Продолжающийся в последнее время рост экономики страны и выход ее из кризиса создали благоприятные условия для восстановления отечественного бизнеса. Вследствие этого в Москве растет спрос на коммерческую недвижимость. Однако из-за сокращения нового строительства офисных и торговых площадей в период кризиса наблюдается существенный дефицит площадей. В результате чего в некоторых сегментах наблюдается рост цен и арендных ставок.
Игорь Разживин. Театральный проезд вечером. 2010
Общая динамика столичного рынка коммерческой недвижимости
По оценке аналитиков консалтинговой компании RRG в январе 2011 года никаких серьезных изменений на столичном рынке купли-продажи коммерческой недвижимости не произошло. Однако подтвердился целый ряд долгосрочных тенденций, наметившихся еще во 2-й половине 2010 года. Среди основных тенденций отметим высокий спрос на торговые помещения в центре Москвы, рост цен в офисном сегменте и снижение уровня свободных площадей в офисах класса «А» и «В+».
Максимальная доля в структуре предложения в январе по-прежнему пришлась на офисные помещения (48% всех коммерческих площадей). На 2-м месте — производственно-складские помещения — 27%, потом идут — торговые площади — 16% и помещения свободного назначения — 9%.
Всего в январе на столичном рынке коммерческой недвижимости было выставлено на продажу 1099 объектов общей стоимостью 8,848 млрд. долларов, совокупная площадь которых — 2106 тыс.кв. м.
Эксперты отметили в январе существенное снижение объемов предложения коммерческой недвижимости. По сравнению с декабрем в количественном выражении предложение снизилось на 16%, а по общей площади — на 15%. Такое снижение произошло вследствие большого количества праздничных дней, и собственникам на рекламу своих объектов осталось лишь 2 последние недели месяца. Если же сравнивать с аналогичным периодом 2010 г., то можно констатировать, что предложение осталось практически на том же уровне.
Средневзвешенная цена по сравнению с декабрем 2010 года выросла в январе на 3% и составила 4202 $ за кв.м. однако эти изменения, скорее всего, связаны с падение курса американского доллара на все те же 3%.
В январе 2011 года общий объем предложения торговых площадей в центре столицы снизился на 15%, что пропорционально совокупному «праздничному» снижению предлагаемых объектов коммерческой недвижимости. За пределами Садового Кольца снижение предложения по количеству объектов в январе составило 13%.
Ценовая динамика в долгосрочной перспективе на торговый сегмент рынка остается достаточно стабильной.
Офисные помещения в январе по сравнению с декабрем 2010 года в центре подорожали на 4%, а за пределами Садового кольца цена выросла на 2%. Отметим, что этот сегмент рынка гораздо позже торгового стал выходить от кризиса. Однако на данный момент прослеживается четкая динамика, характеризующаяся плавным ростом цен на офисные площади в столице. Объем предложений офисов по количеству в январе снизился на 18% и по общей площади — на 16%.
Производственно-складские помещения — это единственный вид коммерческой недвижимости на рынке, который до сих пор находится в стагнации. Объем предложения данных объектов в январе 2011 года по количеству снизился на 26%, а по общей площади — на 14%. Всего на столичном рынке предлагалось 84 объекта, общая площадь которых 855 тыс. кв. м. Упала и цена на производственно складские помещения, снижение составило 4%.
Что касается февраля 2011 года, то по состоянию на 20 число текущего месяца объем предложения объектов на московском рынке коммерческой недвижимости по сравнению с аналогичным периодом прошлого месяца увеличился на 14,3% в количественном выражении, а общая площадь выставленных на рынок объектов снизилась на 5,2%. Всего на продажу было предложено 865 объектов коммерческой недвижимости общей площадью 1404 тыс. кв.м. стоимостью в $6 млрд.
Алена Дергилева. Новая жизнь Старого Арбата. 2007
Средневзвешенная цена в феврале понизилась на 2,7% и составила $4089 за кв. м. В структуре рынка коммерческой недвижимости столицы по общей площади ведущее место по-прежнему принадлежит офисным помещениям, доля которых на рынке составила 59,2%. Второе место занимают производственно-складские помещения, их доля — 21,8%, доля торговых площадей — 12,2%.
По совокупной стоимости в структуре московского рынка также лидируют офисные площади (их доля — 66,4%). Потом идут торговые помещения − 18,1%, а доля производственно-складских помещений составила − 8,3%.
В январе в Москве построили 110 тыс. кв. м. новых офисных зданий
По данным международной консалтинговой компании Cushman & Wakefield, в Москве в январе 2011 года было введено в эксплуатацию почти 110 тысяч кв. м. новых офисных площадей класса «А» и «В».
При этом было построено только одно офисное здание класса «А» («Призма бизнес центр»), площадь которого 10 тыс. кв.м. Итак, общий объем предлагаемой высококачественной офисной недвижимости в столице составляет на данный момент 11,8 млн. кв. м. По прогнозам аналитиков компании, несмотря на относительно высокие показатели в январе, по итогам 2011 года общий объем нового строительства врядли превысит показатель в 600 тысяч кв.м.
Напомним, что в 2010 году в российской столице было построено и введено в эксплуатацию почти 700 тысяч кв. м. офисных зданий класса «А» и «В». Что на 60 % меньше показателей 2009 года. Следовательно, прослеживается явная динамика снижения объемов строительства офисной недвижимости. Новых проектов очень мало. Строительство многих вводимых сейчас в эксплуатацию объектов началось еще до кризиса. А потребность в качественных офисных площадях только растет.
Владимир Качанов. Дождь на Петровке. 1981
По данным аналитиков Paul`s Yard в Москве наиболее востребованными на данный момент являются офисные помещения с отделкой класса «А» в центре города и традиционно популярных округах — Юго-западном и Западном.
Аренда офисов в Москве будет продолжать дорожать
Ставки на аренду московских офисов класса «А» и «В+», по прогнозам директора департамента офисной недвижимости, партнера компании S.A.Ricci /King Sturge Алексея Богданова, каждый квартал будут расти примерно на 4%. Аналитик также сообщил, что в связи с существенно возросшим спросом на качественные офисные площади ставки аренды и в классе «B-» также будут расти, по его прогнозам рост в среднем составит 2% в квартал.
По данным компании S.A.Ricci /King Sturge, с начала 2011 года арендные ставки на офисные площади в российской столице уже выросли почти на 15%. Наиболее стремительный рост цены аренды наблюдается на офисы, находящиеся в зонах Садового и Бульварного кольца. Средние арендные ставки тут составляют на офисы класса «А» — $700 в год за кв. м, класса «B+» — $600 в год за кв. м. и на площади класса «B-» — $420 в год за кв. м.
Арендная ставка на офисные здания в зоне третьего транспортного кольца, на объекты класса «А» составляет — $460 в год за кв. м, на объекты класса «B+», «B-» — соответственно $350 и $230 в год за кв. м. В пределах МКАД арендные ставки на офисы классов «А», «B+», «B-» составили соответственно $400, $360 и $190 в год за кв. м.
Отметим, что нынешние цены на аренду офисных помещений в Москве уже достигли уровня весны 2009 года, когда до обвала цен было еще очень далеко. И общая тенденция к росту цен сохраняется. По оценке генерального директора консалтингового агентства RRG Дениса Колокольникова, разрыв между стоимостью офисных помещений в центре и на окраинах Москвы не только достиг, но и превзошел докризисный, когда объекты в центре столицы были дороже в 2 раза и более. Как уверяет эксперт, сейчас уже наблюдается разница более чем в 135%. В период ценового минимума разрыв в цене составлял всего лишь 90%. Это подтверждает и существенный рост спроса на офисные площади в центре в силу ограниченности потенциала прироста новых площадей.
Аполлинарий Васнецов. Старая Москва. Городская площадь XVII века
В 2011 году по прогнозам компании S.A.Ricci / King Sturge возрастет число сделок купли-продажи и аренды, а также сократится количество сделок по пересмотру договоров аренды. Кроме того, вырастет средний объем арендуемых офисных площадей. Наиболее активными участниками ранка будут компании банковского, индустриального и финансового секторов. Большое число совершаемых сейчас сделок купли-продажи и аренды с участием крупных промышленных предприятий делает возможным продолжение текущего тренда.
В 2011 году по данным экспертов возможность приобретения /аренды новой офисной недвижимости в столице рассматривают такие крупные российские банки, как «Сбербанк России», «Россельхозбанк» и «Райффайзен Банк». Некоторые промышленные компании также не исключают возможности аренды или приобретения новых офисных помещений.
Что ждет рынок коммерческой недвижимости в 2011 году
В 2011 году будут продолжаться тенденции, наметившиеся в прошлом году. Кризис постепенно сдает позиции, так что спрос на рынке коммерческой недвижимости, скорее всего, активизируется. Вероятно, возникнет дефицит вакантных площадей и в результате этого вырастут цены и арендные ставки в некоторых сегментах ранка.
Арендные ставки на качественные офисные объекты в течение года могут вырасти на 10-15 %. При этом аренда торговых площадей врядли сильно подорожает. Это обусловлено значительным объемом ввода в эксплуатацию новых торговых комплексов.
В целом будет соблюден баланс спроса и предложения, как, уже было сказано, спрос будет расти, но на докризисный уровень в 2011 году он еще не вернется.
Небольшая доля появляющихся на рынке новых объектов недвижимости хорошего качества во всех сегментах рынка будет востребована в первую очередь, эти площади будут быстро приобретаться и заполняться арендаторами.
Вынужденный перерыв в строительстве новых площадей во время кризиса, может привести к тому, что рынок может столкнуться с дефицитом площадей в некоторых сегментах рынка.
В целом можно отметить, что в 2011 году столичный рынок коммерческой недвижимости постепенно будет продолжать выходить на докризисный уровень цен и предложения практически во всех сегментах.
Прогнозируется также восстановление инвестиционного рынка. И владельцы недвижимости, и потенциальные покупатели будут проявлять все больше активности и желания прийти к компромиссу. В результате вероятно увеличение инвестиционных проектов на рынке коммерческой недвижимости.
Присоединяйтесь к нам на канале Яндекс.Дзен
