Уже четвёртый год действует Федеральный закон № 93-ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества», который в народе получил название «дачная амнистия».
Под амнистию вообще попасть хорошо. Это значит прощение всех грехов и грешков. Вот только не все понимают своё счастье. Да что там не понимают, просто не знают за собой никакой вины. Живут себе на дачах, и в ус не дуют.
Что же такое «дачная амнистия»? Что она даёт, и какие проблемы создаёт? Что нужно, для того, чтобы в полной мере воспользоваться её преимуществами?
Об этом наша статья.
Амнистия? А что всё-таки нам прощает Государство?
Давайте представим себе вполне банальную ситуацию. Получил человек ещё во второй половине прошлого века участок в шесть соток. И вот, прошли десятилетия, одно поколение сменило другое. На участке соорудили разные подсобные строения, гараж, беседку, или, как сейчас модно говорить — «патио». Да и участок стал, будто сам по себе, больше сотки на две-три. Он и изначально был почти семь соток, потому что «нарезали» его на глаз. А потом наследники ещё, когда меняли забор, «вылезли» на соседнее картофельное поле, прирезали немножко землицы.
По науке, такие шалости дачников называются самовольным строительством и самозахватом земли. Между прочим, ещё во времена Никиты Сергеевича Хрущёва за это могли посадить лет, эдак, на пять. Это не шутка.
А вдруг проверка? И что получится? А вот что. Необходимых правоустанавливающих документов, которые по законы должны полностью «покрывать» поверхность участка, нет. Поэтому ни продать его, ни по наследству передать нельзя. А то, что построили, будто и не существует. Поэтому даже не застрахуешь, ни говоря уже о более радикальных вещах, типа купли-продажи. И единственным средством легализовать, то-есть сделать, как бы, юридически видимым, все эти самодельные «наросты» на скромном дедовском наделе, можно было только через суд.
Если у Вас, не дай Бог, есть опыт судебной тяжбы из-за дачного забора, или заявления соседей, которые считают, что Ваша баня стоит слишком близко от их туалета типа «сортир», то Вы знаете, что любая самая дурацкая проблема может вырасти в «процесс века», отнимающий кучу времени, и денег, кстати, тоже. Да и сама землица не принадлежала дачникам, но была дана им в бессрочную аренду.
Прочувствовали тяжесть вины? Вот теперь мы сможем Вам объяснить, что же такое «дачная амнистия».
Новый закон утверждает единственную возможную форму владения земельным участком — собственность. И становится уже неважно, что участок был арендованным у Государства, и что прирезали к нему лишнее. Теперь землю можно зарегистрировать в частную собственность, и свидетельство получить. (Зелёного цвета).
Не подлежат приватизации только земли специального назначения, охраняемые природные заповедники и прочие, такого рода, территории, не подлежащие передаче в частную собственность, в соответствии с Земельным Кодексом РФ.
Про строения в Законе тоже есть. Цитировать не станем, но скажем, что самострой тоже получил прощение, и может быть зарегистрирован без штрафов и нареканий.
Упрощённый порядок
В таком порядке можно зарегистрировать за собой право собственности на земельный участок, который был получен гражданином ещё до вступления в силу нового Земельного Кодекса РФ для целей ведения разного рода личного хозяйства, подсобного, дачного, огороднического, садоводческого, гаражного или жилищного.
И люди эти пользовались своими земельными участками на основе бессрочной аренды, пожизненного наследуемого владения, постоянного пользования, а зачастую, в документах на землю вообще не было указано право, на основании которого был предоставлен участок земли.
Дачная амнистия снимает эту проблему. Все формы владения землёй, которые определены архаичными правовыми нормами, или не определены вообще, трансформируются в единую норму, которая определяется коротким и ёмким словом — собственность.
Кроме того, дачная амнистия даст возможность, по упрощенной процедуре, оформить в свою собственность самовольные строения, как те, которые уже существуют, так и те, которые находятся в стадии строительства, но только, если на такое строительство не нужно было предварительно получать разрешение. Мы думаем, из последнего предложения Вам стало ясно, что речь идёт не о жилых домах со всеми удобствами, пригодных для круглогодичного проживания, а подсобных постройках, гаражах, банях и даже небольших дачных домиках.
Но и жилые дома, возведенные или возводимые на землях, предназначенных для жилищного строительства, в частности для индивидуального жилищного строительства, расположенные в черте поселений или приусадебных участков, также могут быть теперь оформлены в собственность гораздо проще и скорее. Но это, как Вы понимаете, в идеале. Реальная жизнь всегда богата сюрпризами, по большей части, не очень приятными.
Прежде всего, это плохое знание процедуры самими работниками регистрирующих органов. Несмотря на то, что идёт уже четвёртый год, у каждого клерка своё мнение на один и тот же вопрос. И в этом, как правило, нет вины, людей. Просто нормативная база слабо проработана.
Да и сами дачники, порой, даже не знают, где у них документы на землю и строения. Иногда они потеряны ещё дедами нынешних заявителей.
Есть услуги, которые дорого стоят. В частности, межевание влетит Вам в копеечку.
Естественно, находятся люди «при власти», которые за «некоторую» мзду, разрешат все Ваши проблемы по сбору и восстановлению документов, по их сдаче на регистрации права собственности. Или, скорее всего, они порекомендуют Вам свою фирму, которая всё действительно сделает в лучшем виде, и без обмана. Но это дополнительные расходы, и не малые.
Одновременно, появились и откровенные мошенники, которые берут у людей все документы, якобы для оформления, сумму предоплаты, и потом исчезают. Такого рода публика всегда в изобилии крутится возле регистрационной службы.
Зафиксированы случаи, когда документы заявителей и выданные ими доверенности, использовались мошенниками для перепродажи чужого имущества, или незаконного завладения им. Поэтому будьте бдительны. Не доверяйтесь случайным людям. Обращайтесь за содействием только в солидные юридические и риэлтерские фирмы.
Однако если отбросить такие частности, всё работает.
Налоги. Почему так расщедрилось наше Правительство?
Интересно, чему мы обязаны столь радикальной мерой, как дачная амнистия? Ведь, наверное, было бы рентабельней просто всех проверить, да и оштрафовать. Оказывается, нет.
Во всём мире органы власти пристально следят за тем, чтобы вся недвижимость была зарегистрирована за конкретным владельцем. Ведь существует аксиома, — «С бесхозной недвижимости налогов не возьмёшь». Иными словами, процедура упорядочения прав землевладения и прав собственности на строения, позволяет оптимизировать сбор налогов на реально находящиеся в собственности объекты недвижимости, то-есть, налог на землю, и налог на недвижимость.
Регистрация земельного участка
А теперь перейдём к практическим занятиям.
В соответствии с Федеральным законом от 30.06.2006 года № 93-ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества», дачная амнистия предполагает упрощённый порядок регистрации прав собственности на земельные участки и расположенные на них объекты недвижимости.
Это звучит очень убедительно. Но в реалиях жизни, регистрация всех выше названных объектов представляет собой бесконечную лестницу, состоящую как из ступенек, из получения документов, необходимых для получения других документов, с целью подачи их в государственные и муниципальные органы, уполномоченные выдавать необходимых документы.
Проиллюстрируем это на конкретных этапах «большого пути».
В первую очередь необходимо собрать пакет документов для дальнейшей их подачи в Федеральную регистрационную службу. В него входят:
- Заявление о регистрации права собственности;
- Платежное поручение (квитанцию) об оплате госпошлины на регистрацию в размере ста рублей;
- Документ, удостоверяющий личность правообладателя (паспорт);
- Правоустанавливающий документ на участок земли.
Это может быть документ о предоставлении заявителю земельного участка, или свидетельство, выданное заявителю на данный земельный участок, или выписка из, так называемой, «похозяйственной» книги, если земельный участок предоставлялся для ведения личного подсобного хозяйства ещё в давнее советское время, или иное свидетельство, устанавливающее или удостоверяющее его право на земельный участок.
Кадастровый паспорт участка, содержащий кадастровый план
На этом документе следует остановиться особо.
Кадастровый план земельного участка — карта (план) земельного участка, воспроизводящая в графической и текстовой форме сведения о земельном участке при проведении государственного кадастрового учёта земельного участка и подлежащая удостоверению в установленном порядке.
Для создания кадастрового плана, проводится геодезическая съёмка участка, на основании которого формируется так называемое землеустроительное или межевое дело.
Как правило, у владельца участка, кадастрового плана нет. Он просто был ему не нужен. И вот теперь, вдруг понадобился. Как же получить такой план?
Для этого, в Службу земельного кадастра по месту нахождения участка, подаются такие документы:
- Заявление о постановке участка на кадастровый учет.
- Копия платёжного поручения об оплате госпошлины за постановку на кадастровый учёт.
- Межевой план.
О последнем документе тоже следует поговорить подробнее. Это весьма проблемный документ. Прежде всего, Федеральный законодательный орган, предоставил право субъектам Федерации самостоятельно устанавливать стоимость землеустроительных работ. И, зачастую, это творчество в плане ценообразования, отражает хорошие аппетиты местных бюджетов.
Так в Московской области, законодательно установлена стоимость таких работ в пределах 450 рублей за сотку, но не более 7000 рублей. Согласитесь, что набегает не маленькая сумма, даже если участок всего шесть соток.
Работы по межеванию участка земли представляют собой определение его фактических границ на местности и их согласование с лицами, права которых могут быть затронуты установлением таковых.
Иными словами, Вам придется обойти всех соседей, с которыми у Вас есть общие заборы, и выслушать все обиды, которые накопились за десятилетия по отношению лично к Вам и Вашим усопшим предкам, а заодно, ухитриться собрать с них подписки о том, что они не против нынешних границ Вашего участка. Как Вы понимаете, это занятие не для слабонервных.
Результатом такого опроса соседей станет документ, подтверждающий отсутствие земельных споров в связи с расположением границ земельного участка, который является приложением к межевому плану. Тоже несколько слов для ясности.
Оформление межевого плана
Межевой план нужно не только изготовить, но и оформить. Для этого в местную Администрацию или уполномоченный ей орган, подаются:
- Свидетельство о регистрации права на данный земельный участок (в виде нотариально заверенной копи в 2-х экз.).
- Правоустанавливающие документы на участок (в виде нотариально заверенной копи в 2-х экз.).
За годы Советской власти такого рода документов разного вида и формы выдавалось множество.
Исходя из духа и буквы нового Закона, в качестве таковых должны приниматься любые документы, подтверждающие факт выдачи земли в пользование отцам и дедам современных землевладельцев, любым, уполномоченным на это лицом.
Тут может быть и Решение Председателя Совхоза, и Постановление Руководителя Профкома завода, НИИ или Главка Министерства, на базе которого создавалось садоводческое товарищество. Это может быть даже постановление Главы Совмина.
Как правило, такие старые документы давно потеряны или пришли в абсолютную негодность. На этот случай, Законом предусмотрено получение соответствующей выписки из уж упоминавшейся «похозяйственной» книги, которую вели, или должны были вести местные органы самоуправления, и которая, выписка то-есть, должна быть заверена нынешней мастной Администрацией. При этом подразумевается, что легендарная «похозяйственная» книг вот так, запросто, лежит на полке в Администрации, и ждёт, когда Вы за ней придёте. В реалиях же, оказывается, что её не только там нет, но, как правило, сотрудники Администрации даже не знают что это такое, и где её искать.
Поняв это, Вы вынуждены будете отправляться в какие-то архивы, и искать там следы этой инкунабулы.
Несколько проще обстоит дело с дачными кооперативами и садоводческими товариществами, хотябы потому, что они не такие старые, в отличие от дачных участков, некоторые из которых получены ещё в 30-е годы прошлого столетия. В этом случае, для получения межевого плана нужно подать:
- Копию фрагмента генерального плана кооператива или садоводческого товарищества, на котором отражен Ваш участок, заверенную Председателем кооператива или товарищества и его печатью.
- Свидетельство о регистрации этого кооператива или садоводческого товарищества.
- Копия Протокола общего собрания членов кооператива или садоводческого товарищества, подтверждающего полномочия его нынешнего Председателя.
- Копия Вашего паспорта.
- Акт согласования границ Вашего участка, выполненный по стандартной утверждённой форме, подписанный всеми граничащими с Вами соседями и Главой сельского поселения к которому относится ваша земля.
- Расписка соседей о получении ими уведомления о согласовании границ Вашего участка.
После того, как все документы собраны, можете подавать их в местный орган по регистрации прав на недвижимость и сделок с ней.
В соответствии с Законом, даже при расхождении данных о реальной площади участка на данный момент, с таковыми, фигурирующими в документах на получение участка, местные органы Федеральной регистрационной службы обязаны произвести его регистрацию в современных границах. Если же Вы получите немотивированный, на Ваш взгляд, отказ, то его можно обжаловать в вышестоящей инстанции.
Единственным основанием для отказа от регистрации может служить предоставление в регистрирующий орган неполного пакета документов на земельный участок.
Регистрация индивидуальных жилых домов и строений
С целью оформления в собственность жилого дома (дачи) или подсобного строения, в местный орган Федеральной регистрационной службы следует подать следующие документы:
- Заявление по форме, предложенной ФРС.
- Квитанцию об оплате госпошлины в сумме 100 рублей.
- Ваш паспорт и ксерокопию с него.
- Кадастровый паспорт этого объекта недвижимости, полученный в БТИ.
- Правоустанавливающие документы на земельный участок, где расположено данное жилое строение.
- Кадастровый план земельного участка, на котором расположено строение.
Все перечисленные документы предоставляются в ФРС в подлинниках и копиях.
Для оформления в собственность подсобных строений, гаражей, бань или летних садовых домиков, необходимо подать в этот же орган Декларацию об объекте недвижимости с описанием его параметров в свободной форме. Данный документ делается владельцем самостоятельно.
В случае отсутствия или утраты кадастрового плана участка следует произвести следующие действия:
- Подать в архитектурный отдел местной Администрации заявление о получении плана с границами Вашего участка.
- Оформить межевое дело. Для этого нужно обратиться в специализированную и имеющую лицензию, организацию. Её специалисты произведут все необходимые замеры, сформируют и выдадут этот документ.
- После получения межевого дела, подать перечисленные выше документы в Кадастровую палату, где для Вас и оформят кадастровый паспорт.
Все собранные документы подаются в местный орган Федеральной регистрационной службы.
Вот такая у нас получилась амнистия.
В заключении сообщаем, что дачная амнистия продлена до 01 марта 2015 года.
Присоединяйтесь к нам на канале Яндекс.Дзен
