Квартиры в Москве начали дешеветь, и к концу года падение цен может составить 10-20%. Таковы результаты анализа рынка, проведенного центром стратегических исследований “Росгосстраха”, с которым он ознакомил “Ведомости”.
“Стоимость 1 кв. м рассчитывается в долларах, тогда как он [доллар] обесценивается по отношению к рублю прямо на глазах. Расчет стоимости недвижимости в американской валюте дает возможность создать иллюзию устойчивости заведомо перегретого рынка. Если пересчитать стоимость московской недвижимости в рублях, то падение цены 1 кв. м с ноября по март — со 126 100 до 123 400 руб., т. е. на 2,1%”, — говорится в исследовании со ссылкой на данные сайта “Анализ рынка недвижимости” (ARN.ru, его автор — Андрей Бекетов, позиционирующий себя как независимый эксперт рынка недвижимости). Сегодня практически ни одна сделка не совершается без заметных скидок, которые достигают 10% стоимости квартиры, а “учитывая инерционность рынка можно утверждать, что такое снижение цены — начало корректировки после перегрева рынка в 2005-2006 гг.”, говорится в материалах страховщика. По данным аналитического центра IRN.ru, цены на жилье в столице за 2006 г. взлетели на 100%, а средняя стоимость 1 кв. м достигла $4202.
Как объяснил “Ведомостям” руководитель центра Алексей Зубец, он исследует рынок недвижимости с конца 2006 г. по собственной инициативе. “Никакого бизнес-интереса — только человеческий: квартирный вопрос волнует всех. Как специалистов, удивляет позиция аналитиков, которые выдают желаемое за действительное и говорят о подорожании жилья, хотя на самом деле происходит обратное”, — говорит Зубец. Правда, страховщики заинтересованы в том, чтобы цены на недвижимость снижались, ведь имущество компании страхуют по рыночной стоимости, а если цены будут идти вниз, то и платить по страховому случаю им придется меньше, возражает председатель совета директоров страховой компании “Стандарт-Резерв” Виктор Юн.
Мнения участников рынка разделились. IRN.ru фиксирует снижение цен на $4 с декабря 2006 г. — с $4202 до $4198. Если считать в рублях, получится уже 1,76%. “В тех сегментах, где работает группа компаний "ПИК", рост цен в этом году совпадает с темпом инфляции”, — возражает Артем Эйрамджанц, первый вице-президент группы. Коммерческий директор “Капитал Груп” Алексей Белоусов оценивает ежемесячный рост цен на квартиры компании в 3-3,5%. По словам руководителя пресс-службы “СУ-155” Федора Сарокваши, в “СУ-155” цены растут на 2-3% в месяц, что “связано с сокращением предложения в компании”. ПИК и “СУ-155” фиксируют цены (и рост) в рублях, “Капитал Груп” — в долларах.
В неофициальных беседах застройщики признаются, что продавать квартиры стало труднее. Многие — и “СУ-155”, и ГК “ПИК”, и “МИАН-Девелопмент” — стали предлагать их с полной отделкой, тогда как год-два назад квартиры “улетали” еще на стадии строительства. “Мы не ощущаем застоя, происходит болезненное расслоение по ценам на вторичке и в новостройках. Это два сегмента, не может старая квартира на окраине стоить столько же, сколько новостройка, как сейчас”, — считает Белоусов. Директор по маркетингу бюро недвижимости “Агент 002” Ольга Побединская оценивает падение рынка в 1,5-3%. По ее словам, квартиры продаются с дисконтом к ранее заявленной цене, а дешевые пятиэтажки просели в цене на 6-7%. Всего, по данным БН “Агент 002”, в I квартале этого года было зарегистрировано 10 000 сделок купли-продажи квартир, а за тот же период 2006 г. — 22 000.
Предложение квартир на московском рынке выросло в марте 2007 г. по сравнению с мартом 2006 г. на 72%, констатирует Зубец. “С конца 2006 г. квартиры могут "висеть" на рынке по нескольку месяцев — покупателей мало, продавцы за них сражаются. За однушку на окраине по цене $140 000 реально получить от продавца скидку $5000-7000”, — подтверждает Лана Волохина из Vesco Realty. По словам пресс-секретаря кредитного брокера “Фосборн Хоум” Юлии Поляковой, сейчас в базе недвижимости Москвы и Подмосковья — 150 000-160 000 предложений, а на продажу выставляются инвестиционные квартиры, которые люди приобретали для перепродажи год-два назад. “Это свидетельствует о неверии инвесторов в продолжение роста цен и их желании зафиксировать прибыль”, — считает Зубец. Побединская рассказывает, что срок экспозиции квартир вырос до трех месяцев, в то время как полгода назад этот показатель составлял девять недель, а год назад — три недели.
“При цене 1 кв. м $4200 с рынка выдавливаются семьи с доходом менее $3000 на члена семьи в месяц. Если учесть, что доля таких семей в Москве составляет 97%, реакцией рынка на повышение цен являются отток покупателей и сокращение сделок”, — говорится в отчете “Росгосстраха”, и, если предположить, что коррекция цен завершится до конца 2007 г., падение цен в среднем достигнет 10-20%. Михаил Бусыгин, замначальника департамента продаж Городского ипотечного банка, допускает коррекцию цен на 3-5% на рынке жилья во II квартале.
