Отношение к долевому строительству в России довольно неоднозначное: с одной стороны, такой вид инвестирования в строительство позволяет приобрести квартиру по сравнительно низкой цене, да ещё и в рассрочку; с другой стороны, в средствах массовой информации раз за разом появляются публикации об обманутых дольщиках, что создаёт дурную славу долевому строительству и отпугивает многих потенциальных его участников. В этой статье мы попытаемся определить, насколько рискованно долевое строительство и можно ли обезопасить себя от этих рисков.
Что такое долевое строительство
30 декабря 2004 года вступил в действие Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Урегулирование общественных отношений, возникающих в процессе привлечения денежных средств частных лиц для долевого строительства, было вызовом времени и в первую очередь должно было защищать права, интересы и имущество тех, кто инвестирует в долевое строительство, то есть дольщиков.
Исходя из норм вышеуказанного закона, долевое строительство — это вид строительства, основанный на договоре об участии в долевом строительстве. Договор об участии в долевом строительстве — это договор, по которому одна сторона (застройщик) обязуется в определённый срок построить многоквартирный дом и передать его участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить предусмотренную договором цену и принять построенный объект.
Как видим, закон определяет две стороны договора об участии в долевом строительстве: застройщика и участника долевого строительства.
Застройщик — это юридическое лицо, являющееся собственником или арендатором земельного участка, и привлекающее средства участников долевого строительства для постройки на данном земельном участке многоквартирных домов или прочих непроизводственных объектов недвижимости. Участник долевого строительства (в народе — дольщик) — физическое или юридическое лицо, предоставившее средства застройщику для строительства многоквартирного дома с целью получения в собственность построенного объекта после его ввода в эксплуатацию.
По сути, участник долевого строительства является инвестором, а сам договор об участии в долевом строительстве — это инвестиционный договор, однако для защиты прав участников такого договора он регулируется отдельным законом, а не общими нормами Гражданского кодекса об инвестиционном договоре. Существенными условиями договора о долевом участии являются:
- Объект договора (должен быть определён согласно проектной документации конкретный объект, который после получения разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию будет передан участнику долевого строительства).
- Срок передачи объекта участнику долевого строительства.
- Цена договора и порядок её уплаты.
Договор об участии в долевом строительстве заключается в письменной форме и подлежит обязательной государственной регистрации. На практике долевое строительство осуществляется следующим образом: застройщик (строительная компания) покупает или арендует земельный участок под строительство многоквартирного дома, заключает договора об участии в долевом строительстве с дольщиками; дольщики выплачивают, зачастую в рассрочку, обусловленную договором стоимость квартиры и после сдачи дома в эксплуатацию получают её в собственность.
Чем выгодно долевое строительство
Для многих жителей России долевое строительство является едва ли не единственным реальным способом получить собственную квартиру, поскольку рыночная цена недвижимости неподъёмна для большинства россиян, а банковское кредитование предполагает значительную переплату за квартиру, ввиду слишком высоких процентов, к тому же после мирового финансового кризиса доверие населения к банкам и кредитам близко к нулю. Долевое строительство позволяет купить квартиру по сравнительно низкой цене, ведь после сдачи многоквартирного дома в эксплуатацию, стоимость квартир в нём значительно возрастает, к тому же в большинстве случаев платежи рассрочены до завершения строительства.
Недостатком долевого строительства является то, что свою квартиру участник долевого строительства может получить лишь после завершения строительства, тогда как, приобретая квартиру в кредит, можно сразу же в неё заселиться, однако окончательная стоимость квартиры в первом и втором случае просто несопоставима.
Риски долевого строительства
До принятия Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» долевое строительство как явление в России существовало уже достаточно давно. Осуществлялось оно, в основном, на основании договоров инвестирования или договоров о совместной деятельности. Механизмы сотрудничества между дольщиком и застройщиком, предусмотренные этими договорами не могли в полной мере охватить всех аспектов таких правоотношений, из-за чего права инвесторов (то есть дольщиков) не были достаточно защищены, и это стало прекрасной почвой для деятельности недобросовестных застройщиков. Закон об участии в долевом строительстве предоставил должные гарантии участникам долевого строительства, обезопасив их от произвола застройщиков, потому застройщикам, желающим иметь побольше прав и поменьше обязанностей, пришлось искать пути обхода нового закона. Как известно, кто ищет, тот всегда найдёт, потому известия об очередных надувательствах так же регулярно появлялись в СМИ. В большинстве случаев застройщики стараются явно не переступать букву закона, а просто укладывают с гражданами, желающими приобрести жильё, не договора об участии в долевом строительстве, а другие гражданско-правовые договора, не гарантирующие дольщикам такой же степени защищённости. Наибольшее распространение получили предварительные договора купли-продажи и вексельные схемы. Что примечательно, до последнего времени большинство строительных компаний, даже самых крупных и получающих государственную поддержку, работало именно по таким схемам.
Вкратце опишем механизмы реализации так называемых «серых схем» долевого строительства:
- Заключение предварительного договора купли-продажи квартиры. Вместо договора о долевом участии заключается предварительный договор купли-продажи, по которому застройщик обязуется после постройки многоквартирного дома заключить с дольщиком основной договор купли-продажи квартиры. При этом право собственности на весь многоквартирный дом и отдельные его квартиры находится у застройщика и переходит к дольщику уже после заключения основного договора купли-продажи. Законодательство не предусматривает возможности оплаты такого договора, потому застройщики зачастую принимают деньги, «резервируя» их как оплату основного договора. Кроме того, предварительный договор купли-продажи квартиры не определяет срок сдачи строящегося объекта в эксплуатацию. Ещё одним уязвимым местом предварительного договора купли-продажи является то, что государственной регистрации он не подлежит, а это значит, что застройщик имеет возможность заключить несколько договоров относительно одной квартиры, и таких случаев в истории российского долевого строительства было предостаточно.
- Заём денежных средств под вексель. Для того, чтобы осуществить такой заём, также необходим предварительный договор купли-продажи, к которому добавляют соглашение о покупке векселя, стоимость которого приравнивается к стоимости квартиры. То есть покупатель по предварительному договору купли-продажи получает обязательство застройщика продать ему квартиру после сдачи дома в эксплуатации и вроде бы оплачивает эту покупку заранее при помощи векселя. Однако никакой юридической связи между предварительным договором купли-продажи и покупкой векселя на самом деле нет. Потому по окончанию строительства застройщик может погасить вексель не квартирой, а деньгами, а предварительный договор купли-продажи остаётся в силе, однако никаких средств по нему зачислено не было, что позволяет застройщику в основном договоре купли-продажи устанавливать более высокую цену (рыночную цену квартиры на первичном рынке). В результате получается, что дольщик просто дал деньги застройщику в заём на несколько лет, ведь купить квартиру по рыночной цене можно и в любом другом доме.
Кроме вышеуказанных схем, к рискам долевого строительства следует отнести несоответствие качества построенного объекта условиям соглашения и общепринятым нормам, банкротство застройщика и откровенное мошенничество (например, привлечение денежных средств населения с последующим «скрытием» в неизвестном направлении), однако при тщательном выборе компании-застройщика эти риски можно свести если не к нолю, то к очень низкой вероятности.
Гарантии, которые предоставляет договор об участии в долевом строительстве
Договор долевого участия в строительстве, несомненно, предоставляет дольщику больше гарантий защиты его прав, чем договора, указанные выше. Опишем основные из этих гарантий:
- Существенными условиями договора об участии в долевом строительстве являются объект, цена и срок. Это значит, что застройщик обязуется передать Вам конкретный объект в установленный срок и по обусловленной цене. Если договор не будет содержать этих условий, он может быть признан недействительным в судебном порядке. Изменить эти условия можно только по соглашению сторон.
- Договор о долевом участии подлежит государственной регистрации. Это значит, что застройщик не сможет заключить одновременно несколько договоров относительно одной квартиры.
- Правила представления застройщиками ежеквартальной отчетности об осуществлении деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства, утверждённые Постановлением Правительства РФ от 27.10.2005 N 645, гарантируют государственный контроль за ходом строительства объекта.
- Право привлекать средства населения (дольщиков) у застройщика возникает только после государственной регистрации права собственности или аренды на земельный участок, получения разрешения на строительство, а также составления и обнародования проектной декларации.
- Риск случайной гибели объекта долевого строительства до его передачи в собственность дольщику несёт застройщик.
- В случае смерти участника долевого строительства, его права и обязанности переходят к наследникам.
- При приобретении недвижимости через договор об участии в долевом строительстве исключительно для личных и семейных нужд, а не для предпринимательской деятельности, отношения, вытекающие из договора и неурегулированные законом об участии в долевом строительстве, регламентируются законодательством о защите прав потребителей.
- Гарантии качества объекта договора долевого участия в строительстве изложены в статье 7 Закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости». Согласно нормам данной статьи гарантийный срок на построенный объект недвижимости не может быть меньше пяти лет. В случае обнаружения отступлений от условий договора, которые ухудшили качество объекта, а также прочих недостатков участник долевого строительства имеет право требовать от застройщика устранения недостатков в разумный срок (безвозмездно) или уменьшения цены договора, или же возмещения расходов на устранение недостатков.
Как видите, Закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» предусматривает широкие гарантии прав дольщиков, но чтобы воспользоваться этими гарантиями, необходимо знать свои права и уделять должное внимание различным условиям договора об участии в долевом строительстве.
Как обезопасить себя от различных рисков при участии в долевом строительстве
Полных гарантий экономической безопасности при заключении любых гражданско-правовых соглашений, тем более инвестиционных по своей природе, законодательство, как и вообще жизнь, не даёт. Однако максимально обезопасить себя и своё благосостояние от неприятных форс-мажоров можно и даже нужно. Каким же образом это можно сделать?
- В первую очередь необходимо изучить Закон ««Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости». Даже если Вы обращаетесь за помощью к профессиональным юристам, основные нормы законодательства в сфере долевого строительства желательно знать.
- Сотрудничать с компанией, хорошо зарекомендовавшей себя на строительном рынке, с большими активами, отсутствием значительных долгов и чистой репутацией. Закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» предусматривает обязательство застройщика представлять для ознакомления любому обратившемуся лицу учредительные документы, свидетельство о госрегистрации, свидетельство о постановке на учёт в налоговой, финансово-хозяйственную отчётность, годовые отчёты за последние три года, а также аудиторское заключение за последний год. Если в Вашем регионе действует гражданское объединение по защите прав дольщиков, то значительный объём информации о деятельности строительных компаний, занимающихся долевым строительством, можно получить именно там.
- Заключать договор об участии в долевом строительстве, а не другие договора, позволяющие застройщику обойти Закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости».
- Проверить правоустанавливающие документы застройщика на земельный участок, на котором ведётся или будет вестись строительство (свидетельство о праве собственности или договор аренды); удостовериться в том, что застройщик имеет разрешение на строительство многоквартирного дома, а также в том, что проектная декларация должным образом опубликована и (или) размещена.
- При заключении договора особое внимание уделить объекту, сроку и цене договора. Помните, что при отсутствии в договоре любого из этих условий, он может быть признан судом недействительным. Обратите внимание, что договор вступает в действие только после государственной регистрации.