В последние несколько лет строительная отрасль России активно развивается. По данным правительства, темпы роста строительства опережают темпы роста ВВП. В настоящее время это одна из наиболее динамично развивающихся отраслей российской промышленности.
Наряду с остальными сегментами, довольно большими темпами идет также и развитие рынка жилой недвижимости. В стране активно ведется строительство нового жилья. По оценкам экспертов, девелоперы в прошлом году уже практически догнали показатели докризисного уровня.
Казалось бы, это хорошо: больше предложения — больше доступного жилья для населения. Однако именно тут кроется большая проблема.
К сожалению, спрос не успевает за ростом предложения, а власти почему-то забыли или решили проигнорировать этот факт. Правительство активно реализует программу увеличения объемов строительства жилых домов в стране, но не принимает мер по стимулированию спроса. В итоге — все меньше людей могут позволить себе покупку предлагаемого на рынке жилья.
Власти планируют к 2015 году увеличить объемы строительства жилья до 90 млн квадратных метров в год
Объемы строительства жилья в России заметно увеличиваются, фактически застройщики смогли восстановиться после кризиса и начали активно работать. Если максимальный показатель по вводу жилой недвижимости был зафиксирован в 2008 году и составил 64,1 миллиона кв.м., то в прошлом году строителям удалось вывести на рынок 62,3 миллиона кв.м. Это на 6,6% больше показателя, зафиксированного в 2010 году.
В 2012 году, по словам министра регионального развития Российской Федерации Виктора Басаргина, в России будет введено в эксплуатацию еще около 67 миллионов кв.м. жилья. То есть рост объемов строительства составит 7,5% по отношению к 2011 году.
Министр подтвердил, что уже выданы разрешения на строительство новых многоквартирных домов площадью более 55 млн кв.м. Оставшийся объем будет получен за счет объектов индивидуального жилищного строительство, с учетом которого, по словам чиновника, строительный задел составляет около 82 млн кв.м.
Кроме того в течение еще трех лет, власти поставили себе цель, обеспечить рост объемов строительства жилой недвижимости в Российской Федерации до 90 млн кв. м. в год.
Если рассматривать показатели строительства по регионам страны, то тут безоговорочно лидирует Московская область, где по итогам 2011 года было построено 13,2% от всего введенного в эксплуатацию отечественного жилья. На второй позиции находится Краснодарский край (5,9%), на третьей — Санкт-Петербург (4,3%). Москва занимает лишь 8 место в этом списке. Также в первую десятку входят Татарстан, Башкортостан, Тюменская, Ростовская, Свердловская, Нижегородская и Новосибирская области.
Тем не менее, в отрасли есть ряд серьезных проблем. В первую очередь это касается бюрократизации и большого числа административных барьеров. Например, чтобы оформить земельный участок и получить разрешение на строительство нового дома компании-застройщику необходимо пройти 53 согласовательных процедуры. Порой, получение всех необходимых документов занимает у строителей больше года.
Для примера, в рейтинге Doing Business, Россия занимает 178 место среди всех стран мира по благоприятности условий ведения бизнеса в строительной отрасли.
Именно за счет упрощения и удешевления процедуры согласования российские власти и планируют увеличить в ближайшие годы объемы строительства нового жилья.
А цены все выше и выше
К концу первого квартала 2012 года по итогам 12 месяцев Россия вошла в 10-ку стран-лидеров по темпам увеличения цен на жилье. Аналитики компании Knight Frank присудили России 8 место в своем официальном рейтинге Global House Price Index, включающем страны, в которых отмечается наивысшая скорость роста стоимости жилой недвижимости. Всего в этом году аналитики рассматривали показатели 53 стран.
В Knight Frank подсчитали, что средняя цена одного квадратного метра жилья на российском первичном рынке составила 44956 рублей.
По расчетам экспертов, за год жилье в нашей стране подорожало более чем на 8%. Это максимальный показатель за последние 3 года. Примечательно, что раньше наша страна не поднималась в этом рейтинге выше 30 позиции. Еще год назад Россия находилась на 49-м месте из 50 стран.
Тройка мировых лидеров по росту цен на жилье по версии Knight Frank выглядит следующим образом:
- 1 место — Бразилия (+23,5%);
- 2 место — Эстония (+13,9%);
- 3 место — Индия (+12%).
Также больше, чем в России, цены на жилую недвижимость за год выросли в Германии, Австрии, Турции и Колумбии.
В исследовании Knight Frank, также отмечается, что еще более впечатляющая динамика роста цен в России наблюдается по сравнению с уровнями 6-ти и 3-х месячной давности. Например, если сравнивать цены с III кварталом 2011 года, то жилая недвижимость в стране подорожала на 4,8% (6 результат в мире). Если сравнивать с IV кварталом 2011 года — цены выросли на 2,9% (5 место в мире).
В мировом рейтинге Lloyds TSB International Россия занимает второе место из 32 стран мира по росту цен на жилую недвижимость за последние 10 лет. Расчеты экспертов показывают, что цены на жилье у нас за период с 2001 года по 2011 год выросли на 209%. Отметим, что при расчете динамики цен учитывалась инфляция.
Первая тройка рейтинга выглядит следующим образом:
- 1 место — Индия (+284%);
- 2 место — Россия (+209%);
- 3 место — ЮАР (+161%).
Аналитики Lloyds отметили, что наибольшее увеличение цен на жилье наблюдается в тех странах, где отмечается максимальный рост ВВП. Например, внушительный рост цен на квартиры и жилые дома в Индии закономерно отражает увеличение показателя ВВП за последние 10 лет на 280% (в среднем 14,3% в год).
Совокупный ВВП первой десятки лидеров рейтинга, в которую также вошли: Литва, Гонконг, Болгария, Франция, Новая Зеландия, Австралия и Норвегия, в рассматриваемом периоде вырос на 155%.
При этом цены на жилье в России и во втором квартале 2012 года продолжают расти.
Согласно отчету, опубликованному Минрегионразвития, по итогам мая 2012 года первая десятка регионов, которые лидируют по стоимости жилья, выглядит следующим образом:
| Регион | Средняя стоимость 1 кв.м. жилья тыс. рублей | Прирост стоимости с начала года |
| Москва | 147,7 | 2,9% |
| Сочи | 91,5 | 1,0% |
| Санкт-Петербург | 78,1 | 2,3% |
| Московская область | 73,0 | 5,6% |
| Екатеринбург | 60,6 | 5,3% |
| Ростов-на-Дону | 58,2 | 4,2% |
| Краснодар | 56,5 | 1,0% |
| Калуга | 55,0 | 5,8% |
| Самара | 53,9 | 2,2% |
| Уфа | 52,8 | 8,7% |
Из таблицы видно, что цены растут во всех регионах по-разному, но положительная динамика по прогнозам экспертов в ближайшее время будет сохраняться по всей территории страны.
К чему может привести дисбаланс спроса и предложения на отечественном рынке
Власти уверены, что чем больше новых квартир будет построено и выйдет на рынок, тем больше людей сможет их купить.
Стимулировать реализацию новых проектов и привлекать новых инвесторов в строительство жилья планируется за счет разделения расходов на возведение инфраструктуры. Девелоперам это выгодно, например, компания возводит жилой дом или поселок и необходимые для него объекты социальной инфраструктуры, а государство выделяет средства на строительство дороги или компенсирует застройщику часть расходов на строительство инфраструктуры.
Конечно же, правительство старается любыми способами решить в первую очередь проблему нехватки жилья. Ведь по статистике средняя обеспеченность населения жильем в России на данный момент составляет примерно 21 кв. м на одного человека. При этом даже из этих квадратных метров примерно 40% приходится на ветхое и аварийное жилье. Для сравнения в Китае этот показатель равен 23 кв. м на душу населения, в США — 65 кв. м., в Голландии — 74 кв. м.
Однако, решая проблему недостаточности качественного жилья, власти не учли необходимости стимулирования спроса. Как бы они не старались сделать жилье доступнее, пока, к сожалению, наблюдается противоположная картина. Из-за роста цен, многие просто не могут себе позволить такую роскошь, как новая квартира.
Да, предложения становится больше, но платежеспособный спрос не успевает за ним. В результате, многие эксперты сходятся во мнении, что уже через несколько лет (возможно даже года через 1,5-2), если политика не изменится и не будут приняты дополнительные меры, платежеспособный спрос будет исчерпан. Особенно остро эта проблема будет стоять в Москве, Подмосковье и ряде других крупных городов.
И тут рынок ждет другая проблема. При перенасыщении цены закономерно пойдут вниз, и, по мнению некоторых аналитиков, в этой ситуации России может грозить уже обвал рынка жилой недвижимости, разорение многих застройщиков, заморозка строительства и другие негативные последствия.
Властям надо это учитывать и проводить эффективную политику, которая позволит сохранить баланс на рынке. Пока же, к сожалению, принимаются только однобокие решения, не способные комплексно решить существующую проблему.
Заключение
В заключении хочется сказать о том, что проблема нехватки жилья в нашей стране все еще остается одной из основных. Правительство неоднократно говорило о том, что решение этого вопроса — одно из приоритетных направлений государственной политики, на это выделяются миллионы бюджетных средств.
Однако недостаточно построить много домов. Надо сделать так, чтобы граждане, нуждающиеся в новом жилье или улучшении жилищных условий, смогли приобрести новую квартиру. Пока же, на рынке наблюдается не очень благоприятная картина, когда все меньше людей могут позволить себе такую роскошь.
Наряду с реализацией программы по увеличению объемов строительства федеральные и региональные власти должны уделить особое внимание тому, как сделать новое жилье более доступным.
С одной стороны это можно сделать за счет того, что строиться будет больше домов эконом класса. В настоящее время в стране существует большая потребность в малогабаритном жилье. Многие граждане готовы купить небольшую новую квартиру по минимальной цене. Когда-то «хрущевки» помогли решить квартирный вопрос миллионов людей. Все идет к тому, что и в современных условиях именно недорогое малогабаритное жилье будет пользоваться высоким спросом. Многим хочется иметь свою отдельную квартиру. Пусть и маленькую, но новую и свою.
С другой стороны, необходимо использовать дополнительные меры по субсидированию населения. У нас уже имеется довольно хороший опыт реализации программы по обеспечению жильем молодых семей. Кроме того, реализация федеральной программы «Молодой семье — доступное жилье», предусматривающая выдачу дешевых ипотечных кредитов, продолжается до сих пор. Конечно, чтобы принять участие в такой программе надо соответствовать определенным условиям и собрать довольно много документов, но это дает нескорым семьям определенный шанс на покупку своего жилья.
Дальше необходимо продолжать работать в этом направлении, а также вырабатывать новые механизмы помощи населению.
К сожалению, рыночная ситуация такова, что без непосредственной финансовой поддержки со стороны государства сделать жилье доступным в России пока никак не получится. Только жесткий контроль, грамотная политика и поддержка государства могут решить эту проблему.
Анна Белова, рмнт.ру