Как известно, квартирный вопрос — очень наболевшая проблема для большинства российский семей. И в поисках решения данного вопроса очень многие мечтают приобрести жилье в рассрочку на довольно длительный срок, без процентов и по цене намного ниже рыночной.
Денис Ичитовкин. Посещение бабушки. 2006
Казалось бы, такая мечта не имеет никаких шансов стать реальностью, однако договор пожизненного содержания дает такую уникальную возможность, если, конечно, заключен по всем правилам.
В Гражданском Кодексе России договором пожизненного содержания называется соглашение, заключенное между двумя физическими лицами, где предметом договора становится недвижимое имущество — дом или квартира. Таким образом, одна из сторон, которая является нетрудоспособным лицом по состоянию здоровья или же по возрасту (в дальнейшем — отчуждатель), передает второй стороне, которой выступает приобретатель недвижимого имущества, жилую площадь — квартиру, дом или же их часть. Взамен жилой площади приобретатель имущества берет на себя обязательства предоставлять отчуждателю материальное пожизненное обеспечение в натуре в виде жилья, ухода, питания и необходимой помощи. Конечно, в качестве материального обеспечения может выступать ежемесячная сумма денежных средств, размеры которой оговариваются отдельно.
В народе все это чаще всего называется всего одним словом — «досмотреть». На первый взгляд договор пожизненного содержания является очень выгодным для обеих сторон — пожилой человек получает материальную и физическую помощь, избегает участи стариков, вынужденных переехать в дом престарелых и с комфортом доживает последние годы, окруженный вниманием и заботой. А получателю имущества достается квартира или дом, стоимость которой намного превышает все затраты, связанные с уходом за престарелым человеком.
Остается главная проблема — найти бабушку или дедушку, которые бы согласились заключить такой договор. Интересно, что согласно Гражданскому Кодексу, отчуждателем в договоре пожизненного содержания может стать любое нетрудоспособное лицо, достигшее совершеннолетия, в частности инвалид 1, 2 и 3 группы независимо от возраста, однако чаще всего такие сделки заключаются именно с пожилыми гражданами, что вполне понятно — получателю имущества не хотелось бы слишком долго ожидать желанной жилой площади.
Искать одиноких стариков через интернет — занятие бесполезное, такие люди чрезвычайно редко дают объявления. Конечно, можно обратиться к посредникам, которые в случае заключения договора пожизненного содержания берут процент от рыночной стоимости жилья, однако это самый дорогостоящий вариант, связанный с риском стать жертвой мошенничества. Лучший способ отыскать одиноких пенсионеров, желающих заключить соглашение о пожизненном содержании взамен жилой площади — это поиски через друзей и знакомых, а также через организации, занимающиеся проблемами пенсионеров — Союзы ветеранов, отделы социального обеспечения и так далее. Но в этом случае существует другой риск — расспросы могут вызвать подозрения у чиновников и слишком активного гражданина сочтут мошенником. Получается, что без личных связей в деле поисков одиноких пенсионеров, готовых стать отчуждателями, обойтись очень сложно.
Леонид Милованов. Старушка с дровами (Лида Сысоева). 2008
Несмотря на всю привлекательность приобретения недвижимости путем заключения договора пожизненного содержания, такое соглашение часто связано с рисками, как для одной, так и для стороны.
И здесь существует два основных аспекта — юридические риски, связанные с невыполнением обязательств и расторжением договора, а также человеческий фактор. Ведь договор пожизненного содержания, заключенный между людьми, которые чаще всего даже не были знакомы ранее, подразумевает их длительное, иногда ежедневное общение. Хорошо, если ежемесячная рента выплачивается в денежной форме и может быть отправлена даже по почте, а если договор предусматривает ежедневный уход за пожилым, больным человеком, предоставление ему медицинской помощи, походы в аптеки, магазины, приготовление пищи — конфликты в такой ситуации возникают очень легко и могут привести к тому, что одна из сторон просто передумает продолжать выполнять условия соглашения. Так что, заключая договор пожизненного содержания с иждивением, не стоит думать, что недвижимость достанется легко — часто такие вынужденные близкие отношения затягиваются на много лет и отнимают много сил и времени.
Касательно юридического аспекта, хотелось бы отметить, что в роли обманутых недобросовестными партнерами могут оказаться обе стороны, поэтому необходимо очень тщательно изучить все особенности данного соглашения и как можно подробнее прописать обязанности сторон.
Для стариков чрезвычайно важно, чтобы заключен был именно договор пожизненного содержания с иждивением, а не договор купли-продажи или договор постоянной ренты с правом выкупа имущества плательщиком ренты. Нельзя оформлять и дарственную на жилье, так как в этом случае все юридические права сразу переходят к получателю, а пенсионер может оказаться на улице. А завещание, согласно которому квартира становится собственностью оказывавшего материальную помощь человека после смерти отчуждателя, легко может быть изменено без ведома второй стороны, так что такой способ оформления соглашения является рискованным уже для получателя.
Только договор пожизненного содержания с иждивением, заключенный по всем требованиям законодательства гарантирует, что до кончины отчуждателя получатель имущества не имеет прав ни на какие сделки с недвижимостью — выселить пенсионера, продать жилье, обменять или использовать в качестве залога при получении кредита. То есть, заключив именно договор пожизненного содержания с иждивением отчуждатель не рискует остаться без жилой площади — его единственный риск связан с тем, что получатель может недобросовестно подойти к своим обязательствам, однако в таком случае договор пожизненного содержания может быть расторгнут в судебном порядке и пенсионер снова остается в одиночестве со своим собственным жильем.
Кроме того, для отчуждателя важно, чтобы в договоре была указана рыночная стоимость квартиры, а также четко прописаны все обязательства получателя, так как сумма ежемесячного содержания может оказаться ниже, чем собственник жилья рассчитывал первоначально.
Карл Брюллов. Сон бабушки и внучки. 1829
Получатель имущества рискует обычно намного сильнее, и риск начинается уже на стадии подписания договора пожизненного содержания. Если в дальнейшем будет доказано, что в момент подписания соглашения отчуждатель не был дееспособен, договор будет признан недействительным, а потраченные средства уже никто не вернет. Так что, перед тем как подписать договор необходимо попросить пенсионера предоставить справки, подтверждающие его дееспособность.
Также стоит тщательно прописать все обязанности получателя и сумму выплат. Иногда отчуждатель требует единовременно выплатить ему часть стоимости жилья, в таком случае риск стать жертвой обмана возрастает многократно. Если пенсионер требует сразу выплатить 30-40% стоимости жилья, а остальное — путем ежемесячных выплат, необходимо задуматься — стоит ли заключать соглашение на таких условиях. Кроме того, в обязанности получатели может входить довольно широкий список дел, таких как:
- обеспечение медицинской помощи, то есть оплата лечения, пребывания в больнице, необходимые лекарства — все это может вылиться с довольно солидную сумму;
- обеспечение одеждой и обувью;
- трехразовое питание;
- уборка квартиры или дома;
- оплата коммунальных услуг и связи;
- и даже обеспечение культурной программы, такой как посещение театров или кино.
Лучше всего, если в договоре пожизненного содержания будет указана максимальная ежемесячная сумма ренты, которую не имеет право превышать ни одна сторона. А для того, чтобы обезопасить отчуждателя от обмана, стоит указать и минимальную сумму, ниже которой расходы получателя имущества опускаться не могут.
Необходимо помнить и о таких нюансах:
- договор пожизненного содержания считается заключенным и обеспечивает права сторон только в том случае, если удостоверен государственным, а не частным нотариусом;
- если во время действия договора недвижимость настигнет порча или гибель это не освобождает получателя от его обязанностей. То есть, если дом или квартира серьезно пострадают от пожара, это не избавит получателя от обязанностей выплачивать содержание и ухаживать за пенсионером;
- в случае расторжения договора в судебном порядке, даже если это сделано по инициативе получателя, например, если его материальное положение изменилось и он больше не может осуществлять выплаты и оказывать помощь, то его издержки не будут компенсированы.
Таким образом, договор пожизненного содержания может стать отличным способом приобрести жилье в рассрочку и по довольно низкой цене, однако стоит сделать все возможное, чтобы застраховаться от возможных рисков. В частности, заранее оговорить все детали соглашения, которые бы устраивали обе стороны, а также в обязательном порядке зафиксировать подписание соглашения у государственного нотариуса.
Кроме того, получателю стоит сохранять все чеки и квитанции, связанные с расходами на уход и содержание пожилого человека, так как это станет лучшим доказательством выполнения им своих обязательств в случае рассмотрения дела о расторжении договора в суде.
© Анна Седых, специально для рмнт.ру
Присоединяйтесь к нам на канале Яндекс.Дзен
