Согласно проведенным социологическим опросам, более 70% населения России нуждаются в улучшении жилищных условий. Жилищный вопрос актуален для всей страны, однако, в данной статье мы попробуем остановиться на столичном рынке жилья.
В целом после кризиса рынок новостроек в столице начал оживать, появляются новые проекты, большинство замороженных строек возобновилось. Получила новый толчок к развитию и ипотека.
Состояние первичного рынка жилья
Как известно в период кризиса многие застройщики приняли решение заморозить свои стройки. Постепенно рынок новостроек в столице начинает оживать. Уже в 2010 году наметилась тенденция к возрождению этого сегмента рынка недвижимости, оживление особенно заметно в строительстве жилья эконом-класса, которое в пост кризисный период пользуется большим спросом. Сейчас доверие потенциальных покупателей к этому сегменту рынка заметно выросло. Доходы населения стабилизировались, появился платежеспособный спрос на жилье, на рынке стали появляться новые проекты, на многих объектах, которые были приостановлены в кризис, также активизировалось строительство.
К концу 2010 года доля готового жилья в общей структуре предложения квартир эконом-класса в ближайшем Подмосковье составила 50% — это объекты, которые уже сданы, или находятся на завершающей стадии строительства (соответственно 19% и 31%). Доля проектов, находящихся на начальном этапе строительства — 44%. Оставшиеся 6% — это замороженные стройки или объекты с вялотекущим строительством.
Сейчас для потенциальных покупателей решающим фактором является оптимальное соотношение цены и качества.
По данным экспертов «Аналитического консалтингового центра МИЭЛЬ» в январе 2011 года впервые на столичный рынок вышло 40 домов, что составляет 7,4% от общего числа предлагаемых новостроек. Большинство из них — это дома среднего класса, а также новостройки, находящиеся на начальной стадии строительных работ. Появление на первичном рынке новых и относительно недорогих предложений в целом привело к снижению цены. Падение цен, тем не менее, не значительное — 3,2% в рублях, и 0,1% в долларах.
Сейчас для потенциальных покупателей решающим фактором является оптимальное соотношение цены и качества. Именно поэтому люди выбирают новостройки эконом-класса. Кроме того, мнение, что дома эконом-класса — это очень некачественные постройки абсолютно не соответствует действительности. Сочетание средних по цене, и при этом качественных материалов с последними разработками в строительной отрасли дает возможность строить надежное и доступное по цене жилье.
Однако цены на недвижимость, особенно в Москве, были и остаются достаточно высокими. По итогам января текущего года, больше всего предложений (46%) было отмечено в ценовом сегменте от 100 тыс. до 150 тыс. рублей за кв.м. На квартиры в ценовом диапазоне от 150 тыс. до 200 тыс. рублей за кв. м. пришлось 37% совокупного предложения, на диапазон от 200 тыс. до 250 тыс. рублей — всего 10%. Минимальное предложение оказалось на квартиры ценой до 100 тыс. рублей за кв.м. — 7%.
Средняя цена на жилье эконом-класса в январе составила 60,2 тыс. рублей за кв. м, среднего класса — 59,2 тыс. рублей за кв. м, бизнес-класса — 101 тыс. рублей за кв. м.
Что касается спроса, то по итогам января 2011 года больше всего традиционно были востребованы 1- и 2-комнатные квартиры, на которые пришлось 48% и 37% соответственно. 3-комнатные квартиры выразили желание приобрести 14% всех покупателей, многокомнатные — всего 1%.
Новостройки вытесняются за МКАД
Следует отметить, что последнее время прослеживается тенденция вытеснения новостроек за пределы МКАД. Все дело в том, что в столице уже давно наблюдается дефицит строительных площадок, а те, которые есть, стоят довольно дорого, что, бесспорно, отражается на стоимости квадратного метра. Вот и получается, что строить панельные дома в Москве сейчас не очень выгодно.
Вследствие этого главная активность застройщиков сейчас сосредоточена в Подмосковье, которое существенно лидирует по объемам строительства нового жилья. В месяц на рынок новостроек Московской области выходит от 5 до 12 новых объектов.
В настоящее время много новых домов эконом-класса построено и строится в следующих районах: Кожухово, Солнцево, Переделкино, Люберцы, Митино, Южное Бутово. В пределах МКАД в последние 2 года строительство велось в районах Очаково, Марфино, Свиблово, Чертаново, Отрадное, Зюзино. На данный момент в столице активно строится и продается около 40 новых объектов, относящихся к эконом- и комфорт-классу. 83 % от всех новостроек эконом-класса расположено в ЮАО. В ЮЗАО — 7%, в ЗАО — 6%., меньше всего объектов в ЮВАО и СВАО — всего по 2%. В САО, СЗАО, ВАО и ЦАО новостроек в реализации нет.
Ипотека возрождается
При покупке новой квартиры потенциальный покупатель решает для себя два основных вопроса. Во-первых, ему надо найти подходящее жилье, следовательно, фирму застройщика, которая это жилье строит. Во-вторых, если у покупателя недостаточно денег на приобретение жилья, то кроме выбора самой квартиры придется решить и еще один вопрос — поиск денег для оплаты недостающей части ее стоимости. В таком случае выход — ипотечный кредит.
Что касается первого вопроса, то найти квартиру не сложно, застройщики активизировались, и предложение квартир на рынке только растет, и по прогнозам будет продолжать расти. В отношении ипотеки, также можно говорить о том, что, так как платежеспособный спрос населения растет, то возрождается и ипотечное кредитование.
Большинство банков кредитуют строящиеся объекты, только в случае, если уже готова коробка дома и подведены все необходимые коммуникации.
Согласно данным агентства «Миэль», в данный момент кредит на жилье в новостройках предлагают 11 столичных банков. Минимальный первоначальный взнос — 10% требуют: Сбербанк, Русский ипотечный банк и Московский Кредитный Банк. Минимальная процентная ставка в рублях предлагается банком ВТБ 24 (акция «С Новым Домом», которая продлена до 26 февраля 2011 года): до регистрации прав собственности ставка — 9,95-12,35%, после регистрации прав собственности — 7,5-9,85%. Средняя процентная ставка составляет 13-14% годовых.
На первый взгляд может показаться, что условия кредитования почти докризисные. Однако, все не так уж просто. Большинство банков кредитуют строящиеся объекты, только в случае, если уже готова коробка дома и подведены все необходимые коммуникации, получить кредит на покупку жилья на начальной стадии строительства очень сложно. У Сбербанка и ВТБ-24 условия более свободные, но эти банки предлагают купить квартиру, из имеющегося у них списка аккредитованных новостроек. Следовательно, выбор заемщика оказывается сильно ограниченным. Однако, у ВТБ-24 — самый длительный период ипотечного кредитования — до 50 лет.
Основываясь на динамике первичного рынка жилья в Москве, можно предположить, что в 2011 году строительство новостроек будет продолжать расти. Спрос, как известно, рождает предложение, а спрос в настоящее время постоянно растет. Все тот же спрос на жилье, порождает и увеличение предложения ипотечного кредитования. Люди готовы переплачивать за заветные квадратные метры, а банки все больше начинают доверять населению после кризиса. Наметившаяся тенденция перемещения основных строительных площадок за МКАД, также будет только усиливаться, за счет того, что жилье там дешевле и площадок гораздо больше чем в столице. Следовательно, в ближайшем будущем Москва может столкнуться с дефицитом нового жилья эконом-класса.
Присоединяйтесь к нам на канале Яндекс.Дзен
