За последнее десятилетие на рынке частной недвижимости сложилась неоднозначная ситуация. С одной стороны, есть много выгодных предложений продажи загородных домов по вполне доступной стоимости, с другой же — качество такого жилья, мягко сказать, оставляет желать лучшего.
Говоря откровенно, среднестатистический житель России не может себе позволить по-настоящему хороший дом, предназначенный для постоянного комфортного проживания. На то есть целый ряд причин, часть из которых заключена в чисто технических аспектах строительства, другая же касается недостатка финансирования и засилья недобросовестных подрядчиков среди строительных бригад.
Главные проблемы ИЖС
Что действительно хорошо получается у строительных компаний, так это реклама: аккуратные загородные домики с элегантной отделкой на фоне красивого пейзажа выглядят впечатляюще. Ценник тоже приятный: от 10 тыс. руб. за м2, то есть небольшая семья вполне может уложиться в 700–800 тыс. руб. Заявленные сроки строительства — от одного летнего сезона до года. Не правда ли, выгодное предложение?
Речь идёт в основном о домах, построенных по каркасной технологии. Только такой тип конструкции может претендовать на высокую экономичность при сжатых сроках реализации. Однако на просьбы прокомментировать подобные торговые предложения специалисты по строительству лишь разводят руками: при текущих ценах на материалы за такие деньги невозможно построить каркасный дом даже в режиме жёсткой экономии. Тем более нельзя возвести под ключ постройку, рассчитанную на эксплуатацию в течение хотя бы 30 лет, чтобы при этом её обогрев не съедал львиную долю семейного дохода.
Но каким образом такие дома появляются на свет? Большинство застройщиков работают по принципу пирамиды, одновременно обрабатывая 3–5 очередей строительства. На деньги от заказчиков первой очереди закладываются фундаменты, которые оставляются до усадки грунта. Ведение активной деятельности позволяет привлечь последующие очереди, на средства которых достраиваются объекты предыдущих, а когда вливаний становится недостаточно для продолжения работы, предприятие ликвидируется. Даже если в отношении застройщика впоследствии принимается судебное решение, обязывающее его вернуть вложенные средства, взыскание денег с банкрота займёт десятки лет.
Другая сторона медали
Справедливости ради нужно уточнить, что строительные компании, предлагающие действительно качественные каркасные дома, в России существуют, но ценник в их каталогах начинается от 4–5 млн. рублей за проект без стоимости земельного участка. Для человека со средним уровнем дохода это неподъёмная сумма. Ипотека не решает ситуации, ибо для её оформления требуется ряд экспертиз, подтверждающих безопасность и конечные эксплуатационные характеристики постройки, позволяющих застраховать объект залога на условиях банка. В лучшем случае покупатель может рассчитывать на банковский кредит под 10–15% годовых, но его размер не покрывает и трети стоимости постройки дома.
Основная проблема в том, что требования строительных и санитарных норм не являются обязательными к соблюдению при строительстве домов в частном порядке. Застройщики охотно этим пользуются, экономя на материалах, соблюдении технологии и квалификации привлечённых работников. В результате дом не соответствует даже базовым нормам по теплозащите, которые сами по себе далеки от желаемых, а срок реальной эксплуатации составляет не более 20 лет.
Привлечь к ответственности застройщика не получится, несмотря на заявления о предоставлении гарантии и контроле качества. Каждые 2–3 года перечень основных подрядчиков в регионе обновляется, ликвидированные фирмы приходят на рынки под новыми названиями. К тому же махинаторы обладают серьёзной юридической базой и большим опытом в подобных делах. Обтекаемые формулировки в договорах и абсолютное отсутствие подписей компетентных специалистов под конструкторской документацией делают невозможным поиск виновника, который будет возмещать ущерб.
Ущербна ли технология каркасного строительства сама по себе?
Есть ещё одна, весьма неочевидная проблема ИЖС по каркасной технологии. Их пиар производился на основе реальных примеров из стран ближнего и дальнего зарубежья со столь же суровым климатом. Декламировалось, что если в Канаде или, скажем, Финляндии каркасные дома исправно служат и остаются тёплыми десятки лет, то и отечественный потребитель заслуживает того же.
В реальности дома, которые строят в России, не имеют ничего общего ни с финскими, ни с канадскими. Первое свидетельство тому — цена, которая составляет около 300 тыс. евро за комплект финского дома на 90 м2. Второе — недоступность на отечественном рынке таких материалов, как качественный ЛВЛ-брус, армированный гипсокартон, плиты Scano промышленного класса, анодированные ершенные гвозди и пароизоляционная плёнка из ПВД плотностью 400 г/м2. Список можно продолжать ещ долго.
В действительности средний каркасный дом за 5 млн. руб. — достаточно хлипкая конструкция с базовой теплозащитой, которая теряет до 50% исходных показателей в течение 5–7 лет из-за усадки минеральной ваты. Использование древесины естественной влажности (более 20%) приводит к короблению и растрескиванию отделки, расхождению стыков сайдинга и выветриванию наполнителя стен, потере прочности и несущей способности. Есть десятки других проблемных моментов касаемо фундамента, утепления пола, устойчивости перекрытий, изоляции проёмов и т. д.
Сказанное вовсе не означает, что построить хороший и долговечный каркасный дом в СНГ невозможно. Если строительство ведётся своими руками, достаточно принимать осознанные решения, пользуясь рекомендациями проверенных специалистов. Если работа осуществляется через строительного подрядчика, нужно обращаться только в те компании, реклама которых является публичной офертой и требовать переписывания договора с указанием регламента работ, графика, сроков выполнения, а главное — чётких конечных характеристик постройки с привязкой к действующим СНиП и СанПиН. Наличие строительного проекта, заверенного аккредитованным архитектором, также строго обязательно.
Составляющие хорошего каркасного дома
Самый лучший способ построить хороший каркасный дом — знать те нюансы, в которых подрядчики допускают попустительство или халатность, а самостоятельные строители ошибаются по незнанию. Да, соблюдение всех требований технологии увеличивает бюджет строительства, но эта переплата не идёт ни в какое сравнение с последующими расходами на отопление, периодический ремонт отделки, и замену утеплителя. Чем каркасный дом дороже при постройке, тем дешевле он обходится в содержании.
Основание дома
Строители часто обманывается сравнительно малым весом ограждающих конструкций и перекрытий, полагая, что удержать такой дом сможет даже свайно-винтовой фундамен. При этом демонстрируется полное пренебрежение к динамическим нагрузка и силам морозного пучения, геологические изыскания тоже никто не проводит.
Каркасная конструкция действительно легче, но при этом она менее стабильна. Деформация фундамента не сопровождается разрушением стены, как это бывает с кирпичной кладкой, однако рост эксцентриситета нагрузок неизбежно приводит к появлению шаткости и ещё более сильному распространению вибраций. Каркасный дом можно ставить только на бетонный фундамент, оптимальный вариант которого — это утеплённая монолитная плита или МЗЛФ в регионах с умеренным климатом. В случае строительства на торфяниках и прочих ослабленных грунтах следует заложить свайно-ростверковую конструкцию.
Стены и утеплитель
Хорошей теплоизоляции каркасного дома можно добиться только при условии толщины утеплителя от 200 мм и наличия терморазрыва в несущей системе. Поскольку композитный брус в реалиях отечественной стройки — непозволительная роскошь, оптимальной считается канадская схема строительства, по которой устраивается двухрядный каркас из смещённых стоек 50х100 мм. Для строительства каркасного дома пригодны только пиломатериалы камерной сушки с огнебиозащитной пропиткой, любой крепёж должен иметь антикоррозионное покрытие.
Минеральная вата укладывается только в ячейки, образованные горизонтальными перемычками из тонкой фанеры. Допустимая высота ячейки зависит от плотности ваты и в среднем составляет 80–100 см. В период от распаковки и укладки минеральной ваты и вплоть до устройства наружной и внутренней ветро- и пароизоляции должна сохраняться сухая и ясная погода. Даже малейшее попадание влаги в утеплитель необратимо меняет его свойства.
Перекрытия и планировка
В каркасных домах перекрытия — одно из самых проблемных мест. Очень трудно обеспечить жёсткость и хорошую звукоизоляцию между этажами, особенно при толщине балок в 150 мм, что считается стандартом для отечественных объектов. Каркасное перекрытие должно обладать достаточной устойчивостью на прогиб для заливки полусухой или стандартной стяжки.
Поскольку покупка крупноформатных пиломатериалов в большинстве регионов представляет большую проблему, в качестве несущих элементов перекрытия рекомендуется выбрать фермы, собранные на шипованных пластинах, высотой от 300 мм с плоскопараллельными поясами и полураскосным заполнением. В некоторых случаях как альтернативу можно рассматривать деревянный двутавр. Обязательное условие для перекрытия — двухсторонняя пароизоляция и цементная стяжка от 30 мм по черновому настилу из изоплата толщиной 25 мм.
Перегородки в каркасном доме обычно планируются заранее, что позволяет разместить дополнительные точки поддержки перекрытия. В ряде случаев можно отдать предпочтение постройке со свободной планировкой, если на то есть веские основания, а перекрытия и кровля конструировались с учётом частичной потери стенами несущей способности со временем. Как правило, основанием перегородок выступает всё тот же деревянный каркас, но это не обязательно. Возможно применение ячеистых гипсовых перегородок, ГКЛ на оцинкованном металлокаркасе и даже поризованной керамики. Главное требование — обеспечить качественную шумоизоляцию, для чего перегородки, разделяющие жилые помещения и отсекающие технические зоны, должны выполняться двухрядными с обязательным заполнением минеральной ватой.
Кровля и чердак
Для каркасных домов рекомендованы крыши, рассчитанные на самостоятельный сход снежной массы, то есть со средним и крутым уклоном. Лучше всего подходят облегчённые кровельные материалы: битумная и металлическая черепица, фальцевое железо, композитный шифер. Поддержка кровли выполняется классической стропильной системой с подкосами, роль затяжек выполняют балки чердачного перекрытия. Мауэрлат в каркасном доме не монтируется, так исключается достаточно крупный тепловой мост. Вместо этого выполняется крепление стропил к балкам перекрытия с помощью шпилек или шипованных пластин.
Самое проблемное место в теплоизоляции каркасного дома — это утепление под кровлей и в плоскости чердачного перекрытия. Если чердак холодный, в перекрытие закладывают не менее 300 мм минеральной ваты плотностью от 60 кг/м3. При этом верхнего настила либо нет совсем, либо его роль выполняют листовые материал, уложенные без крепления. При тёплом чердаке или обустройстве мансарды под кровлю закладывается не менее 200 мм ваты плотностью 30–35 кг/м3. Изнутри в обязательном порядке монтируется навесная обшивка с коробом. Самое важное в верхней зоне утепления — надёжная защита от влаги, лучший вариант которой плотная полиэтиленовая плёнка с пропаянными стыками.
Прочие особенности
Один из важнейших нюансов строительства каркасного дома — контроль внутреннего климата. Газообмен с внешней средой исключается полностью, поэтому жилой дом обязательно должен оборудоваться приточно-вытяжной вентиляцией. В целях экономии рекомендуется установка системы с регулируемой производительностью и рекуператора, либо организация тёплого чердака.
Второй момент — изоляция примыканий в проёмах. Каркасная технология рассчитана на образование непрерывного контура теплозащиты, в котором окна и двери — естественные и наиболее крупные мосты холода. Наличие терморазырва между рамой и основной конструкцией позволяет снизить остаточные теплопотери вдвое.
В заключение несколько слов о фасадной отделке. Для более надёжной защиты утеплителя от намокания и сокращения тепловых потерь рекомендуется система навесного вентилируемого фасада с ограниченной продуваемостью полости под обшивкой. Ко всему прочему, такая отделка имеет наивысший срок службы и хорошо воспринимает деформации несущего каркаса.
Видео по теме
Присоединяйтесь к нам на канале Яндекс.Дзен
