Строительный каталог

Инвестиционный замысел

Российской общество инженеров

строительства

(РОИС)

Государственное предприятие Центр научно-методического обеспечения инженерного сопровождения инвестиций в строительстве

(ГП “ЦЕНТРИНВЕСТпроект”) Минстроя России


РЕКОМЕНДАЦИИ

по формированию инвестиционного замысла

(целей инвестирования)


1997


ОРГАНИЗАЦИОННО-МЕТОДИЧЕСКИЙ ДОКУМЕНТ


РЕКОМЕНДАЦИИ


по формированию инвестиционного замысла (целей инвестирования)



1. ВВЕДЕНИЕ


Создание объекта строительства осуществляется в непрерывном инвестиционном процессе с момента возникновения идеи (замысла) до сдачи объекта в эксплуатацию.

В инвестиционном процессе проектная подготовка строительства в соответствии с действующими нормативно-правовыми документами, как правило, начинается с формирования инвестиционного замысла (цели инвестирования), определяющего назначение и мощность объекта строительства, номенклатуру продукции, места (района) размещения объекта в соответствии с требованиями и условиями инвестора (заказчика)* , источники и условия финансирования.

Наиболее распространенными вариантами определения целей инвестирования являются:

- выбор инвестором наиболее приемлемого варианта инвестирования для получения максимальной прибыли (дохода), установление необходимого объема финансирования и его источников;

- обоснование целесообразности инвестирования в предполагаемый инвестором объект и его место строительства с определением предварительных условий и примерных технико-экономических показателей в пределах финансовых возможностей инвестора;

- тоже, но с учетом необходимости дополнительных проработок вариантов основных или дополнительных источников финансирования инвестиционной деятельности.

На основе выполненных исследований и экспертных проработок возможных источников финансирования, условиях и средствах реализации поставленной цели инвестором (заказчиком) проводится оценка возможностей (целесообразности) инвестирования и достижения намечаемых технико-экономических показателей, а также выявление оптимальных вариантов реализации инвестиционного замысла.

С учетом проведенных исследований и проработок инвестор (заказчик) принимает решение о разработке Ходатайства (Декларации) о намерениях инвестирования в строительство предприятия, здания и сооружения, для представления его в установленном порядке в местные органы исполнительной власти.


2. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ


2.1. При формировании инвестиционного замысла (целей инвестирования) в строительство предприятий, зданий и сооружений** необходимо руководствоваться законодательными и нормативными актами Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и другими государственными документами, регулирующими инвестиционно-строительную деятельность.

2.2. Разработка инвестиционного замысла осуществляется с учетом условий, данных и положений, содержавшихся в градостроительной документации, прогнозах развития территорий (в т.ч. социальных, экологических и др.), материалах ранее проведенных маркетинговых исследованиях и разработанных проектных материалах объектов-аналогов, схемах развития и размещения производительных сил, промышленных узлов, проведенных научно-исследовательских и конструкторских разработок, и каталожных материалов, а также других информационных и данных.

___________

* Далее "инвестор".

** Далее "Инвестиционный замысел".


2.3. Инвестиционный замысел разрабатывается, как правило, заказчиком с привлечением, при необходимости, на договорной основе проектных, проектно-строительных, консалтинговых организаций и других юридических и физических лиц, получивших в установленном порядке право на соответствующий вид деятельности.

Настоящий документ содержит принципиальные, обобщенные подходы, требования и рекомендации по составу и содержанию инвестиционного замысла (целей инвестирования).

2.4. Инвестиционный замысел может исходить из определяемых инвестором ограничений в части:

объемов инвестирования без конкретных условий их вложения - для выработки вариантов их наиболее рационального использования, отвечающих условиям поставленным инвестором:

выявления возможности вложения средств в организацию выпуска определенной продукции или оказания услуг;

выбора наиболее приемлемых регионов для размещения производств, для выпуска продукции или оказания услуг;

определения целесообразности привлечения соинвестора.

2.5 Инвестиции могут осуществляться в виде денежных средств, займов, кредитов, акций и других ценных бумаг, лицензий, интеллектуального капитала и, в частности, "ноу-хау", а также в виде поставок технологий и оборудования, сырья и полуфабрикатов, комплектующих изделий и других материальных ресурсов.

2.6 В качестве инвестиций могут также рассматриваться:

- право пользования землей и другими природными ресурсами;

- долевое участие в предприятиях;

- приобретение предприятий или отдельных производств, зданий, сооружений, паев, акций, облигаций и других ценных бумаг;

- маркетинговые услуги и организация сбыта продукции;

- другие виды услуг (подготовка кадров, консультационное обслуживание инвестиционного и производственного процессов, выполнение посреднических операций и других работ нематериального характера и т.д.).


3. ПОРЯДОК ФОРМИРОВАНИЯ ИНВЕСТИЦИОННОГО ЗАМЫСЛА (ЦЕЛЕЙ ИНВЕСТИРОВАНИЯ)


3.1. Инвестор, исходя из возможностей инвестирования формирует инвестиционный замысел (цели инвестирования).

По результатам его рассмотрения, инвестор принимает решение о целесообразности инвестирования в строительство предприятий, зданий и сооружений.

3.2. Основным документом, регулирующим правовые и финансовые отношения, взаимные обязательства и ответственность сторон, в случае привлечения к разработке проектных, инжиниринговых организаций и других юридических и физических лиц является договор.

Неотъемлемой частью договора должно быть задание на разработку инвестиционного замысла*, в котором приводятся исходные данные и требования инвестора.

3.3. Материалы инвестиционного замысла предназначены для: принятия инвестором решения о целесообразности инвестирования в строительство; выбора оптимального варианта инвестирования и выполнения Ходатайства (Декларации) о намерениях инвестирования в строительство предприятий, зданий и сооружений;

___________

* Примерный перечень данных и требований, включаемых в задание на разработку Инвестиционного замысла, приводится в Приложении А.


разработки элементов бизнес-плана, для уточнения источников финансирования, привлечения соинвесторов, заинтересованных в участии реализации инвестиционного замысла;

переговоров с федеральными и местными органами исполнительной власти о возможности предоставления ему субсидий, налоговых и иных льгот и др.


4. СОСТАВ И СОДЕРЖАНИЕ ИНВЕСТИЦИОННОГО ЗАМЫСЛА ЦЕЛЕЙ ИНВЕСТИРОВАНИЯ)


4.1. Общие рекомендации по инвестированию.

Предложения (варианты предложений) по возможным направлениям, объемам и срокам инвестирования в строительство и их реализации.

Предпочтительные регионы (районы, города) размещения объектов строительства.

Характеристика предполагаемого района (районов) размещения и потребность в земельных ресурсах.

4.2. Организационно-правовая форма предприятия.

Предложения по организации и структуре управления.

Трудовые ресурсы, профессиональный и квалификационный состав.

4.3. Анализ рынка сбыта намечаемой к выпуску продукции (оказанию услуг).

Общая характеристика потребности (спроса) и объема производства продукции в регионе или России. Ожидаемая доля предприятия по производству продукции в регионе или в России. Значимость данного производства для экономического и социального развития страны или региона.

Конечные потребители. Явится ли предприятие монополистом в выпуске данной продукции. Характер и перспективы спроса (равномерный или сезонный). Характеристики конкурентов. Особенности сегмента рынка, на которые ориентируется проект, важнейшие тенденции и ожидаемые изменения.

Потенциальные конкуренты (указать основных производителей товара, их сильные и слабые стороны).

Оптовая цена, определяемая исходя из сложившийся конъюнктуры на внутреннем и внешнем рынках, а также уровня рентабельности, достаточного для поддержания стабильного финансового состояния и платежеспособности предприятия.

Организация сбыта. Описание системы сбыта с указанием потенциальных фирм, привлекаемых к реализации продукта.

Ожидаемые доходы от проведения послепродажного обслуживания.

4.4. Производственный план.

Ориентировочная мощность и принципиальная характеристика технологических процессов (основного и вспомогательного).

Специфические требования к организации производства.

Состав основного оборудования, его поставщики и условия поставок (аренда, покупка), стоимость.

Ориентировочная оценка природоохранных мероприятий с учетом местных требований.

Сырье и материалы: поставщики и ориентировочные цены.

Альтернативные источники снабжения сырьем и материалами.

4.5. Финансовая и экономическая оценка эффективности инвестиций.

Прогнозируемая производственная программа.

Прогнозируемый расчет выручки от реализации продукции.

Прогнозируемые инвестиционные и производственные издержки.

Уточненные источники финансирования и коммерческой рентабельности.

Условия и механизм расчетов.

Прогнозируемая структура себестоимости продукции (по экономическим элементам).

Предварительный расчет чистой прибыли и налога на прибыль (в млн. руб.).

Предполагаемое движение потоков наличностей в период строительства и эксплуатации предприятия.

Обобщенные выводы и данные по реализации инвестиционного замысла в строительство предприятия, здания или сооружения (с выделением основного варианта).

Обобщенные выводы должны одержать оценку вероятности осуществления и эффективности инвестиционного замысла.

Данные рекомендуется приводить в форме таблиц Приложения Б по каждому варианту.



Приложение А


Примерный перечень данных и требований, включаемых в задание на разработку инвестиционного замысла (целей инвестирования)


1. Объем намечаемых к инвестированию средств, их источники и предпочтительные направления их вложений (или условия выбора направления).

2. Намечаемые источники и условия финансирования.

3. Предполагаемая номенклатура продукции (оказываемых услуг).

4. Предпочтительные варианты размещения предприятия, здания, сооружения.

5. Граничные технико-экономические характеристики и показатели предполагаемого объекта.

6. Особые условия инвестирования (в том числе необходимость проведения расчетов в иностранной валюте).

7. Основные данные о приоритетах инвестора, опыте инвестирования и т.п.

К заданию прикладываются данные о ноу-хау, авторских правах и других преимуществах, привилегиях и возможностях инвестора, которые могут быть использованы в процессе реализации намечаемого инвестиционного проекта.



Приложение Б


Перечень образцов расчетных и аналитических таблиц


1. Прогнозируемая производственная программа

Табл . 1

2. Прогнозируемый расчет выручки от реализации продукции

Табл . 2

3. Прогнозируемые инвестиционные издержки

Табл . 3

4. Предполагаемые источники финансирования в предпроизводственный и производственный период

Табл . 4

5. Прогнозируемая структура себестоимости продукции (по экономическим элементам)

Табл . 5

6. Предварительный расчет чистой прибыли и налога на прибыль (в млн. руб.)

Табл . 6

7. Предполагаемое движение потоков наличностей в период строительства и эксплуатации предприятия

Табл . 7

8. Обобщенные данные об эффективности реализации инвестиционного замысла в строительство предприятия, здания или сооружения

Табл . 8


Таблица 1

Прогнозируемая производственная программа


Наименов . продукции

Единицы измерения

Объем производства по годам



1-ый год

2-ой год

N -й год



% от проектной мощности

кол-во

% от проектной мощности

кол-во

% от проектной мощности

кол-во

1

2

3

4

5

6

7

8

1 .








2 .








3 .





















Таблица 2


Прогнозируемый расчет выручки от реализации продукции


Наименов . продукции

Единицы измерения

Цена ед.

1-ый год

N -й год




Объем

Выручка

Объем

Выручка

1 .







2 .







3 .







Всего








Примечание: объем продаж (реализации) приводится в натуральных единицах, выручка (доход) от реализации - в денежном выражении


Таблица 3

Прогнозируемые инвестиционные издержки


Статьи затрат

Издержки *

Примечание


НВ млн ...

ИВ тыс ...


1 . Земельный участок




2 . Машины и оборудование




3 . Производственные здания и сооружения




4 . Нематериальные активы (лицензии, патенты, ноу-хау, и т . п . )




5 . Прочие основные производственные фонды




6. Итого затрат на основные производственные фонды




7. Объекты жилищно-гражданского назначения




8. Всего





Примечание . В таблице приняты обозначения:

НВ - национальная валюта

ИВ - иностранная валюта

_________

* По годам инвестиционного периода - строительство, освоение производства, эксплуатация на полную мощность.


Таблица 4


Предполагаемые источники финансирования в предпроизводственный и производственный период

(в млн . руб . )


Источники финансирования

Предпроизводственный период

Производственный период


годы

годы


1 2 ... t

1 2 ... t

Общая сумма финансовых средств, в том числе:



Собственные средства инвестора



Внутрихозяйственные резервы предприятия



Привлеченные финансовые средства





Таблица 5


Прогнозируемая структура себестоимости продукции (по экономическим элементам)


Экономические элементы

Сумма (тыс . руб . )

Уд . вес элемента, %

1. Материальные затраты, в т . ч . по основным видам сырья и материалов



2 . Затраты на оплату труда



3 . Налоги от оплаты труда



4 . Отчисления на социальные нужды



5 . Накладные расходы



6 . Амортизация основных фондов



7 . Налоги на имущество предприятия



8 . Прочие затраты



ИТОГО:




Таблица 6


Предварительный расчет чистой прибыли и налога на прибыль


(в млн. руб . )


Показатели

Годы


1 2 ... t

1 . Выручка (валовой доход) от реализации продукции, в т.ч. налог на добавленную стоимость (НДС)


2. Выручка от реализации продукции без НДС


3. Затраты на производство реализованной продукции


4. Прибыль (+), убыток (-) от вне реализованных операций


5 . Балансовая прибыль


6 . Налоги


7 . Чистая прибыль (нарастающим итогом)


8 . Чистая дисконтированная прибыль


9 . Дисконтированная рентабельность



Таблица 7

Предполагаемое движение потоков наличностей в период строительства и эксплуатации предприятия


Стадия инвестиционного периода

Строительство

Освоение производства

Эксплуатация на полную мощ.

Производственная программа

0

55% 75% 80%

100%

А. Приток наличностей




1. Собственные ресурсы и внутрихозяйственные резервы




2 . Привлеченные средства




3 . Выручка от реализации продукции




В. Отток наличностей




1 . Капитальные вложения




2. Себестоимость реализованной продукции




3. Налог на прибыль




4. Прочие расходы





Превышение доходов над расходами (+), дефицит (-).




Таблица 8


Обобщенные данные об эффективности реализации инвестиционного замысла в строительство предприятия, здания или сооружения


Показатели

Варианты


А Б В Г ...

1. Показатели эффективности с точки зрения интересов предпринимателя:


1.1. Чистая прибыль (доход)


1.2. Годовая рентабельность КВ


1.3. Среднегодовая рентабельность КВ


1.4. Срок окупаемости КВ


1.5. Интегральный эффект


1.6. Внутренняя норма рентабельности затрат на создание и эксплуатацию предприятия




ВЫВОДЫ:


Основные выгоды (преимущества) вариантов решений по реализации инвестиционного замысла

Основные недостатки вариантов решений по реализации инвестиционного замысла

Общий вывод

подождите, идет загрузка...    подождите, идет загрузка... 

Материалы из сети:

Закрыть

Строительный каталог