Девелоперская компания Сергея Полонского Mirax может потерять свои главные активы – башню "Федерация" в "Москва-Сити" и бизнес-центр Mirax Plaza – из-за невозможности достичь компромисса в судебной тяжбе с Альфа-банком. Цена вопроса – 300 млн. долларов, которые скандальный бизнесмен тщетно пытается получить на рынке Москвы.
"Дочка" Mirax Group – ЗАО "Башня Федерация менеджмент" – подала в московский Арбитражный суд иск сразу к нескольким компаниям – Credit Suiss Int., Credit Suisse London Branch, ОАО "Международный центр", Mirax Skyscrapers BV (Амстердам) и "Томстоун менеджмент лимитед" (Кипр), требуя признать недействительным поручительство этой компании по кредитному договору Mirax Group с банком Credit Suisse.
В начале августа Альфа-банк выкупил долг Mirax перед Credit Suisse с 60-процентным дисконтом и договаривается сейчас о реструктуризации всего объема задолженности, которая оценивается в 300 млн. долларов. "Учитывая сегодняшнюю жесткую позицию банков в отношении строителей и постоянное обесценивание их активов, прежде всего "на бумажной стадии", крайне маловероятно, чтобы банкиры предложили Полонскому какие-то "особенные" выгодные условия, – говорит аналитик Corcoran Group Максим Подвойский. – Неоднозначна репутация предпринимателя и портфель из нереализованных даже на начальной стадии активов не рассматриваются серьезной залоговой ценностью, тем более когда есть возможность выкупить долги за бесценок".
Напомним, что Mirax должен рассчитаться с Credit Suisse по двум кредитам на общую сумму в 265 млн. долларов, причем 65 млн. предстоит выплатить только в октябре этого года. Сергей Полонский сделал попытку договориться о реструктуризации долга, а банк, со своей стороны, потребовал дополнительного обеспечения. В тот момент Полонский и предоставил гарантию от "Международного центра", который владеет бизнес-центром Mirax Plaza.
Но, как утверждают источники в руководстве девелоперской компании Сергея Полонского, стороны все же так и не смогли договориться, кредит не был реструктурирован. Исходя из этого, Mirax считает договор поручительства утратившим свою силу. Кроме того, согласно практике арбитража договор поручительства не может заключаться в то время, когда заемщик уже имеет задолженность по тому же кредитному обязательству.
"Фактически налицо некая юридическая коллизия – Полонский не имел права получать поручительство, и в этом случае он может рассчитывать на признание договора не имеющим силы, но, с другой стороны, раз Полонский не имел права брать поручительство, но сделал это, то налицо введение в заблуждение противной стороны, что чревато совсем другим толкованием этого шага, – говорит ВЗГЛЯДу член московской коллегии адвокатов Екатерина Коляда. – Сейчас все зависит от судей – как они оценят шаги, предпринятые девелопером. Во всяком случае, рассмотрение дела займет месяц-два, а Полонскому, скорее всего, нужно просто оттянуть время".
С другой стороны, участники говорят, что Mirax пытается через контракт с Credit Suisse спастись от Альфа-банка, так как именно он перекупил долговые обязательства девелопера, по неофициальным данным, со скидкой в 60%. Получив за 40% долга достаточно ликвидный в будущем актив, Альфа-банк решил закрепить свой успех и подал в московский арбитраж иск о взыскании 241,6 млн. рублей с поручителей по кредитному договору – ОАО "Международный центр" и ЗАО "Миракс сити" (владеет башней "Федерация").
Что касается Альфа-банка, то он, став главным кредитором девелопера, намерен получить контроль над двумя знаковыми проектами группы – башней "Федерация" в "Москва-Сити" и расположенным по соседству бизнес-центром Mirax Plaza. Оба объекта могут перейти в собственность банка всего за 300 млн. долларов – такова "цена вопроса".
Аналитики рынка недвижимости говорят, что многое будет зависеть от финансового положения Mirax. По данным информагентств, Сергей Полонский планирует начать переговоры с держателями рублевых облигаций, так как до даты погашения облигаций второй серии, которые как раз и торгуются на фондовой бирже ММВБ, остается всего полтора месяца.
Как сообщают источники в топ-менеджменте Mirax, компания готовит два выпуска облигаций по 1,8 млрд. рублей каждый. Выпуски имеют амортизационную структуру – до весны 2011 года компания планирует выплачивать раз в три месяца по 2,2% от общей стоимости обоих займов. Погашение оставшихся 86,8% от более короткого выпуска намечено на май 2011 года, 75,8% другого выпуска – на сентябрь 2012 года.
Эксперты считают, что выпуски предназначены для "переупаковки" существующих обязательств компании. Сейчас в обращении находятся облигации группы второй серии на 3 млрд. рублей, погашение которых назначено на сентябрь 2009 года.
"По всей видимости, девелопер предложит своим инвесторам компенсацию в размере около 440 млн. рублей за согласие подождать окончательной расплаты лишних три года, – говорит директор консалтинговой компании "Агентство консалтинга и реструктуризации предприятий" Лев Рябов. – Сработает это или нет – зависит от финансовой ситуации девелопера, которая очень далека от идеальной".
