В течение нескольких лет цены на столичное жилье росли ошеломляющими темпами. Вложив сто тысяч в стройку, можно было через пару-тройку лет стать обладателем собственности стоимостью как минимум в полмиллиона.
Однако с начала 2007 года бесконечные слухи о возможном падении рынка московской недвижимости стали получать некоторые подтверждения, а в апреле цены на квартиры в Москве действительно двинулись вниз.
"Наши деньги" неоднократно публиковали различные, иногда спорные, прогнозы экспертов. В этом выпуске ситуацию на рынке недвижимости анализирует и прогнозирует руководитель Аналитического центра "Индекс рынка недвижимости" (IRN.RU) Олег Репченко.
Апрель 2007 года принес на рынок московской недвижимости ясность: остановка роста рынка в конце прошлого года является не временной заминкой и не сезонным явлением, а серьезной стагнацией, последовавшей за рекордным скачком цен в 2005-2006 годах. Цены на жилье, топтавшиеся на месте в течение всей зимы, с началом весны не только не возобновили рост, но и стали сползать вниз все большими темпами. Это означает, что нынешняя стагнация московского рынка недвижимости может оказаться даже более масштабной, чем в 2004 году.
По данным аналитического центра IRN.RU, за апрель средний уровень цен на квартиры в Москве снизился на 0,5% - с 4218 долларов за квадратный метр до 4195 долларов.
Казалось бы, незначительное снижение. Однако нужно учитывать еще как минимум 3 фактора.
Во-первых, в течение апреля продолжилось ослабление доллара, с конца марта он потерял более 1%. Следовательно, снижение долларовых цен на 0,5% означает реальную потерю стоимости недвижимости в апреле уже более чем на 1,5%.
Еще один интересный аспект: в марте-апреле продавцы нередко стали пересматривать само понятие величины у.е., в которых выражены цены на жилье.
Если в период ажиотажного спроса на квартиры под у.е. или долларом нередко понимали некую величину по фиксированному курсу (например, по 27, 28, 29 или даже 30 рублей), то сейчас все чаще при неизменной сумме в у.е. речь идет о курсе ЦБ. А это означает уже куда более существенную, чем 0,5%, неявную коррекцию цен на квадратные метры.
Второй фактор - среднерыночные показатели по-прежнему поддерживает от падения в основном дорогое жилье. Хотя признаки ценовой коррекции начинают проявляться и в этом сегменте рынка. Средний уровень цен на московское жилье в целом опустился на 0,5%, но в отдельных районах снижение достигло 2-3%.
Есть примеры снижения стоимости и более чем на 5% за месяц.
Еще один фактор касается в основном новостроек. Продавцы теперь готовы предоставлять покупателю скидки, если тот готов быстро оплатить квартиру, а также беспроцентные рассрочки и прочие преференции.
Многие участники и эксперты рынка считают, что сейчас для реальной продажи квартиры необходимо предоставить скидку порядка 5-10%, а порой и более - все зависит от того, насколько завышена была начальная цена.
Все эти обстоятельства позволяют утверждать, что реальная коррекция цен на квартиры в Москве на самом деле куда больше, чем пока отражает статистика.
Здесь кто-то уже жил Объем предложения на вторичном рынке московского жилья с осени 2006 года вырос как минимум в 2 раза. Однако это рост не по отношению к среднестатистическому значению данного показателя за многолетний период, а по отношению к минимуму, зафиксированному в период ажиотажного спроса год назад.
К началу весны 2007 года объем предложения вернулся на уровень первой половины 2005 года. И в течение двух весенних месяцев этот показатель продолжал расти и теперь уже начинает превышать средний уровень. Иными словами, на рынке стало больше вторичного жилья.
Причины роста объема предложения различные. Разумеется, на рынок возвращается часть инвестиционных квартир, однако есть и другое объяснение - сроки экспозиции квартир увеличились. Если в период ажиотажа большинство квартир находилось в базах данных всего 1-2 недели, а некоторые и вообще не требовали рекламы - покупателей было больше, чем продавцов, - то теперь эти сроки выросли до двух-трех месяцев.
Подводя итоги апреля, можно сделать следующий важный вывод. Стагнация на московском рынке недвижимости прогрессирует, и ее реальные масштабы оказываются больше видимых. В то время как статистика показывает коррекцию цен на жилье пока лишь на уровне 0,5% в месяц, скрытая коррекция, которую продавцы стараются не отражать в своих предложениях, составляет куда больше - от 5% до 10%, а возможно и более, особенно если цена квартиры была изначально завышена. Состояние московского рынка недвижимости является закономерным продолжением аномального скачка цен в 2005-2006 годах. Рост любого рынка темпами порядка 100% в год неизбежно приведет к его перегреву и потребует последующей утряски и коррекции. Что сейчас и происходит.
По оптимистичному сценарию оживление рынка наступит к концу лета - началу осени. За этот период скрытая ценовая коррекция на уровне 5-10% станет явной. По пессимистичному сценарию стагнация может затянуться до конца 2007 года.
Квартира в Москве - мечта инвестора
Новости по теме
Цены на жилье считают приемлемыми 9 процентов москвичей
Продавцы и покупатели квартир в Москве предсказывают рост цен в 2010 году
Цены на жилую недвижимость в Москве завышены в два разаЦены предложения на жилье в Москве за неделю выросли на 0,1%
Стоимость жилья на вторичном рынке снизилась
За год цены на жилье в Москве упали почти в два раза
