Стоимость квадратного метра жилья на этапе котлована постепенно приближается к стоимости в готовом доме. Если еще два года назад инвесторы, вкладывающие в строительство на нулевом этапе, к окончанию строительства зарабатывали 60—80% прибыли (именно на столько в среднем увеличивались цены на жилье в процессе строительства), то теперь их доход не превышает 35—40%. Об этом говорят все опрошенные РБК daily участники рынка недвижимости. Они полагают, что в будущем разница в стоимости между готовым и проектируемым жильем будет уменьшаться и в итоге достигнет 20%. Эта тенденция объясняется появлением на строительном рынке новой группы игроков — банков и финансовых институтов.
Сокращение разницы в стоимости жилья в стадии котлована и после завершения строительства происходит за счет увеличения застройщиками цены на первоначальном этапе. «Основной причиной роста начальных цен предложения является стремление девелоперов монополизировать возможность заработка на росте стоимости жилья по мере строительства», — считает директор департамента городской недвижимости Vesco Realty Вера Лукина. Из-за практики реализации квартир на начальных этапах и высокой активности частных инвесторов, выкупавших порядка 50% предложений в новых домах, девелоперы теряли до 60% прибыли с каждого второго квадратного метра в наиболее привлекательных объектах.
Такое положение дел девелоперов не устраивало, однако возможность изменить его у них появилась только сейчас, с приходом на этот рынок банковского капитала. По оценке управляющего партнера Delta Estate Елены Земцовой, потенциальный объем рынка кредитования строительства составляет 3—4 млрд долл. в год только на московском рынке жилищного строительства. «У строителей появился удобный и быстрый доступ к недорогим ресурсам для финансирования строительства, — считает генеральный директор кредитного брокера «Фосборн Хоум» Василий Белов. — Ведь зачем застройщикам нужно продавать квартиры на начальном этапе с дисконтом? С целью получить средства для завершения строительства объекта. А по мере увеличения банковского финансирования продажа квартир по заниженным ценам на этапе незавершенного строительства становится невыгодной». Уже сейчас доля банковского капитала в новых проектах в среднем составляет 50%, притом что еще два года назад он вообще отсутствовал на этом рынке.
«Если два-три года назад при начале строительства на долю средств граждан приходилось 70—80% общей стоимости проекта и на собственные средства девелопера — 20—30%, то сегодня на банковские кредиты приходится 30—70%, на собственные средства девелопера — те же 20—30%, а доля средств граждан снизилась до 0—40%», — утверждает Елена Земцова. По ее мнению, такому перераспределению средств между различными группами инвесторов способствовало вступление в силу 214 ФЗ, обязывающего застройщиков начинать проект на собственные средства, а также снижение процента по банковским кредитам с 15—18% в 2004 году до 11—12% в 2007-м. Несмотря на необходимость делиться прибылью с финансовыми организациями, для девелоперов появление банковского капитала является выгодным. «Застройщику выгоднее строить на кредитные деньги, чем продавать жилье на нулевой стадии по ценам, близким к себестоимости», — считает заместитель директора департамента реализации «МИАН-Девелопмент» Наталья Усова. Однако эта выгода проявляется только в том случае, если строитель не затягивает срок сдачи: чем дольше срок строительства, тем больше забирает банк в виде процентов на заемный капитал и меньше прибыль девелопера. В будущем это должно привести к сокращению сроков строительства.
Доля средств кредитных организаций на московском рынке нового строительства будет расти. Этому будет способствовать и новая форма инвестконтракта, разрабатываемая мэрией Москвы. По информации РБК daily, в ближайшее время мэрия планирует начать проводить тендеры на определение уполномоченной организации, в задачи которой будет входить расчистка площадки под строительство (выкуп имеющейся недвижимости, снос домов, расселение жителей и т.д.). Предполагается, что такая схема работы позволит привлечь банковский капитал к программе реконструкции московских кварталов.
Рост объемов банковского кредитования строительства новых домов приведет к еще большему сближению цен на стадии котлована и в готовой новостройке. Если нынешнее состояние рынка сохранится еще год-два при плавном росте цен на 10—20% в год, по прогнозам г-жи Земцовой, разница в ценах между проектом и готовым жильем может сократиться до 15%. Того же мнения придерживается и начальник отдела маркетинга компании «Квартал» Павел Епихин: «При среднем сроке возведения жилья в 1,5—2 года и ежегодном росте рынка в 5—10% объекты недвижимости при нынешней инфляции будут дорожать на 15%».
Впрочем, руководитель исследовательского центра подразделения «МИЭЛЬ-Новостройки» холдинга «МИЭЛЬ» Борис Флексер полагает, что разница в ценах уже сейчас достигла 10—20% в отдельных случаях. «В дальнейшем эта разница стабилизируется, дойдя до отметки 10—15%, но до нуля вряд ли опустится, — говорит он. — Спрос на готовое жилье все-таки выше: там минимизированы риски незавершения строительства». А Василий Белов из «Фосборн Хоум», напротив, считает, что разница может стать и нулевой. «Мы движемся к цивилизованному рынку, а на Западе между проектируемыми и готовыми объектами разницы в цене практически нет», — считает он.
