Несмотря на увеличивающиеся темпы строительства, объемы жилья, вводимого в сегменте эконом-класса, все еще не достаточны для удовлетворения существующего спроса.
Если в целом по рынку сейчас установился некий паритет между спросом и предложением, то в сегменте жилья эконом-класса в новостройках столичного региона спрос превышает предложение, как минимум, на 30-40%.
Специалисты аналитического центра МИАН отмечают, что частично этот неудовлетворенный спрос по-прежнему продолжит реализовываться на вторичном рынке. Имея определенную сезонную цикличность, при относительно стабильных внешних и внутренних факторах, предложение к началу осени обещает вырасти еще как минимум на 20-30%, а при благоприятных обстоятельствах (с точки зрения цен для продавцов) — и на все 50% от текущего объема.
Спрос в это же время имеет все предпосылки нарастать примерно в том же объеме: по нашим оценкам, с момента оживления рынка и по сегодняшний день отложенный за период кризиса спрос реализован не более чем на 25-30%. Порядка 70-80% отложенного спроса приходится на семьи, не сумевшие реализовать свои жилищные потребности еще во второй половине 2008 года, оставшиеся 20-30% — клиенты, планировавшие покупку в 2009 году.
В каких «объемах» отложенный спрос продолжит поступать на рынок с началом нового периода деловой активности, пока сказать трудно: все будет зависеть от того, насколько финансово, а, в условиях относительно стабильной ценовой динамики, скорее даже психологически устойчивы к новым ценам окажутся покупатели, запланировавшие сделку на вторую половину этого года.
Очевидно одно — этой осенью уровень спроса, в том числе и потенциального, превысит показатели предыдущих лет, так как во многом покупателей будет мотивировать ожидание дальнейшего роста цен и сохраняющаяся возможность приобрести жилье по более низкой стоимости по сравнению с докризисной.
Несмотря на то, что банки стараются нарастить объемы кредитования, прогнозировать рост спроса за счет улучшения ситуации с ипотекой, во всяком случае, до конца этого года преждевременно. Даже ожидаемого понижения процентной ставки в существующих условиях для оживления рынка недвижимости и ипотеки будет недостаточно.
Вопрос обеспечения необходимым жильем зависит не только от ставки по ипотеке — важным катализатором здесь может стать только рост реальных доходов населения.
С началом осени, в первую очередь, мы ожидаем восстановление утраченных позиций типовых квартир, цены на которые, как и на элитную недвижимость на вторичном рынке, пока еще не вышли из зоны отрицательных трендов. На менее ликвидные из них, как и прежде, сохранится фиксированный спрэд.
В целом же на рынке квартир в старом жилом фонде вплоть до конца года, скорее всего, сохранится некоторая неопределенность, т.к. участники будут ожидать формирования какого-либо тренда на рынке новостроек.
По оценкам аналитиков МИАН, с начала периода деловой активности на рынке вполне возможно некое ценовое «ралли», ориентированное, в первую очередь, на проверку текущей платежеспособности покупателей. Однако, исходя из текущей рыночной конъюнктуры, это не стоит рассматривать как сигнал к очередному долгосрочному ценовому давлению — небольшой подъем будет носить кратковременный характер, и, скорее всего, станет последним в этом году. Дальнейший рост цен не очевиден, и в целом за 2010 год он вряд ли превысит инфляционные ожидания и составит в зависимости от сегмента до 8-12%.
