К строительству высоток Нового кольца Москвы (НКМ) подключаются крупные игроки рынка недвижимости. В проект многоэтажного комплекса в проезде Серебрякова вошла компания AFI Development, а конкурс на реконструкцию квартала в Марьиной Роще по программе НКМ совсем недавно выиграл Мосинжстрой. Таким образом девелоперы демонстрируют, что на амбициозной программе столичного правительства рано ставить крест. Более того, эксперты полагают, что на фоне дефицита земли в городе интерес к НКМ будет только возрастать. В частности, на очереди конкурс по застройке площадки на Профсоюзной улице. В числе претендентов, скорее всего, окажется «Интеко».
КОНЦЕПЦИЯ размещения многофункциональных комплексов в срединном и периферийном поясах Москвы была разработана в далеком 1996 году, когда стало ясно, что резервы свободных земельных участков в городе не безграничны. Этот рамочный по своему характеру документ предусматривал сооружение 60 небоскребов с общим объемом инвестиций в $5 миллиардов. Примерно через три года намерения организовать в столице территории высотного строительства воплотились в программу «Новое кольцо Москвы», а на карту города были нанесены точки будущих высоток.
Закладка первой многофункциональной башни высотой 43 этажа (около 170 метров) с романтическим названием «Эдельвейс» состоялась в 2000 году на Давыдковской улице неподалеку от Кутузовского проспекта. Однако строительство «пилотного» комплекса назвать инвестиционным проектом можно было лишь с большой натяжкой: застройщики при активной поддержке городской администрации не жалели ни сил, ни денег, чтобы закончить объект и доказать тем самым, что в Москве умеют строить не хуже, чем в Нью-Йорке.
Сооружение «Эдельвейса» показало, что развернуть высотное строительство в городе в короткие сроки вряд ли удастся. Сложная геоподоснова Москвы требовала проведения масштабных геологических исследований перед началом работ на площадке. Из-за отсутствия единых нормативов по высотному строительству инвесторам приходилось в индивидуальном порядке согласовывать техническую документацию по прочности фундаментов, устойчивости конструкций, гидроизоляции кровель и стилобатов, противопожарной безопасности. В итоге сроки подготовки и утверждения документов затягивались на два-три года. К этому нужно добавить отсутствие специалистов - кафедра высотного строительства была открыта в Московском государственном строительном университете только в 2005 году.
НЕ ВСЕ участники рынка оказались готовы к столь серьезным испытаниям. Следующий объект НКМ - небоскреб «Вертикаль» на Ленинском проспекте, вл. 111/2, сооружение которого началось в 2002 году, стал долгостроем из-за того, что у инвестора возникли финансовые проблемы. Теперь заканчивать возведение комплекса будет другая компания, которой пришлось увеличить общую площадь высотки, чтобы повысить рентабельность проекта. Вместо запланированных 118 тысяч кв. м площадь здания составит 165 тысяч. Окончание строительства 4-секционного комплекса переменной этажности (32-46 этажей) намечено на 2008 год.
Трудность на старте заставили городские власти внести коррективы в программу «Новое кольцо Москвы». В столице были утверждены временные московские городские нормы для высотного строительства, а право на сооружение небоскребов было решено разыгрывать на открытых аукционах. Но и после этого результативные торги можно было пересчитать по пальцам. Первым победителем конкурса стала компания «Моспромстройматериалы», которая в 2005 году получила площадку под строительство высотки на Краснобогатырской улице, а в 2006 году были проданы еще два надела - на Новоясеневском проспекте (инвестор «ФЛЭТ и Ко») и Преображенской площади (ООО «Монтажинвест»). Большинство же запланированных аукционов ажиотажа не вызвали.
«До сих пор на стадии разработки предпроектной документации нами используются локальные схемы обеспечения небоскребов инженерно-транспортной инфраструктурой. Опыт показал, что уже на стадии предпроектной проработки данных объектов мы имеем серьезные нарекания со стороны инвесторов», - объясняет неудачи генеральный директор ОАО «Новое кольцо Москвы» Валерий Жилов. Кроме того, по его словам, на стадии подготовки проекта необходимо решать вопросы, связанные с отселением сносимых домов, попадающих в зону строительства, а также переводом на другие площади арендаторов нежилых помещений. «Все площадки под будущие высотки располагаются на застроенных территориях, поэтому сегодня нужно менять подходы к их освоению», - считает В. Жилов.
ПРИМЕРОМ новых подходов к управлению зоной застройки, по мнению главы НКМ, может служить участок на Дмитровском шоссе. Он должен был уйти с молотка еще два года назад, однако высотку включили в программу реконструкции кварталов 71-72 района Тимирязевский. Необходимость выяснения отношений с правообладателями, среди которых значатся Автокомбинат №3, Академия кинотеатрального искусства для детей и юношества, СУ-7 Фундаментстроя и др., отпугнула потенциальных инвесторов. Теперь этим займется НКМ: компания за свой счет проведет независимую оценку стоимости нежилых помещений и прав аренды земельных участков, а затем выкупит имущество у собственников и арендаторов. После того как площадка станет свободна от обременений, НКМ наверняка сможет привлечь стратегического инвестора, как это было с проектом высотки в проезде Серебрякова.
Первый аукцион по этой площадке возле Ботанического сада состоялся в марте 2004 года, но инвестконтракт не нашел своего покупателя. Второй аукцион, назначенный на 10 июня, был отменен, так как пять из шести претендентов не отвечали квалификационным требованиям. К аукциону, прошедшему 19 августа 2004 года, стартовая цена лота была снижена примерно на 10% - с $17,6 млн до $15,8 млн, однако он без объяснения причин был снят с торгов. В результате конкурсная комиссия приняла решение передать объект в НКМ. В течение двух лет компания занималась разработкой проекта будущего небоскреба, сбором исходно-разрешительной документации, а также поиском источников финансирования, а в начале этого года контрольный пакет в проекте выкупила компания AFI Development. Эксперты полагают, что бюджетные затраты на подготовку участка будут оформлены как доля города, и это позволить предоставить часть квартир в комплексе переселенцам из сносимых «хрущевок».
Именно по такому принципу в прошлом году на аукционах были разыграны права на реконструкцию кварталов 58,59 и 60 Фили-Давыдково (победитель - компания «Газпромипотека»), кварталов 78-80 района Можайский («М.О.Р.Е.- Плаза»), а также организован первый (и пока единственный) в этом году аукцион по реконструкции 9-го квартала в Марьиной Роще, который выиграл Мосинжстрой, заплатив в городскую казну 312 млн рублей. В соответствии с лотовой документацией компания построит более 80 тыс. кв. м жилья, обеспечив при этом отселение жителей домов, идущих под снос.
На официальном сайте АО «НКМ» уже вывешено сообщение о намерении провести очередные торги по подбору инвестора на реализацию инвестиционного проекта по проектированию и строительству многофункционального комплекса на Профсоюзной ул., вл.156. Не исключено, что на конкурс выйдет «Интеко», поскольку компания Елены Батуриной в составе Российско-германского архитектурного бюро «БТР-Рус» участвовала в разработке проекта.
