Общее оживление макроэкономической ситуации в России в ушедшем 2010 году привело к стабилизации цен на жилье и оживлению ипотеки как главной составляющей кредитования при покупке недвижимости.
Если ситуацию с ипотекой в 2008 и 2009 годах можно было кратко охарактеризовать крылатой киноцитатой: «Пациент скорее мертв, чем жив…», то 2010 год принес надежду на «реанимацию» ипотеки, причем достаточно стремительными темпами, и с хорошей перспективой на полное выздоровление.
Снижение процентов и прочие сюрпризы
Снижение процентных ставок по вновь выдаваемым ипотечным кредитам стало главным событием для привлечения новых заемщиков. Согласно проведенному ЛЕВАДА — центром опросу (ноябрь 2010), самой определяющей характеристикой при открытии ипотеки для 35 % опрошенных была именно низкая кредитная ставка. Второе и третье места заняли срок кредитования (31 %) и размер первого взноса (29.5 %).
Первой организацией, объявившей еще в феврале 2010 года о снижении процентов по ипотеке, стало «Агентство ипотечного жилищного кредитования» (АИЖК), объявившее о появлении в своем ассортименте кредитных продуктов под 9 % годовых («Новостройка» и др.).
В апреле о снижении ставок объявил такой знаковый тяжеловес финансовой системы России, как Сбербанк. По предоставляемым Сбербанком кредитным программам «Ипотечный стандарт» и «Ипотечный+» ставки за год снижались трижды. По заявлению Н. Карасевой, руководящей в Сбербанке управлением по розничному кредитованию, «Минимальная ставка по рублевым кредитам на конец года составляет 9.5 %». Правда, подобный минимум доступен лишь для кредитов на срок не более 10 лет и только для корпоративных клиентов Сбербанка, но и для других клиентов, не входящих в эту категорию, проценты по ипотечным кредитам Сбербанка снизились с показателей 2009 года весьма существенно.
Снижение ставок, главным образом, коснулось именно рублевых ипотечных кредитов.
Коммерческим банкам также пришлось решиться на снижение ставок по ипотечным кредитам. Например, «Райффайзенбанк» снизил в 2010 году процентные ставки трижды «Проценты по ипотеке на приобретение недвижимости на вторичном рынке жилья наш банк выдает, начиная от 11.75 %» — рассказывает руководитель департамента по обслуживанию физических лиц ЗАО «Райффайзенбанк» Андрей Степаненко.
Рассчитанный компанией «Кредитмарт» в ноябре 2010 года минимальный общероссийский уровень процентов по ипотеке (для вторичного рынка недвижимости) составил 11.86 % для рублевых кредитов и 9.6 % для долларовых. Динамика среднерыночной ставки по ипотечным рублевым продуктам, по даны «Кредитмарта», составляет за ноябрь 2010 — октябрь 2010 — октябрь 2009 красноречивую цепочку 15.19 — 15.71 — 18.68 % соответственно.
По мнению большинства экспертов, снижение ставок, главным образом, коснулось именно рублевых ипотечных кредитов. Гендиректор «ИПОТЕК.РУ» Д. Овсянников называет годовое снижение ставок почти на процент — с 14.6 до 13.7 %. По мнению руководителя «Русипотеки» А. Ипполитова, снижение еще больше — 12.7 %. Если учесть, что минимальный уровень по ипотечным кредитам в новейшей истории России был зафиксирован в марте 2008 года на уровне 12.4 %, то можно констатировать сравнимость процентных ставок по ипотечным кредитам на конец 2010 года с их докризисным уровнем. В 2011 году если и стоит ждать дальнейшего снижения уровня ставок выплат по ипотеке (в усредненном межбанковском виде), то незначительно.
Полная отмена либо частичное снижение банковских комиссий при оформлении ипотеки — тоже позитивная новость 2010 года для новых заемщиков. В апреле такую косвенную выплату по своим ипотечным кредитам отменил Сбербанк. Его примеру последовали и некоторые коммерческие банки (например, «Флексинвест»). Те финансовые банковские учреждения, которые снизили комиссию вместо ее полной отмены, прекратили взимать штрафы за досрочное погашение кредитов (тот же «Райффайзенбанк» и др.)
По данным Управления качества и стратегического маркетинга банка Сосьете Женераль, 2010 году средний срок выдачи кредитов на приобретение жилья удлинился в среднем по России почти в 2 раза по сравнению с 2009 годом (22.5 года вместо 13). Появились совершенно новые кредитные продукты со сроком действия в 30 и даже 50 лет. Ассортимент ипотечных кредитов сильно расширился. Как свидетельствует гендиректор НБИК («Независимое бюро ипотечного кредитования») Е. Таубкина, кроме возможности взять ипотеку тремя видами валют (рубли, доллары, евро), появились реально действующие программы для молодых семей, надежных заемщиков и постоянных клиентов — в том числе и в коммерческих банках. Также Е. Таубкина говорит о появлении в 2010 году ипотечных программ, по которым на момент полного закрытия кредита ответственному заемщику может исполниться 75 лет. Еще полтора года назад подобное было просто немыслимо.
Банкиры дают добро…
Ушедший 2010 год ознаменовался значительным снижением требований к заемщикам со стороны банковских структур. В категорию потенциальных ипотечных клиентов вошли и граждане с небольшим стажем работы (во многих банках достаточно одного года трудоустройства на последнем месте работы), и собственники бизнеса (даже индивидуальные предприниматели). Число банковских отказов стало меньше, смягчились бюрократические требования по оформлению документации о доходах. Руководитель департамента вторичного жилья в агентстве «Кутузовский проспект» А. Девятых сообщает о возвращении на рынок кредитных продуктов с самым минимальным пакетом документов, чье рассмотрение производится в ускоренном режиме. Региональный директор «DeltaCredit» по Центральному Федеральному округу Н. Коняхина отмечает при этом большую тщательность и профессионализм банковских работников при рассмотрении кредитных дел. «Анализ кредитоспособности стал более строгим и детализированным. Просрочки по прошлым кредитам — особенно злостные — скорее всего, послужат причиной отказа» — заявляет Н. Коняхина.
Солидность первоначального взноса подтверждает грамотность заемщика в его планировании расходов и управлении собственным бюджетом...
Новым явлением для ипотечного посткризисного кредитования стала внимательность банкиров к количеству иждивенцев в семье ответственного заемщика (до 2008 года практически не учитывалось). Как разъясняет Д. Овсянников (генеральный директор «ИПОТЕКА.РУ»), на каждый неработающий член семьи уменьшает ежемесячную гарантийную кредитную сумму на 5 — 10 тысяч рублей. С учетом длительности ипотеки общая сумма кредита может уменьшится очень значительно — от полумиллиона до миллиона рублей и даже больше, и эти цифры — только на одного иждивенца.
В целом по России ипотечное соотношение «платеж/доход» вырос по сравнению с докризисным показателем и составляет 40 %. «Есть, конечно, и такие банки, где этот показатель доходит до 70 %, но большинство предпочитает реальные цифры сумм, которые заемщики способны тратить на погашение кредита» — считает Д. Овсянников.
Первый взнос при ипотеке
Этот параметр ипотечного кредита вынесен в отдельную главу по причине противоположности своей динамики по отношению к другим характеристикам жилищного кредитования. Если в целом за 2010 год можно констатировать безусловное смягчение кредитных условий, то ипотека без первоначального взноса перестала быть даже «рекламной кричалкой», каковая роль ей была уготована до кризиса в некоторых банках. Такого кредитного продукта на ипотечном рынке 2010 года практически нет. Вот как это разъясняет заместитель начальника управления РосЕвроБанка Л. Пестрецова: «Ипотека без первоначального взноса наименее привлекательна для банков, главным образом, ввиду ненадежности этой категории заемщиков даже в периоды макроэкономической стабильности, не говоря уже о кризисных годах». Сохранение ипотеки без первого взноса в отдельных банках на сегодняшний момент можно классифицировать как декларативное — проценты по ним начинаются с 17 % в год, кроме того, только за выдачу такого кредита взимается банковская комиссия в 7 % и более.
«В целом процентный уровень первого взноса стал значительно реальнее для заемщиков, снизившись к концу 2010 года до планки в 20 — 30 % от общей суммы ипотеки, и даже до 10 % (специальное предложение Сбербанка)» — отмечает Е. Махота, вице-президент Промсвязьбанка. Большинство экспертов называют оптимальным первый взнос не менее в 20 % от стоимости жилья (например, Е. Таубкина, НБИК или Б. Ротенштейн, компания«100Кредитов.ru»). По данным НБИК, процент при первом взносе 10 % составляет 13,85 % (в лучшем случае!), а первый взнос в 20 % позволяет рассчитывать на ставку не более 12 % годовых. Для ипотечного процента почти два пункта — огромная разница и в конечной суме переплаты, и в размере ежемесячных выплат.
По мнению А. Степаненко («Райффайзенбанк»), «солидность первоначального взноса подтверждает грамотность заемщика в его планировании расходов и управлении собственным бюджетом, что, в свою очередь, подтверждает его кредитоспособность»
Спрос на ипотеку
В 2010 году спрос на ипотечные кредиты вырос по сравнению в несколько раз. По данным, которыми располагает Банк Сосьете Женераль Восток, в декабре 2010 кредитов выдавалось в три раза больше, чем в январе. АИЖК приводит статистику выдачи 187.3 тыс. ипотечных кредитов на сумму более 234 млрд рублей за первые три квартала 2010 года, что в 2.6 раза больше такого же временного показателя за 2009 год.
Сейчас с финансового рынка ипотечных кредитов ушло большинство откровенно спекулятивных инвесторов — перепродажа последние годы не особо выгодна (а порой и вовсе убыточна). По мнению А. Девятых («Кутузовский проспект»), «спрос на ипотечные продукты лимитирован опасениями заемщиков в повторении кризиса». Как считает Б. Ротенштейн (100 Кредитов.ru), «докризисного уровня спрос на ипотечные кредиты не достижим в ближайший год точно. Рост цен на жилье не предвидится, а кредитные ставки, несмотря на снижение, все равно существенны»
Рост спросов на кредит большинство специалистов связывает с выгодной ценовой конъюнктурой на общероссийском рынке недвижимости и отложенным спросом с 2009 года. По данным РоссРеестра, впервые за последние несколько лет рынок ипотеки в 2010 году не продемонстрировал сезонных колебаний (которые фиксировались и в до-кризисные годы, и в 2008-2009). По мнению Н. Коняхиной(DeltaCredit), это является «явным признаком стагнации как предшественницы стабильности».
Подобная оценка подтверждается и общенародным мнением: ноябрьский опрос ЛЕВАДА — центра дал красноречивую цифру в 84.7 % (!) респондентов, считающих ипотеку рискованным предприятием. Пока такой процент наших сограждан не уверен ни в собственном финансовом благополучии, ни стабильности экономики в целом, ипотеке есть, кем прирастать — но при обязательном условии благоприятного развития родной страны…
Что ждать от 2011
Большинство специалистов прогнозируют на 2011 год существенное увеличение спроса на ипотеку. Промстройбанк (по заявлению Е. Махоты), планирует «восстановление объемов ипотечного кредитования на докризисный уровень к концу 2012». Аналитический центр Русипотеки дает еще более оптимистичные цифры в 600 млрд рублей общего объема новых ипотечных кредитов в России в 2011 году, что сравнимо с благополучным 2007 годом (720 млрд рублей).
Самыми желанными клиентами для банков будут заемщики, планирующие солидные приобретения, с положительной кредитной историей.
Снижение процентных ставок по ипотеке эксперты прогнозируют медленное и несущественное. По мнению Д. Овсянникова — «ИПОТЕК.РУ» (с которым солидарны большинство специалистов) «средние ставки по ипотеке к концу 2011 года составят 12.5 %». Более существенное снижение ставок, чем 1 % в год, высказывается Ротенштейн (100Кредитов.ru), возможно лишь при обуздании инфляции и «снижению ее ниже нынешнего уровня в 8 %, что маловероятно».
Так что можно с высокой степенью достоверности предположить следующее:
- 2011 станет годом подлинного возрождения ипотечного кредитования в целом по России, значительно будут расширены линейки ипотечных продуктов и число банков, работающих в этом финансовом секторе.
- Снижение процентных ставок и рост лояльности банков приведет к значительному росту числа заемщиков. Ипотечные условия для конкретного гражданина уже практически достигли докризисного уровня благоприятности, и в ближайший год будут только улучшаться.
- Межбанковская конкуренция для привлечения клиентуры будет выражаться, прежде всего, в снижении первоначального ипотечного взноса (при условии стабильности цен на недвижимость)
- Самыми желанными клиентами для банков будут заемщики, планирующие солидные приобретения, с положительной кредитной историей, а также участники «зарплатных» проектов.
- Все сказанное в пунктах 1-4 возможно лишь при условии стабильного развития экономики России и отсутствию политических и социальных потрясений в нашей стране.
Присоединяйтесь к нам на канале Яндекс.Дзен
