В центре Средиземноморья, взлетая по Альпийским склонам, изгибаясь в Падуанскую равнину, заполоняя Апеннинский полуостров, усыпав множеством мелких островов Средиземное море, раскинулась красавица Италия — цель миллионов туристов со всего света!
Armando Romano. Capri Marina Grande
Италия, как известно, является крупнейшим центром международного туризма. Ежегодно сюда слетаются свыше 50 миллионов людей, желающих взглянуть на родину европейской культуры и искусства, знаменитую своими талантами.
Благодаря разнообразному климату этой страны, определенному ее территориальной протяженностью, каждый вправе выбрать себе место отдыха по душе: будь то снежные Альпы и Аппенины или уютное морское побережье. А может, вы хотите остаться тут навсегда? Как насчет загородного домика или небольшой виллы на побережье Адриатического моря?
Как правило, именно история итальянской недвижимости, ее ИМЯ привлекает сюда многих иностранных покупателей. Помимо этого Италия обладает огромным количеством уникальных исторических достопримечательностей, что в сочетании с великолепными золотистыми пляжами и первоклассной индустрией развлечения и отдыха делают эту страну великолепным местом для инвестирования в недвижимость.
Недорогое жилье в Италии «для жизни» можно приобрести только на севере страны. Здесь, в отличие от шумной курортной зоны, цены будут максимально доступными. По большому счету, учитывая кризис, стоимость недвижимости в городах на севере Италии упала в среднем на 5–10%. Кроме того, спрос на недвижимость, к примеру, в Генуе, Вероне, Турине и Палермо снизился на 12–15%. Теперь цена бюджетной двухкомнатной квартиры в Италии в 70 тысяч евро стала вполне обыденной.
Michael Longo. Palermo. 2009
Особым спросом у зарубежных покупателей продолжает пользоваться итальянская загородная недвижимость, расположенная на уютных побережьях Средиземного моря. Это обусловлено наличием высокоразвитой дорожно-транспортной сети и высококачественной инфраструктурой итальянских курортных районов. Любой риэлтор (даже с небольшим стажем) посоветует вам купить недвижимость в Италии, расположенную на побережье, а именно — в южных провинциях страны и у берегов Сицилии. Жилье в этих местах всегда привлекало бизнесменов, желающих выгодно вложить свои деньги.
Состоятельные граждане нашей страны успели по достоинству оценить все преимущества вложения денежных средств в итальянскую недвижимость, может пора это сделать и вам?
Процедура поиска и покупки итальянской недвижимости
Как искать
Итак, представим, что вы все же решились на покупку итальянской недвижимости. Первое, что стоит вам посоветовать, если вы не владеете итальянским языком и вообще не знаете «с чего начать» — обратитесь в «наше» агентство недвижимости, которое, при этом, должно быть филиалом одной из итальянских строительных компаний, или агентств. За услуги такой фирмы вам потребуется уплатить гораздо меньшую комиссию, чем за работу «чисто российских» агентств, которые, к тому же, могут оказаться обычными мошенниками.
Условия, созданные такими компаниями для российских покупателей итальянской недвижимости, максимально комфортны и безопасны. Вы можете ознакомиться с интересными предложениями еще до того, как совершите загранпоездку, при этом подобрав достойный вариант по своему вкусу и соразмерный по бюджету.
Специалисты агентства недвижимости проведут с вами консультацию, и вы получите исчерпывающую юридическую и иную информацию по заинтересовавшему вас объекту. А уже после первоначального ознакомления с недвижимостью, вы отправляетесь в Италию. Помните, что авиабилеты и проживание в отеле вы оплачиваете сами, (по туристической визе), хотя некоторые агентства берут все эти обязанности на себя, впрочем, эти услуги не слишком дешевы.
Daniel Wall. Manarola Italy
В условном месте вас встретит русскоговорящий менеджер выбранной итальянской компании, который и организует для вас просмотр заранее выбранных объектов недвижимости, а также окажет вам всестороннюю помощь в оформлении покупки этой знаменательной покупки.
Поскольку приобретение недвижимости производится исключительно в безналичной форме, то с целью ускорения процесса покупки итальянских «метров», как можно раньше побеспокойтесь об открытии персонального расчетного счета в одном из европейских банков, (лучше всего в итальянском).
Оформление недвижимости
Как только вы определились с выбором недвижимости, и готовы связаться с ее продавцом, то приступаем к первому шагу «Trattativa» — переговорам и торгу.
Российский филиал итальянского агентства недвижимости, как представитель ваших интересов, отправляет письмо («Proposta d’acquisto» — безвозвратное предложение о покупке) в головной офис в Италии, в котором указывается цена, за которую вы желаете пробрести тот или иной объект недвижимости. Затем в Италии формируется документ, в котором прописывают все характеристики заинтересовавшей вас недвижимости, ее местоположение, цену, порядок и условия приобретения, а также сроки оплаты.
Если вы подтверждаете серьезность своих намерений в покупке данного объекта, вместе с письмом к итальянскому агентству, вы оставляете «Caparra» — задаток, аванс, размер которого, как правило, не превышает 5% от заявленной стоимости товара. То есть вы выписываете чек на имя продавца (владельца недвижимости), при этом деньги еще не переводятся на его счет.
После внесения задатка итальянское агентство согласовывает с владельцем недвижимости ваше предложение о покупке, на основании которого вы вправе решать: устраивают вас ответные требования продавца или нет.
Если вам необходимо какое-то время для раздумий, то можно «зарезервировать» объект, то есть снять его с продажи на небольшой срок (не более 10 дней). Для этого агентству недвижимости выплачивается определенная сумма денег. По истечении срока, если вы не передумали приобретать недвижимость, ее владелец подписывает предложение и получает выписанный вами чек. Если продавца что-то не устраивает, например, цена, сроки или способ оплаты, то он вправе истребовать изменения в Proposta d’acquisto.
Dan Bozich. An Italian Village
Покупатель же, вправе решить: принимает он условия продавца или нет. Во втором случае задаток возвращается ему в полном объеме. В случае если владелец объекта недвижимости согласен на заявленное предложение и уже расписался в необходимых документах, но покупатель в последний момент передумал, то чек ему не возвращается.
Если стороны пришли к обоюдному согласию, то вторым шагом на пути к покупке объекта недвижимости станет «Preliminare di compravendita» или «Preliminare di vendita» — предварительный (первичный) контракт, заверенный нотариусом, а также выплата собственнику объекта 5–30% стоимости недвижимости (зависит от многих факторов).
Кстати, именно на этом этапе происходит оплата НДС и услуг агентства недвижимости (в Италии сумма вознаграждения агентству за проделанную работу, как правило, не превышает 3–5% от стоимости недвижимости). В Preliminare di compravendita прописаны сведения о сторонах и условиях сделки (личные данные сторон, характеристики объекта недвижимости, его стоимость, порядок и условия выплаты). Помимо этого в документе указывается дата заключительного контракта. С момента заключения Preliminare di vendita за покупателем закрепляется исключительное право на приобретение недвижимости, и с этой минуты данный объект официально снимается с продажи.
На случай если в период оформления завершающего контракта покупатель вдруг откажется от покупки недвижимости, то он полностью теряет ранее выплаченную денежную сумму (задаток), однако если сделка станет невозможной по вине продавца, то он обязан выплатить покупателю сумму уплаченного задатка в двойном (!) размере.
Derek McCrea. Italian landscape. 2009
Оформление заключительного контракта (подготовка и контроль документов) занимает порядка одного месяца.
У вас как раз появится дополнительное время для открытия счета в итальянском банке, разумеется, если вы изначально не позаботились об этом. На свой персональный счет в европейском банке покупателю необходимо перевести оставшуюся часть невыплаченной денежной суммы, и не забыть про дополнительные расходы (налоги).
И, наконец, по окончанию доскональной подготовки и проверки документов, третьим шагом на пути к долгожданному получению объекта недвижимости, является «Atto notarile di compravendita» — нотариально заверенный заключительный контракт, подписываемый в присутствии сторон, представителя агентства, двух свидетелей и переводчика. В соответствии с контрактом, право владения имуществом полностью передается покупателю объекта недвижимости.
После того как переводчик ознакомит покупателя с актом на «родном языке» и даст гарантию нотариусу, что потенциальный владелец имущества понял содержание, стороны ставят подписи под договором. Продавец получает чек на оставшуюся часть суммы, а покупатель оплачивает нотариальные услуги (1-2% от продажной цены), забирает копию акта, ключи и становится фактическим владельцем недвижимости. Однако полноправным владельцем он станет только после того, как данный акт пройдет регистрацию в департаменте регистрации собственности и покупатель получит «на руки» выписку из Регистра собственности. Обычно данная процедура занимает не более 45 дней.
Налоги, расходы
Приобрести недвижимость можно как у ее непосредственного владельца (вторичный рынок новостроек), так и у строительной организации (первичный рынок), занимающейся продажей недвижимости. Если вам по душе пришелся первый вариант, то уплатить потребуется такие налоги как: гербовый сбор (7%), кадастровый налог (1%) и осуществить доплату за перезапись недвижимости в Регистре собственников (2%). Значит, всего потребуется внести 10% от стоимости объекта недвижимости в пользу государства.
Если ваш выбор пал на второй вариант, то учтите, что вам придется выплатить фиксированный кадастровый налог, фиксированный ипотечный налог и гербовый сбор — все три налога обойдутся вам в полтысячи евро, помимо этого необходимо уплатить НДС в размере 10% от цены продажи недвижимости. То есть, приобрести недвижимость с первичного рынка новостроек можно за 500 евро плюс 10% от цены продажи недвижимости.
Ryan Radke. Italian Marketplace
Таким образом, оформление объектов недвижимости в собственность, независимо от варианта рынка, с учетом нотариальных услуг, обойдется вам в 10-12% от цены объекта недвижимости плюс оплата услуг агентства недвижимости. Зачастую агентство оговаривает размер комиссионного вознаграждения за работу еще до приобретения недвижимости потенциальным владельцем. Сюда же входят услуги переводчика и предоставление транспорта для просмотра недвижимости. Вознаграждение за работу агентства уплачивается непосредственно при подписании предварительного (первичного) контракта продажи.
Для сведения, в итальянских агентствах недвижимости размер комиссионного вознаграждения оговаривается заранее, но при этом он не должен превышать 5% от стоимости продажи объекта недвижимости, к тому же, размер НДС составляет 20% от суммы комиссионных.
Помимо государственных налогообложений и прочих выплат, итальянским законодательством предусматриваются ежегодные платежи:
- «Imposta Comunale sugli Immobili» или «I.C.I.» — Муниципальный (местный) налог. Направлен на оплату таких услуг как сбор мусора и охрана правопорядка. Данный налог должен быть уплачен в размере 0,7% от кадастровой стоимости объекта недвижимости.
- На случай если жилье сдается в аренду, то необходимо уплатить налог «Irpef», размер которого составляет 30% от годового дохода арендуемой недвижимости.
Следует отметить, что государственный налог, взимаемый нотариусом, может уплачиваться в разных вариантах в зависимости от приобретаемой недвижимости:
- пахотные (аграрные) земли облагаются 18%-ным налогом от продажной стоимости;
- при покупке летнего домика или виллы налог составит 10% от кадастровой стоимости.
Помните, что получить наибольшую выгоду и воспользоваться налоговыми льготами можно только после приобретения вида на жительство в Италии — тогда вам придется заплатить всего лишь 3% от продажной стоимости имущества.
В заключение
Помните, что приобретение объектов недвижимости в Италии сможет облегчить вам открытие визы, но никак не получение вида на жительство, гражданства или права постоянного пребывания в стране.
Ryan Radke. Tourists in Italy
Если вы не являетесь гражданином Италии и легально приобретете в собственность объект итальянской недвижимости, то итальянским посольством вам будут предоставлены следующие льготы:
- Выдача и ежегодная пролонгация (продление) мультивизы шенгенского образца, получив которую вы можете пребывать в течение 3-х месяцев каждого полугодия не только в Италии, но и на территории других стран-участниц Шенгенского соглашения.
- Для получения вида на жительство в Италии вам потребуется зарегистрировать на территории этой страны собственную фирму, открыть которую достаточно просто. Кроме того, в штате фирмы может работать только один сотрудник (то есть Вы).
Постарайтесь проявить бдительность в поиске посредника!
Около 80% итальянских риэлторов — мошенники или другими словами «черные маклеры». Фактически, это те же риэлторы, но не имеющие соответствующей лицензии, выдаваемой итальянской Торговой палатой, и работающие в одиночку. Черные маклеры предлагают обычный набор услуг по найму и купле-продаже недвижимости, однако, зачастую не гарантируют выполнения своих обязательств. «Попасть» на таких «работников» вы можете, если решите прибегнуть к услугам агентства недвижимости предлагающего услуги почти «задаром».
Проверить надежность любой риэлтерской компании вы можете, заранее выяснив номер лицензии, выданной ей Торговой палатой Италии, и уточните: которому из агентств, и в каком городе эта лицензия выдавалась.
Присоединяйтесь к нам на канале Яндекс.Дзен
