Строительный каталог

Почему дорожает жилье в Москве

Только за последние 9 месяцев текущего года в таких районах Москвы, как Красносельский и Черемушки цена 1 квадратного метра жилой недвижимости выросла более чем на 34%. Данная информация была предоставлена аналитическим центром «Индикаторы рынка недвижимости» и легла в основу рейтинга районов столицы, стоимость квартир в которых росла самыми высокими темпами.

Динамика цен на жилье в Москве
Лукьянов Виктор. Пятницкая улица. 2003

Конечно, в остальных районах столицы рост стоимости жилой недвижимости был не столь значителен. Например, в Митино цена квадратного метра увеличилась с 3,5 тысяч долларов до 4,5 тысяч, то есть «всего» на 28%, в Лефортово стоимость 1 квадрата выросла с 3,7 тысяч до 4,7 тысяч долларов, то есть на 27%, а и без того недешевые квартиры на Арбате увеличились в цене на 18% — с 7,9 до 9,3 тысячи долларов за квадратный метр только в этом году.

Как видим, тенденция к увеличению стоимости жилья сохраняется в Москве буквально повсеместно, причем рост стоимости весьма ощутим.

Что же приводит к такому росту цен на самую дорогую недвижимость России?

Прежде чем перейти к анализу вероятных причин, которые эксперты называют в числе факторов, оказывающих влияние на увеличение стоимости московской недвижимости, стоит отметить, что сами москвичи уже даже не удивляются такому развитию событий.

Так, согласно опросу, проведенному среди жителей столицы, на вопрос: «Что будет происходить с ценами на недвижимость в текущем году», были получены следующие ответы:

  • 69,3% москвичей уверенно заявили, что цены будут расти и в дальнейшем;
  • 29,7% считают, что стоимость жилья останется на прежнем уровне;
  • и только 1% полагает, что цены начнут снижаться.

А вот ответить на вопрос: «Что именно приводит к такому повышению стоимости жилья», москвичи затруднились. Самыми распространенными ответами на этот вопрос стали: «Ну, так у нас все дорожает», «А они никогда не падают», «Они растут сами по себе».

Только некоторые из жителей столицы попытались выделить более обоснованные причины, которые, по их мнению, оказывают самое существенное влияние на рост стоимости квартир в Москве. Однако, назвать вполне объективными их, конечно же, нельзя. Часть москвичей считает виновными в увеличении цен на недвижимость «понаехавших» приезжих, заработавших деньги на нефтяных промыслах и желающих стать владельцами жилья в белокаменной. Другие же назвали виновниками подорожания строительные компании, вступившие в сговор и сознательно повышающие цены на квадратные метры, и придерживающие темпы строительства для создания ажиотажа на рынке и дефицита жилья.

Аналитики центра «Индикаторы рынка недвижимости» и другие специалисты рынка недвижимости выдвигают иные причины, влияющие на формирование стоимости квартир в Москве.

Повышение себестоимости строительства

Наиболее объективной причиной, оказывающей влияние на увеличение цен на жилье в столице, эксперты назвали рост стоимости строительных материалов и, соответственно, повышение себестоимости одного квадратного метра жилой площади.

Цены на жилую недвижимость
Кузема Константин. Новострой. 2005

Специалистам, среди которых и представители Министерства регионального развития, удалось выделить четыре причины повышения цен на строительные материалы:

  • превышения спроса над предложением, особенно в тех регионах, где ведется реализация проектов капитального строительства федерального значения;
  • рост отпускной стоимости инертных материалов: песка, щебня, керамзита и отсева;
  • рост тарифов на грузовые перевозки, который связан также с повышением стоимости бензина в нашей стране;
  • повышение цен на энергоносители.

По словам представителей компаний-производителей бетона, стоимость инертных материалов, которые являются одним из основных компонентов бетонной смеси, только за последние полгода увеличивалась 7 раз и в итоге поднялась практически на 15-20%. Застройщики отмечают, что с начала года себестоимость строительства возросла в среднем на 6-8%, а к концу года может увеличиться на 20%.

Увеличение спроса на жилье

Конечно, «списывать» рост спроса на квартиры в Москве лишь на приезжих нефтяников и газовиков, которые на самом деле составляют лишь небольшой процент от общего числа покупателей недвижимости, нельзя. Однако эксперты дружно отмечают, что в текущем году спрос на жилье вырос как минимум на 25%.

Самым большим спросом пользуются новостройки, стоимость 1 квадратного метра жилья в которых не превышает 170 тысяч рублей, а также квартиры в кирпичных домах старой постройки и монолитных зданиях «второй свежести», то есть возведенных 3-5 лет назад.

Стабилен спрос на сравнительно недорогие одно- и двухкомнатные квартиры в панельных зданиях и крохотные, экономичные «однушки» небольшой площади, расположенные в «хороших», престижных районах столицы.

Доступность программ кредитования и займа

Данная причина увеличения роста цен на жилье в столице действует, конечно же, не на прямую, а через рост спроса. По словам аналитиков, все большее число россиян может себе позволить ипотеку, проценты по которой снизились за последний год до 11,9%. Согласно результатам исследования, проведенного аналитическим центром Penny Lane Realty, это исторический минимум за все время наблюдений. Для сравнения, в минувшем году средний процент ставок по ипотечным кредитам составил 14-15%.

Проценты по ипотеке, выдаваемой в иностранной валюте, так же понизились, пусть и не так существенно — с 10,5% до 10,4%.

Конечно, банки не слишком торопятся снижать ставки по кредитам, выдаваемым на длительный срок — 15-20, лет, но все же можно с уверенностью сказать, что количество россиян, рассматривающих ипотеку, как единственный способ приобрести жилье медленно, но стабильно растет.

Многие компании-застройщики привлекают покупателей возможностью приобрести жилье в рассрочку, проценты по которой также снизились за последние несколько месяцев.

Правительство в свою очередь обещает, что уже к 2030 году 60% молодых семей, нуждающихся в улучшении жилищных условий, смогут приобрести квартиру по льготной ипотеке, которая предусмотрена государственной программой. В связи с этим аналитики напоминают ситуацию, сложившуюся в столице в 2007-2008 годах, когда внедрение льготных кредитов без первоначального взноса и возникший резкий рост спроса на жилье привели к тому, что стоимость 1 квадратного метра в среднем увеличилась на 2 тысячи долларов.

Впрочем, некоторые эксперты не считают снижение ставок по ипотечным кредитам и займам таким уж весомым фактором для увеличения стоимости жилья. По мнению специалистов, даже если ставка по ипотеке будет равна нулю, подавляющее количество москвичей, получающих заработную плату ниже средней, все равно не смогут себе позволить купить слишком дорогие московские «квадратные метры».

Возможность повторения финансового кризиса

Не секрет, что последние, не слишком оптимистичные новости финансового рынка Евросоюза и рост государственного долга в Соединенных Штатах заставили специалистов заговорить о возможности нового витка кризиса, поразившего мировую экономику в 2008 году.

Увеличение спроса на жилье
LeRoy Neiman. American stock exchange. 1986

Воспоминания о резком повышении курса доллара и общей нестабильности еще слишком свежи и уже сама возможность повторения ситуации заставила многих инвесторов, неуверенных в завтрашнем положении дел на биржах, в банковских учреждениях и росте котировок ценных бумаг, вкладывать средства именно в приобретение такой надежной и растущей в цене быстрыми темпами недвижимости.

Таким образом, если во время самого кризиса, в 2009 году, в Москве стоимость жилья несколько снизилась, то в ожидании нового кризисного периода снова начинает подниматься в цене.

Расширение границ Москвы

Эксперты уже ждут резкого увеличения (не менее 20-25%) стоимости недвижимости в Южном и Юго-Западном административном округах, которые после расширения столицы станут центральными.

Однако очень многие аналитике предрекают повышение стоимости жилья и в центральных районах столицы, которая в ближайшем будущем будет делиться на «старую» и «новую». Причем рост цен начался задолго до начала какой бы то ни было строительной активности на вновь присоединенных территориях, а с началом освоения «новой» Москвы, скачок цен может стать еще более значительным.

Запрет на строительство в пределах третьего кольца и уменьшение территорий под застройку в других районах Москвы

Еще в марте текущего года новый мэр столицы Сергей Собянин заявил о возможности введения запрета на строительство новых зданий в пределах третьего транспортного кольца. И хотя в настоящее время власти говорят не о полном запрете, а о введении ограничений, такое решение уже вызвало повышение спроса на квартиры в центральных районах столицы, ведь в скором будущем предложение здесь может значительно уменьшиться.

В настоящее время Градостроительно-земельная комиссия занимается пересмотром контрактов, уже заключенных с застройщиками и продлению будут подлежать лишь некоторые из них, остальные, не удовлетворяющие московские власти по тем или иным причинам, будут расторгнуты. В мэрии подчеркивают, что делается это для удобства самих жителей столицы, чтобы не допустить дальнейшего уплотнения застройки.

В любом случае, территорий, которые могут использоваться в качестве строительной площадки в Москве остается все меньше, так что рассчитывать на массовую застройку и появление большого количества новых предложений на рынке не приходится.

Курс доллара и инфляция

Еще два вполне объективных фактора, которые влияют на увеличение стоимости недвижимости не только в столице, но и по всей стране. Так как стоимость квадратных метров чаще всего выражается в долларах, то с увеличением курса американской валюты, растут и цены на недвижимость. Правда, это касается лишь цен в рублях.

В США в сентябре уровень инфляции составил 3,9% и экономисты уже заговорили об ухудшении экономической ситуации.

Увеличение же стоимости недвижимости на уровень инфляции все специалисты называют вполне нормальным и даже необходимым явлением. Впрочем, стоит учитывать, что российский уровень инфляции, который в текущем году может составить по прогнозам финансистов 5-7%, для Европы и США считался бы чрезвычайно большим. Например, в Соединенных Штатах в сентябре уровень инфляции составил 3,9% и экономисты уже заговорили об ухудшении экономической ситуации. А в Евросоюзе уровень инфляции по состоянию на конец октября составлял всего 2,1%.

Выборы

Очень многие специалисты считают, что в преддверии президентских выборов недвижимость начинает расти в цене быстрее, чем обычно. Скорее всего, такая связь основана на ожидании перемен, которые обязательно произойдут со сменой власти в стране. Подобная ситуация наблюдалась в России каждый раз перед выборами президента, так что эксперты уже уверенно говорят о сложившейся тенденции.

Цены на квартиры
Михаил Натаревич. Выборы в деревне. 1975

По мнению специалистов, предвыборная кампания — время «прокрутки» больших денег, а также дестабильности, что вызывает повышение активность на рынке недвижимости. Кроме того, желая привлечь избирателей, именно перед выборами власти начинают реализовывать социальные программы, в том числе и по предоставлению жилья молодым семья, льготным категориям граждан и очередникам.

И хотя нынешняя президентская кампания уже лишилась главной интриги, все же некоторые аналитики считают, что смена лидера страны окажет свое влияние на стоимость жилья. Хотя бы потому, что именно новому президенту придется принимать решение по налогу на недвижимость.

Как видим, факторов, влияющих на увеличение стоимости недвижимости в Москве, довольно много. Далеко не все из них могут считаться объективными, очень многие основаны лишь на ожиданиях и пессимистических прогнозах.

В любом случае, что бы ни оказало такое влияние на формирование цен на жилье, правительству стоит задуматься: в любой другой развитой стране мира рост стоимости квадратных метров в столице (да и в любом другом городе) более чем на 5-6% вызвал бы панику и немедленные меры со стороны властей, а в Москве увеличение цен на жилье на 34% почему-то не вызывает удивления и считается вполне приемлемым.

Анна Седых, рмнт.ру

30.11.11

Яндекс Дзен Присоединяйтесь к нам на канале Яндекс.Дзен

Обсудить  /  11

Материалы из сети:

Закрыть

Строительный каталог