Таиланде

Вы устали от постоянной городской суеты и стресса, нагоняемого мегаполисом, и мечтаете об отдыхе или жизни на побережье знойных, экзотических стран?

Оформление недвижимости в Таиланде Suphatthra China. Thailand batik pattern

Тогда взвесьте все «за» и «против» такого решения. Если «за» все-таки победит, то выбирайте свой «будущий дом» исходя из следующих критериев:

  • Доступность цен на недвижимость.
  • Климат и экология.
  • Политическая стабильность и уровень общественной толерантности.

Не смогли определиться с выбором? Все просто — это про Таиланд!

Почему именно Таиланд?

Эта страна является одной из самых динамично развивающихся, часто посещаемых и интереснейших стран Юго-Восточной Азии.

Таиланд отличается изобилием удивительных экзотических растений, песчаных пляжей, доброжелательными и отзывчивыми местными жителями, а также несравненной восточной культурой.

Оформление недвижимости в Таиланде

Таиланд гармонично сочетает в себе всю неповторимую красоту древнего Востока, и архитектурные новшества, буддийские храмы тут чередуются с гигантскими небоскребами. Для Таиланда характерны черты самобытной культуры, бурной ночной жизни, приверженности традиционной «огненной» кухне, огромного выбора уникальных и необыкновенных товаров и услуг.

Эта страна фактически создана для отдыха и удовольствия!

Прогнозы аналитиков пятилетней давности, касающиеся оформления недвижимости в Таиланде, оправдались в полном объеме — строительство жилья на территории страны и сейчас является весьма перспективной инвестицией.

Оформление недвижимости в Таиланде

Беспроигрышное инвестирование в таиландскую недвижимость обусловлено: доступным ценовым диапазоном, рентабельностью, низкими налогами и благоприятным тропическим климатом, который привлекает в страну миллионы туристов.

На протяжении последних нескольких лет иностранные инвесторы активно скупали тайскую недвижимость, что привело к установлению ряда законодательных запретов на ее оформление для иностранных граждан.

Впрочем, не стоит огорчаться. В обход любых ограничений существуют юридические «лазейки», о которых вы узнаете чуть ниже.

Приобрести недвижимость в Таиланде можно, причем, по очень «приятным» ценам. Сдача такого жилья в аренду принесет существенный доход и, в связи с ежегодным подорожанием, станет перспективной инвестицией. Согласитесь, ведь оно того стоит.

Оформление недвижимости в Таиланде

Оформление недвижимости в Таиланде имеет ряд особенностей в сравнении с другими странами.

В связи ограничениями владения землей иностранными гражданами, порядок приобретения недвижимости представлен тремя способами:

  1. Оформление объектов недвижимости на «тайское» юридическое лицо.
  2. Оформление объектов недвижимости посредством долгосрочной аренды.
  3. Приобретение недвижимости в кондоминиуме.

Способы оформления недвижимости в Таиланде

Thai Limited Company

Первый вариант — Thai Limited Company, предусматривает регистрацию юридического лица в Таиланде. В последующем на баланс данной организации приобретается тот или иной объект недвижимости.

Поскольку иностранные граждане вправе владеть не более 49% акций компании, то 51% должны принадлежать резидентам Таиланда. В состав такой организации должно входить как минимум три акционера, при этом хотя бы один из них должен являться гражданином Таиланда. Контроль над деятельностью компании, как правило, осуществляется иностранным гражданином, поскольку именно он обладает привилегированными акциями, дающими весомое преимущество при голосовании.

Значение привилегированных акций по сравнению с обыкновенными эмиссионными ценными бумагами можно соотнести как — 10:1. То есть при голосовании владелец хотя бы одной привилегированной акции будет иметь 10 голосов, и, следовательно, владелец обыкновенной — всего 1 голос.

Иногда в уставе организации имеется положение о том, что владелец привилегированных эмиссионных ценных бумаг имеет право быть руководителем компании.

Для того чтобы компания полностью была подконтрольна иностранным акционерам, и в будущем не возникло никаких осложнений, необходимо выполнить следующие обязательные условия:

Учредительный договор и устав юридического лица должен содержать сведения о том, что единственным распорядителем счета и директором компании является владелец привилегированных акций в капитале данного акционерного общества (в случае необходимости владельцами могут быть несколько человек).

На основании вышеуказанных данных орган, производящий регистрацию компаний, выдает юридически заверенный документ (аффидавит), содержащий сведения обо всех действующих директорах компании. Наличие данного сертификата позволяет уполномоченным банкам открыть счет для компании и провести транзакции, приняв платежные документы, подписанные исключительно лицом, указанным в государственном сертификате о регистрации. Следовательно, ни одна сделка не действительна без подписи иностранного владельца акций.

На оборотной стороне акции либо на добавочном листе тайские номинальные акционеры в присутствии свидетелей делают соответствующую запись о переходе прав по указанному документу к иностранному юридическому лицу — проводится так называемый «чистый индоссамент». То есть они передают право отчуждения принадлежащих им эмиссионных ценных бумаг иностранному акционеру без указания даты. Следовательно, иностранный акционер вправе произвести замену резидентных акционеров, как только возникнет необходимость.

Регистрация юридического лица в Таиланде позволяет вам приобретать недвижимость, пользоваться ею, делить, перепродавать, осуществлять операции дарения или наследования и многое другое.

Оформление недвижимости в Таиланде

Однако процесс приобретения недвижимости посредством регистрации «тайского» юридического лица достаточно сложен и совсем редко применяются на практике, так как госорганы Таиланда тщательно относятся к проверке происхождения уставного капитала юридического лица. Это связано с необходимостью реального подтверждения того, что объект недвижимости приобретен в пользу тайских учредителей и уставной капитал в размере 51% имеет тайское происхождение.

Регистрация тайского юридического лица потребует безупречности оформления всех необходимых документов, поскольку гарантия эффективного контроля и использования организации, напрямую зависит от вас.

Управление компанией в Таиланде также подразумевает регулярное прохождение определенных процедур, несение соответствующей ответственности, исполнение налоговых обязательств, что, безусловно, требует внесения дополнительных расходов. Ежегодный бухгалтерский учет, уплата минимальных налогов, и надзор за деятельностью юридического лица обходится порядком 500-600 долларов.

Таким образом, соблюдая все законодательные аспекты владения таиландской недвижимостью, вы гарантированно получите надел земли и стабильный бизнес.

На протяжении нескольких лет данная схема привлекает огромное число иностранных инвесторов в Таиланд. Юридическая безопасность и законность оформления таиландской недвижимости обуславливает мощный приток иностранного капитала. Так, например в 2009 году объем инвестиций составил 675 миллиардов бат (около 21 миллиарда долларов), а в 2011 году приток инвестиций составил более 8 миллиардов долларов только за первый квартал!

Оформление недвижимости в Таиланде

Поскольку иностранные инвестиции являются в некотором роде «золотой жилой» Таиланда и основой экономического роста страны, то таиландское правительство на протяжении многих лет обеспечивает стабильность экономической, политической и общественной обстановки Таиланда. Именно поэтому Таиланд входит в пятерку самых перспективных стран в Азии для долгосрочного вложения капитала с целью извлечения прибыли.

Лизинговый договор

Второй вариант — приобретение объекта недвижимости посредством оформления долгосрочной аренды или так называемый лизинговый договор.

Долгосрочная аренда — разновидность имущественного договора, при котором собственность передается на долгосрочное владение и пользование арендатору за арендную плату.

Оформление недвижимости в Таиланде

Оформление долгосрочной аренды позволяет владеть объектом недвижимости в течение определенного периода времени. В Таиланде такая аренда предоставляется на 30 лет, при этом предусмотрена двукратная пролонгация с максимальным сроком на 30 лет.

В 2008 году Правительством Таиланда была снижена стоимость государственной регистрации лизинговых договоров. Теперь при регистрации такой сделки необходимо уплатить 0,1% от суммы соглашения в счет сбора, взимаемого Земельным Департаментом.

Договор долгосрочной аренды рассчитан на случай будущего изменения законодательства, разрешающего иностранным гражданам владеть землей.

Лизинговый договор можно оформить в любой местной нотариальной организации.

Благодаря своей простоте и мобильности метод приобретения недвижимости посредством оформления долгосрочной аренды является наиболее актуальным и привлекательным для потенциальных покупателей. Лизинговый договор не требует сложного и длительного создания юридического лица.

Вам всего лишь необходимо договориться с арендодателем (физическим или юридическим лицом) земли о сумме, заключить соответствующий контракт и зарегистрировать его в Земельном управлении, уплатив небольшие комиссионные за оформление необходимых документов.

Контракт аренды закрепляет за собственником пожизненное право пользования над объектом недвижимости и всеми прилегающими к нему вещами, расположенными на поверхности участка. Это является еще одной дополнительной гарантией серьезных намерений сторон.

Кондоминиум

Третий вариант — приобретение недвижимости в кондоминиуме. Таиландское законодательство закрепляет за иностранными гражданами право на приобретение недвижимости, однако суммарная площадь объектов, зарегистрированных как кондоминиумы, не должна превышать 49% от продажной площади объектов недвижимости.

Оформление недвижимости в Таиланде

Приобретение объектов недвижимости в кондоминиуме является отличным методом инвестирования частного капитала.

Хозяева недвижимости «заглядывают» в свою квартиру не чаще одного раза в год (на пару недель), как правило, на время отпуска, а все оставшейся время недвижимость сдается в аренду туристам или студентам.

Среди наших соотечественников Таиланд пользуется широким спросом. К примеру, с начала 2012 года по май включительно приток российских туристов увеличился на 10%, то есть 578 тысяч граждан РФ посетило Таиланд меньше чем за полгода. При этом в мае зафиксирован наибольший приток туристов, превышающий показатели 2011 года почти вдвое!

Европейские туристы составляют 1/3 от всех приезжих гостей Таиланда. По сравнению с другими странами, Россия, несомненно, лидирует по количеству туристов. Для сведения, 372 тысячи человек из Великобритании посетило Таиланд в этот же период, 326 тысяч туристов из Германии, и 276 тысяч туристов из Франции.

Оформление недвижимости в Таиланде

Таким образом, недвижимость в Таиланде является весьма востребованным товаром, особенно в разгар курортного сезона.

Теперь, ознакомившись с основными вариантами приобретения объектов недвижимости в Таиланде, вы наверняка определитесь с выбором жилья и оптимальным способом его приобретения. Решать вам…

  1. Ежегодный рост цен на недвижимость в Таиланде в среднем увеличивается на 5-7%, а значит, покупка такого жилья значительно увеличит инвестированный капитал.
  2. Ежегодный доход от аренды недвижимости составляет порядка 6-10%. Невозможно оставить без внимания тот факт, что все больше иностранных граждан предпочитают арендовать недвижимость, нежели покупать ее, следовательно, средняя стоимость арендной платы имеет тенденцию постоянного роста.
  3. Инвестирование строящихся многоквартирных домов (кондоминиумов) является весьма выгодной покупкой и гарантирует существенную прибыль, поскольку окончание строительных работ в таких домах обуславливает закономерное подорожание в среднем на 10-15%.

Налоги и другие пошлины

Уплата налогов характерна для любых сделок купли-продажи, ведь получая доход от сделки, необходимо уплатить обязательный налог с этого дохода.

Оформление недвижимости в Таиланде

Явным плюсом покупки объектов недвижимости в Таиланде являются крайне низкие налоги:

Комиссионный сбор в размере 2% от кадастровой стоимости земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка определяется уполномоченными на то государственными органами путем проведения кадастровой оценки с учетом классификации объекта недвижимости по его целевому назначению.

Кадастровая стоимость подразумевает регистрацию земли и присвоение регистрационного номера органом кадастрового учета.

Гербовый сбор в размере 0,5% от кадастровой (оценочной) или продажной стоимости объекта недвижимости (как правило, оплачивается более высокая стоимость объекта). Ставка данного налога зависит непосредственно от стоимости объекта недвижимости, то есть чем выше стоимость, тем выше процентная ставка.

НДС в размере 3,3% от кадастровой (оценочной) или продажной стоимости объекта недвижимости (оплачивается по тому же принципу, что и Гербовый сбор). Данный налог уплачивается при продаже фирм или некоммерческих объектов, в случае если недвижимость находилась в собственности менее 5 лет.

Подоходный налог в размере 2-3% от оценочной стоимости объекта недвижимости. Любое физическое лицо, имеющее какие-либо материальные активы, находящиеся на территории Таиланда, либо получающее доход от трудоустройства на данной территории, в соответствии с таиландским законодательством будет признано налогоплательщиком независимо от того, происходит ли выплата подоходного налога на территории страны или за ее пределами.

Доход, полученный от сдачи недвижимости в аренду, подлежит налогообложению. Освобождению от уплаты данного налога подлежат определенные категории лиц: сотрудники ООН, дипломаты, некоторые международные эксперты и иные лица, указанные в двусторонних соглашениях, заключенных между странами.

Таиландская система налогообложения объектов недвижимости базируется на оценочной стоимости недвижимости, установленной специализированным учреждением.

Регистрация таиландской недвижимости является неотъемлемым пунктом сделки купли-продажи.

Для сведения: налоги на недвижимость в Италии примерно в 2 раза больше, чем в Таиланде. Следовательно, тайское налогообложение существенно ниже, чем в других странах.

«У природы нет плохой погоды» или «все не так уж безоблачно»

Общеизвестно, что для субэкваториального и тропического пояса (в которых расположен Таиланд) характерны обильные дожди. Ежегодно в Таиланде выпадает от 200 до 2000 мм осадков, причем около 90% из них приходится на летний период времени. Ярко выраженный сезон сильных и кратковременных дождей приходится, как правило, на август.

Оформление недвижимости в Таиланде

Следует отметить, что в конце октября прошлого года Таиланд затронуло страшное наводнение, в результате которого погибло более 350 человек. Этот катаклизм стал самым разрушительным стихийным бедствием в стране за последние полвека. Наводнение оставило треть северных провинций страны без возможности попасть на материк сухопутным путем и нанесло ущерб жилищам тысяч тайцев. Кроме того, после катаклизма существенно сократился приток туристов в страну.

Но плюсов, конечно, больше!

Основные преимущества приобретения недвижимости именно в Таиланде, это: бесспорно выгодное и прибыльное инвестирование; минимальные ставки налогообложения; рентабельность приобретенной недвижимости; развитая туристическая инфраструктура, привлекающая миллионы отдыхающих со всего мира.

Сергей Прежевальский, рмнт.ру

25.10.12

Яндекс Дзен Присоединяйтесь к нам на канале Яндекс.Дзен

Обсудить  /  13

Материалы из сети:

Закрыть

Строительный каталог