Обвал курса рубля и резкое повышение учетной ставки ЦБ вызвало панику среди россиян, уже оформивших ипотеку или собирающихся это сделать в ближайшее время. Посмотрим, как отразится на них повышение ставки ЦБ, как договориться с банком о льготных условиях и чего ждать ипотечным заёмщикам в будущем.
Чего ожидать заёмщикам. Изменится ли ставка по ипотеке
Поднятие ставки рефинансирования до 17% означает, что именно под такой процент коммерческие банки будут брать деньги у ЦБ. Если посмотреть динамику за последний год, можно увидеть, что даже в условиях постоянного повышения ставки рефинансирования проценты рублевой ипотеки сильно не менялись:
- март 2014 года: ставка ЦБ — 7,0% , ипотека — 12%;
- апрель 2014 года: ставка ЦБ — 7,5%, ипотека — 12,3%;
- июль 2014 года: ставка ЦБ — 8,0%, ипотека — 12,2%;
- сентябрь 2014 года: учетная ставка — 9,5%, ипотека — 12,5%.
Но нынешнее резкое повышение кардинально изменит ситуацию. Банки не могут работать без прибыли. Поэтому они будут вынуждены выдавать кредиты под проценты, превышающие ставку ЦБ. Ожидается, что при нынешней ставке рефинансирования за ипотечные займы россияне будут платить не меньше 18–20% годовых. И это еще по самым оптимистичным прогнозам. Наверняка мелкие банки будут предлагать заемщикам ипотеку под еще более высокие проценты.
Социальная ипотека должна подорожать гораздо меньше. По заявлению директора Агентства финансирования жилищного строительства Андрея Шелкового, ставка социальной ипотеки в 2015 будет рассчитываться исходя из индекса потребительской инфляции, к которому будет прибавляться 3,8% процента. В следующем году МЭР прогнозирует индекс потребительской инфляции в районе 7,5%. Соответственно, ставка займов на покупку жилья по государственным программам должна составить чуть более 11%.
Но всех этих изменений следует ждать лишь после Нового года. В настоящий же момент ряд коммерческих банков приостановили реализацию ипотечных программ и пока не выдают даже предварительно одобренных кредитов. Финансовые учреждения хотят подождать какое-то время, чтобы посмотреть к чему приведет текущая ситуация с рублем, какие шаги предпримет правительство и какая процентная ставка будет оптимальной в изменившихся экономических условиях.
Просрочка платежей по ипотеке. Как быть
Первые 20–25 дней после просрочки платежа банк может не обращать внимания на задержку выплат. Его сотрудники хорошо знают, что временные финансовые трудности могут быть абсолютно у всех. Но если клиент не проводит выплаты и дальше, специалисты кредитного отдела начинают пытаться выйти на связь с ним, посылают уведомления о просрочке платежа и пытаются всячески напомнить заемщику о его обязательствах.
Если выплаты по ипотеке не проводятся в течение трех месяцев или сроки платежей нарушались более трех раз в течение 12 месяцев, а просрочка превышает 5% от суммы ипотеки, юристы банка имеют право обратиться в суд для взыскания задолженности. И, конечно же, судебное решение будет в их пользу, вряд ли скрывающийся от финансового учреждения клиент может рассчитывать на то, что суд встанет на его сторону.
Далее, для того, чтобы взыскать с клиента банка сумму долга, проценты и штрафные санкции за просрочку, судебные приставы могут наложить арест на банковский счет должника, реализовать с аукциона ипотечную недвижимость, наложить арест на его автомобиль. Если ипотека оформлена не только на заёмщика, но и на его родственников, может быть арестовано и их имущество.
Известны даже случаи, когда коллекторские агентства, выкупившие долги у банков, угрожали неплатежеспособным заёмщикам уголовным делом за мошенничество. Но такие угрозы являются абсолютно бесперспективными. Статья 159 УК РФ (мошенничество) может применяться, только если клиент банка при оформлении ипотеки использовал поддельные документы. Правда, в российском Уголовном кодексе существует еще 177 статья (уклонение от погашения кредиторской задолженности), но прецедентов, когда заемщиков судили по этой статье, еще не было.
Как договориться с банком
Как уже понятно, для неплатежеспособного заёмщика скрываться от банка абсолютно бесполезно. Лучше всего попытаться договориться с финансовым учреждением о смягчении условий ипотечного договора. Ведь банк абсолютно не заинтересован в проблемных заёмщиках и наверняка пойдет навстречу, если клиент будет вести себя разумно и адекватно.
Необходимо взять в банке справку о размере своей задолженности. Затем следует написать заявление в финансовое учреждение с перечислением причин, по которым отсутствует возможность проводить выплаты по ипотеке в полном размере. В письме стоит не только попросить у банка о предоставлении льготных условий, но и указать свои предложения по урегулированию ситуации.
Наиболее распространенными вариантами смягчения ипотечных условий являются рефинансирование и реструктуризация в рублевую валюту.
Рефинансирование ипотечного договора
При рефинансировании заёмщику открывается новый кредит, за счет которого погашается старый. Новый кредит, как правило, выдается под ту же процентную ставку, что и раньше, но на более длительный срок, за счет чего уменьшается сумма ежемесячных платежей. Это наиболее приемлемый вариант для заёмщиков, оформивших ипотеку в рублях.
Реструктуризация ипотеки в рублевую валюту
В условиях стремительно дорожающего доллара россиянам, оформившим валютную ипотеку, лучше всего просить финансовые учреждения реструктурировать их ипотечные кредиты в национальную валюту. То есть условия договора останутся прежними, но ипотечные платежи будут выплачиваться в рублях.
Далее письмо относится в банк (необходимо проследить, чтобы оно было зарегистрировано должным образом) или направляется в финансовое учреждение письмом с уведомлением.
Во время рассмотрения банком заявления ни в коем случае не следует прекращать выплаты, иначе в случае судебного разбирательства заёмщик может быть признан злостным неплательщиком. Если нет возможности перечислять банку полную сумму ипотечных платежей, можно ограничиться лишь ее частью, но выплачивать ее регулярно в установленные договором сроки.
Может ли банк повысить процентную ставку по ипотеке
Чтобы понять это, заёмщику необходимо внимательно перечитать ипотечный договор. Хуже всего, если в нем указано, что финансовое учреждение может подымать процентную ставку в одностороннем порядке. В этом случае заемщику остается только посетовать на собственную невнимательность, когда он не обратил внимания на этот пункт при заключении договора.
Также в условиях соглашения может быть сказано, что на повышение ставки финансовое учреждение имеет право только при наступлении определенных условий. К примеру, повышении учетной ставки ЦБ, или индекса LIBOR. Необходимо проверить, действительно ли наступили подобные условия и если это так, то повышение ставки банком абсолютно законно.
Еще один распространенный вариант, когда в ипотечном договоре указывается, что ставка может быть повышена только по обоюдному согласию сторон. В этом случае заёмщику достаточно написать в банк письмо о том, что он не давал согласия на повышение ставки. Если финансовое учреждение будет упорствовать, можно смело обращаться в суд. У заёмщика есть все основания его выиграть.
Теоретически возможно, что финансовое учреждение обратиться в суд с просьбой изменить условия ипотечного договора на основании статьи 451 ГК РФ. Она гласит, что договор может быть изменен по решению суда в случаях, если обстоятельства изменились настолько, что будь у сторон договора возможность предвидеть это, они бы заключили соглашение на значительно отличающихся условиях. Правда в той же 451 статье сказано, что изменение условий договора по решению суда в связи с существенно изменившимися обстоятельствами может иметь место только в исключительных случаях. Да и в российской судебной практике количество подобных прецедентов очень невелико.
Но даже если такой иск и будет подан финансовым учреждением, банку необходимо будет сначала доказать, почему он не мог предвидеть изменения обстоятельств, а заёмщик будет платить по старым ставкам пока суд вынесет решение об их изменении.
Что предпримет правительство
В нынешней неразберихе с ипотечными ставками и курсом рубля понятно одно: если ставка будет 20% и выше, а курс рубля останется на нынешнем уровне, количество желающих оформить ипотеку в российских банках (хоть в рублях, хоть в валюте) сократиться в десятки раз. Уже сейчас многие эксперты предрекают смерть российской ипотеке, при нынешней ставке ЦБ.
Не меньший удар будет нанесен и по строительным компаниям. По заявлению министра строительства и ЖКХ Михаила Меня каждая третья квартира в России покупается по ипотечным программам. Как правило, это жилье в новостройках и после массового отказа россиян от ипотеки многие застройщики могут просто не найти денег для завершения уже начатых проектов. Если раньше покупать квартиры на нулевой стадии было просто опасно, теперь это станет настоящим «смертельным номером».
Понятно, что правительство должно предпринять какие-то шаги, чтобы стабилизировать ситуацию. Посмотрим, какие существуют варианты выхода из ситуации исходя из последних заявлений российских чиновников.
Владимир Путин на традиционной пресс-конференции по итогам года заявил, что российские власти хорошо понимают, что развитие ипотеки при нынешней ставке ЦБ очень сложное и может даже невозможное дело. Поэтому правительство будет выделять банкам субсидии на поддержку ипотечных программ. То есть банки не будут повышать ставки, а понесенные убытки будут возмещаться из бюджета.
Правда, каков будет размер этих субсидий и какие виды ипотечных программ будут пользоваться государственной поддержкой президент не уточнил. Наверняка, если какие-то меры правительством и будут предприниматься, то только по отношению к отдельным категориям заёмщиков. Субсидировать все ипотечные программы в России при нынешней кризисной ситуации и планируемом на несколько следующих лет дефиците бюджета просто нереально.
Что касается людей, выплачивающих валютную ипотеку, то их положение еще более плачевно. Помимо риска поднятия процентной ставки они уже сейчас вынуждены выплачивать вдвое большие суммы по своим займам из-за рухнувшего курса рубля. Количество таких заёмщиков в России по разным оценкам колеблется от 25 до 150 тысяч. Они надеются, что власти помогут им по венгерскому сценарию: то есть они будут выплачивать ипотеку по нынешнему курсу доллара, но с существенным дисконтом, а разница в курсе будет выплачиваться банкам из бюджета.
Пока российские чиновники не сделали никаких заявлений о возможности реализации такого сценария. По заявлению депутата Госдумы Анатолия Аксакова сейчас рассматривается возможность реанимирования Агентства по реструктуризации жилищных ипотечных кредитов, которое уже помогало заёмщикам в предыдущий кризис. Но, по его словам , воспользоваться услугами этой организации могут только те валютные заемщики, которые не смогли расплатиться с банками в результате рефинансирования.
Также ряд депутатов от Справедливой России обратились с просьбой к председателю ЦБ Эльвире Набиуллиной с просьбой обязать коммерческие банки реструктурировать валютные кредиты россиян и перевести выплаты по ним в рубли по курсу, по состоянию на дату заключения договоров, но не позже 1 января 2014 года. Как отреагирует председатель Центробанка на этот запрос, пока не известно.
Как быть с выплатами по ипотеке? Есть ли надежда на лучшее
Нынешнее повышение учетной ставки было введено для того, чтобы остановить спекуляции на валютном рынке, когда банки брали кредиты у ЦБ под низкие проценты и на эти деньги играли на понижение на валютном рынке, что приводило к еще большему падению рубля. Большинство экономистов сходится на том, что эта мера временная и вряд ли такая высокая учетная ставка сохранится до конца следующего года. Ведь высокие проценты по кредитам в течение долгого времени крайне негативно отразятся на всех бизнес проектах, реализующихся в России, и может привести к сокращению производства и ухудшению экономической ситуации в стране.
Поэтому для людей, которые до недавнего времени планировали взять ипотеку, лучше не соглашаться на нынешние высокие ставки, а подождать полгода — год. Вполне возможно, в течение этого времени ситуация с ипотекой стабилизируется.
Присоединяйтесь к нам на канале Яндекс.Дзен
