Доходные дома: история и перспективы строительства в современной России

Проекты строительства доходных домов в России, в частности в Москве, сейчас активно обсуждают некоторые чиновники, которые пытаются найти оптимальное решение вопроса обеспечения граждан доступным жильем.

Edward Hopper. Apartment Houses. 1923

Во всем мире подборная практика применяется активно и довольно успешно. В России же институт доходных домов был разрушен с приходом большевиков и до сих пор данный сектор практически пустует.

В этой статье мы рассмотрим подробнее особенности данного рынка недвижимости и оценим перспективы реализации программы строительства доходных домов в современной России.

Что такое доходные дома

Доходные дома — это многоквартирные жилые дома, которые специально строятся для последующей сдачи квартир в аренду. Уже очень давно доходные дома являются одним из основных видов жилья для горожан во многих развитых странах мира.

Как правило, такой дом занимает весь принадлежащий домовладельцу земельный участок, иногда у дома имеется небольшой внутренний дворик.

Также следует отметить, что квартиры в таких домах качественно отличаются от обычных квартир, которые предлагают в наем частные лица. В таких домах клиентам практически всегда предлагается целый набор дополнительных услуг, например:

• уборка помещений;
• консьерж;
• парковка;
• мойка автомобилей и многое другое.

В странах Европы подобные жилые комплексы уже очень давно стали очень популярны, в некоторых странах в доходных домах проживает более половины населения.

Экскурс в историю

Для России строительство доходных домов также далеко не новая идея. Первые подобные дома начали строить еще в XVIII веке. В основном возводили их состоятельные люди, которые потом получали неплохой доход, сдавая квартиры в своих домах нуждающимся в жилье. Всего в дореволюционной России только в столице насчитывалось более 800 доходных домов.

Однако больше всего преуспел в данном направлении Санкт-Петербург, который в основном и строился как город доходных домов. Пик строительства многоэтажных доходных домов в северной столице пришелся на 2-ую половину XIX века. Тогда в Петербурге порядка 95% всех квартир были съемными.

Что касается Москвы то, по оценкам современников, на начало XX века около 40% жилого фонда столицы составляли доходные дома. 

Арендовать жилье в доходных домах могли люди самых разных сословий — и статские советники, и бедные студенты. Аренда жилья была удобна тем, что квартиросъемщику не приходилось платить налоги на недвижимость, а также следить за содержанием квартиры — все это ложилось на плечи владельца дома.

Самую дешевую комнату можно было снять в то время по цене 20 копеек за ночь, а койко-место стоило в 4 раза меньше.

Стоит отметить, что квартиры в доходных домах предлагались совершенно разного уровня. Были среди них и элитные квартиры: просторные, с дорогой мебелью и отделкой. В таких домах имелись все удобства, вплоть до колонок в ванной, газовых плит на кухне, миниэлектростанций и отдельных котельных. Общая площадь подобной квартиры составляла от 200 кв. м.

Дома для среднего класса также отличались довольно хорошими условиями. Более дешевое жилье можно было снять в доходных домах, которые в основном находились за пределами центра столицы. Как правило, такие квартирки были похожи больше на каморки. Внешне эти здания выглядели серо и скучно. Современники прозвали их муравейниками и казармами.

Что касается цены, то самую дешевую комнату можно было снять в то время по цене 20 копеек за ночь, а койко-место стоило в 4 раза меньше. Следовательно, самая дешевая комната в месяц обходилась нанимателю в 6 рублей. 

Новикова Елена. Доходные дома у Кокушкина моста. 2004

В целом аренда в домах среднего уровня составляла от 10 до 100 рублей в месяц. А элитное жилье в некоторых доходных домах стоило более 1000 рублей в месяц. Именно столько стоила аренда квартиры в доме особняке князя Щербатова, располагавшемся по адресу Новинский бульвар, д. 11.

Для сравнения, в 1880 году средняя зарплата рабочего в России составляла 30,38 рублей, а в 1913 году — 37,5 рублей. А на 10 копеек можно было выпить рюмку водки или съесть пирожок.

Эпоха процветания доходных домов в России закончилась в начале XX века с приходом к власти большевиков. После Октябрьской революции в 1917 году доходные дома в связи с национализацией жилищного фонда утратили свой статус.

Доходные дома в современной России на примере Москвы и Санкт-Петербурга

Московские доходные дома XXI века

Идея возрождения доходных домов стала звучать из уст столичных властей еще в 1999 году. Но реализации этого проекта на тот момент серьезно мешал действовавший закон о жилищной политике, который разрешал арендаторам квартир в доходных домах приватизировать жилье.

После того как был принят ряд законопроектов, которые запретили подобную приватизацию, в городе был построен первый доходный дом по адресу: Большой Николоворобинский переулок, д. 10. Этот дом на 47 квартир был возведен Департаментом инвестиционных программ строительства г. Москвы (ДИПС) и принят в эксплуатацию в 2003 году.

Стоимость проекта доходного дома ДИПС составила 12,3 млн долларов. Данный дом существует до сих пор, и стал довольно успешным проектом. Отметим, что аренда квартиры здесь стоит довольно дорого — от 2,5 тыс. до 12 тыс. долларов.

Однако, несмотря на то, что доходный дом ДИПСа оказался очень востребованным (в настоящее время он заселен на 98%, а остальные квартиры регулярно снимают на короткий срок), эксперимент столичных властей пока не получил продолжения. Дело в том, что властям приходится соперничать за клиентов с частным сектором, на который в столице приходится львиная доля сдаваемых в наем квартир. К тому же управлять большим домом также не просто и обходится это недешево.

В силу этих причин в настоящее время в Москве кроме доходного дома в Большом Николоворобинском переулке, был запущен только 1 полноценный проект, который построила коммерческая компания.

В конце 2007 года корпорация «Баркли» построила первый в столице элитный доходный дом − «Баркли-Плаза», который располагается на Пречистинской набережной — в самом дорогом районе Москвы.

Нестеров Василий. Пречистинка. 2010

Жилой комплекс включает в себя 5 отдельных корпусов, высота которых составляет от 5 до 7 этажей. На первых этажах «Баркли-Плаза» размещен современный бизнес-центр класса А, на остальных — предназначенные для сдачи в аренду элитные апартаменты. Цены подтверждают эксклюзивный статус жилья: за квартиру площадью от 75 кв. м с одной спальней придется отдать от 10 тыс. долларов в месяц, а за пентхаусы и пятикомнатные апартаменты площадью свыше 255 кв. м — от 32 тысяч долларов в месяц.



Доходные дома в Санкт-Петербурге


Первый доходный дом в современном Санкт-Петербурге создал финский инвестиционный пенсионный фонд, который выкупил часть дома на Коломяжском проспекте.

Финны заинтересовались данным сектором рынка недвижимости потому, что в России, в частности в Петербурге, он практически отсутствует. Поэтому инвесторы ожидают получить приличный доход, основываясь на том, что при имеющемся дефиците жилья, квартиры в их доходном доме будут востребованы.

Также следует отметить, что еще одна финская компания, которая имеет порядка 23 тысяч подобных домов у себя на родине, также планирует заняться строительством доходных домов в Санкт-Петербурге.

Финской компании принадлежит 276 квартир по адресу Коломяжский проспект, д. 15 от 1 до 3 комнат, которые сдаются жильцам сроком на 11 месяцев с возможностью продления договора аренды. Согласно этому договору, арендаторам запрещено делать перепланировку в квартире или перекрашивать стены. Даже для того, чтобы просверлить небольшое отверстие в стене, например, чтобы повесить часы или картину, жильцам придется обращаться в службу эксплуатации доходного дома. Финские арендодатели такие жесткие правила проживания объясняют тем, что все их квартиры выполнены в едином стиле, который нарушать нельзя.

Стоимость аренды в единственном Питерском доходном доме зависит и от площади квартиры, и от этажа (согласно европейским стандартам, чем этаж выше, тем квартира дороже). За 1-комнатную квартиру площадью около 37 кв. м придется заплатить 18 тыс. рублей в месяц. За 3-комнатную — от 41 тыс. рублей в месяц.

Мировой опыт

На западе уже очень давно строительство и обслуживание доходных домов — прибыльный и успешный бизнес, который обеспечивает владельцам таких домов стабильный доход на уровне 10–12% годовых.

В крупных европейских городах на долю доходных домов в настоящее время приходится до 30% рынка жилой городской недвижимости. Многим молодым семьям выгоднее снимать квартиру, а не покупать жилье, пусть и с использованием ипотечного кредитования.

Отметим, что по данным Международного союза квартиросъемщиков, сейчас в странах восточной Европы, недавно вошедших в ЕС, примерно 40% населения снимают жилье. В «старой» Европе показатели выше: например, в Голландии и Германии — 50%, в Швейцарии — 70%.

Marcia Baldwin. Holland Row Houses

Если брать отдельные Европейские города, то в некоторых подавляющее большинство населения проживает в доходных домах. Например, в Берлине по данным статистики 90% квартиросъемщиков, а в Стокгольме — 100% (дело в том, что в Швеции запрещена приватизация квартир — в результате в целом по стране в частной собственности находится всего около 10% жилого фонда).

Что касается Соединенных Штатов, то тут наибольшая часть жилого фонда — частные дома. И только 30% недвижимости арендуется. Однако к крупным городам это не относится. В крупных городах имеется большой фонд многоквартирных домов, предназначенных для сдачи в аренду. Например, в Сан-Франциско 65% жилого фонда сдается в аренду, а в Нью-Йорке — 70%. В канадском Монреале около 50% населения проживают в съемных квартирах.

Доходные дома в Европе и США — это общепринятый и распространенный вид бизнеса, который приносит ощутимый доход.

При этом существует также и так называемое социальное жилье. К данному типу относятся доходные дома, которые находятся в собственности частных инвесторов, но государство в рамках определенных социальных программ компенсирует владельцам квартир разницу между рыночной и социальной  стоимостью аренды.

То, что это социальное жилье, совершенно не значит, что дома расположены в плохих районах или условия проживания там плохие. Дома могут располагаться и в весьма приличных районах, но выглядят все же недорогими и не могут похвастаться дорогой отделкой. Но в целом условия проживания достойные. Именно такие квартиры пользуются наибольшей популярностью среди студентов и лиц, имеющих средний доход.

Возрождение строительства доходных домов в рамках столичной программы «Жилище»

Столичное правительство пытается найти решение проблемы нехватки жилья в Москве. Власти не однократно поднимали вопрос реализации программы строительства в городе доходных домов, которые могли бы помочь в решении данного вопроса. Но до практической реализации дело до сих пор не доходило. Однако недавно правительство Москвы одобрило программу «Жилище», разработанную на период 2012-2016 гг., в которой чиновники предусмотрели возрождение в Москве доходных домов. 

В рамках этой программы строить будут дома двух типов:

• бездотационные, возведение которых предусмотрено за счет городского бюджета;
• доходные, которые будут строиться за счет средств частных инвесторов.

В настоящее время правительство прорабатывает меры, которые смогут помочь привлечь отечественный бизнес для участия в данной программе. 

Многие эксперты уверены, что подобную программу уже давно следовало принять. По их мнению, в России сейчас существуют все предпосылки для создания цивилизованного рынка арендного жилья. В настоящее же время на отечественном рынке аренды жилья полный хаос. Мало кто из собственников оформляет отношения с арендаторами официально, что приводит, порой, к серьезным проблемам как для собственника, так и для нанимателя.

Строительство доходных домов позволит увеличить не только количество доступных для населения квартир, но и повысит качество предлагаемых услуг. Граждане смогут снимать квартиру не у «частников», а у организации. Пусть квартира в доходном доме и обойдется несколько дороже, но нанимателю будут гарантированы нормальные условия проживания, полный комплекс услуг по обслуживанию жилья, а также официальный договор, устанавливающий права и ответственность сторон.



Перспективы доходных домов на российском рынке недвижимости

Как мы уже отметили выше, за рубежом рынок доходных домов функционирует уже давно и такой вид жилья там вполне привычен для населения. На западе также существует законодательная база, необходимая для эффективной работы доходных домов.

В современной России, в отличии от западных стран, строительство доходных домов до сих пор не получило широкого распространения из-за их низкой прибыльности. Российские инвесторы считают для себя приемлемой доходность на уровне 7-10%, которая в два раза превышает существующую на рынке, для Европы нормальной считается и 4% прибыли. 

Кроме этого в нашей стране на сегодняшний день само понятие «доходный дом» в законодательстве отсутствует, следовательно, нет и правового регулирования отношений в данном секторе рынка недвижимости.

Для успешной реализации проектов доходных домов и дальнейшего развития этого направления в России необходимо статус доходного дома закрепить на законодательном уровне.

Также необходимо выработать систему взаимодействия между инвесторами и государством. Эксперты отмечают, что государство должно разработать меры стимулирования бизнеса, а также обеспечить определенные гарантии и защиту от недобросовестности некоторых участников.


Среди мер государственного стимулирования, которые помогут добиться эффективного развития данного направления на рынке арендной недвижимости, можно выделить:

• обеспечение приоритетного порядка рассмотрения органами власти вопросов, которые связанных со строительством доходных домов;
• проведение торгов, на которых будут предлагаться в аренду земельные участки для строительства на них доходных домов;
• введение льготной арендной ставки для земельных участков, предоставленных для возведения на них доходного дома на период его строительства, а также на некоторый период после ввода доходного дома в эксплуатацию и др. 

В качестве государственных гарантий, могут выступать определенные условия, которые будут обязательны для выполнения при проведении торгов, например:

• выставляемые на торги земельные участки, должны в себе объединять участки для строительства доходных домов и эконом, и бизнес-класса;
• земельные участки выставляются на торги только с условием, что застройщик (инвестор) будет обязан определенную долю от общего количества квартир в доходном доме предоставить в наем определенным государством категориям граждан. Это поможет реализовать программу социального жилья по типу западного, когда государство будет компенсировать инвестору часть платы за квартиру, предоставленную социально незащищенным (малоимущим) слоям населения.

Также следует отметить, что строительство доходных домов можно эффективно использовать не только в столице, но и в регионах. Тут отмечаются даже более благоприятные условия для их возведения: менее громоздкий бюрократический аппарат и большее количество свободных площадей, пригодных для застройки.

В заключении хочется сказать, что строительство доходных домов является перспективным направлением для России. Однако, чтобы этот сектор получил возможность активно развиваться, на данном этапе необходима в первую очередь государственная поддержка.

Анна Белова, рмнт.ру