Согласование и узаконение перепланировки квартиры

Соцреалистическая архитектурная мысль советского периода во многом не совпадает с современными представлениями жильцов многоквартирных домов об удобстве жилища. Особенно веские основания не согласиться с советскими архитекторами имеют жители так называемых «хрущёвок», в которых и без того ограниченная жилплощадь ещё и использована крайне нерационально. Естественно, у человека, стремящегося к простому комфорту, возникает желание перепланировать или переустроить такую жилплощадь по-своему, однако сделать это весьма непросто не только по техническим причинам, но и по причинам юридическим, а иногда и откровенно бюрократическим.

Именно о юридически-бюрократической процедуре согласования перепланировки жилых помещений и пойдёт речь в данной статье. Мы не будем детально рассказывать о том, что действующий Жилищный кодекс во многом благодаря своей четвёртой главе, в которой речь идёт о переустройстве и перепланировке жилых помещений, вызвал массу дискуссий в обществе и даже в таком однородном российском политикуме; и без нас достаточно много сказано о несоответствии статьи 29 Жилищного кодекса (о последствиях самовольной перепланировки) конституционным принципам (возможность свободного использования своего имущества для незапрещённых законом целей гарантирована нормой части первой статьи 34 Конституции Российской Федерации); в первую очередь необходимо разобраться в действующем законодательстве, чтобы не стать его жертвой.

Что такое переустройство и что такое перепланировка

Жилищный кодекс РФ определяет переустройство жилого помещения как установку, замену или перенос инженерных сетей и другого оборудования (электрического, санитарно-технического), а перепланировку как изменение конфигурации жилья. При этом переустройством или перепланировкой будут считаться только те изменения, которые должны быть внесены в технический паспорт помещения.

Зачем согласовывать

Если Вы не согласуете указанные выше изменения с компетентными органами, Ваши действия будут квалифицироваться как самовольная перепланировка (переустройство). Ответственность же за такие действия достаточно сурова:

1. административная ответственность — штраф от 2000 до 2500 рублей, согласно статьи 7.21 Кодекса об административных правонарушениях (санкции применяет жилищная инспекция);
2. обязательство в установленный срок устранить изменения и привести жилое помещение в первоначальное состояние.

Если же обязательство привести квартиру в предыдущее перепланировке состояние не будет выполнено, по решению суда к собственнику или нанимателю жилого помещения могут быть применены следующие санкции:

1. если нарушитель — собственник квартиры, возможна её продажа с публичных торгов, при этом собственник получает вырученные от продажи деньги, за вычетом судебных расходов, а на покупателя возлагается обязанность привести квартиру в прежнее состояние;
2. если нарушитель — наниматель квартиры по договору социального найма, то такой договор подлежит расторжению, что означает выселение нанимателя, а обязанность привести квартиру в прежнее состояние возлагается на её собственника, то есть наймодателя. Как видите, в случае самовольной перепланировки, чтобы не потерять квартиру, необходимо возвращать её в предыдущее состояние, к тому же заплатить штраф, однако Жилищный кодекс также предусматривает возможность сохранения жилого помещения в перепланированном (переустроенном) состоянии.

Как узаконить самовольную перепланировку (переустройство)

В соответствии с пунктом 4 статьи 29 Жилищного кодекса Российской Федерации перепланированное помещение может быть сохранено в этом состоянии по решению суда, если это не представляет угрозы жизни и здоровью других граждан, а также не ущемляет их права и законные интересы. Значит, если Вы по какой-то причине осуществили перепланировку квартиры без надлежащего согласования или каким-то образом приобрели самовольно перепланированную или переустроенную квартиру, Вам необходимо обратиться в федеральный суд по месту нахождения перепланированной квартиры с исковым заявлением о сохранении жилого помещения в перепланированном виде. Ответчиками в таких исках указываются администрации городов и районов.

К исковому заявлению, кроме обязательных для всех обращений в суд копий искового заявления по числу ответчиков, квитанций об оплате государственной пошлины, и копий доверенности в случае подачи иска представителем, необходимо приложить следующие документы:

1. копии правоустанавливающих документов на квартиру (свидетельство о праве собственности или договор социального найма) и копию лицевого счёта;
2. для собственников перепланированных квартир: копию договора на передачу квартиры в собственность и письменное согласиевсех совершеннолетних собственников на сохранение жилого помещения в перепланированном виде; для нанимателей перепланированных квартир: письменное согласие всех совершеннолетних членов семьи, заверенное в органе домоуправления, а также справка о составе семьи;
3. копии планов жилого помещения до и после переустройства (перепланировки) . Планы квартиры для узаконения перепланировки заказываются в органах технического учёта недвижимого имущества (БТИ);
4. копию технического заключения на перепланировку. Техническое заключение заказывается в проектно-строительной организации, имеющей лицензию на такой вид деятельности;
5. копию заключения Санитарно-эпидемиологической службы по перепланированному объекту.

Если суд удовлетворит Ваш иск, перепланировка (переустройство) жилого помещения будет узаконена, и Вы со спокойной душой сможете жить в преображённой квартире. Стоит отметить, что административное наказание (штраф) за самовольную перепланировку придётся понести независимо от решения суда по её узакониванию. Кроме того, более надёжным и безопасным методом узаконивания перепланировки является её заблаговременное согласование.

Как согласовать перепланировку (переустройство)

Порядок согласования перепланировки (переустройства) регламентируется статьёй 26 Жилищного кодекса РФ. Исходя из норм этой статьи, можно составить план действий по согласованию перепланировки (переустройства)

1. Находим правоустанавливающие документы на квартиру (свидетельство о праве собственности, договор социального найма, договор инвестирования, а также акт приёмки-передачи квартиры).
2. Если Вы наниматель квартиры по договору социального найма, собираем письменные согласия всех членов семьи на перепланировку (переустройство).
3. В Едином информационно-расчётном центре берём копию лицевого счёта, а в ЖЭКе, товариществе собственников жилья или в мэрии (в зависимости от места регистрации дома) берём выписку из домовой книги.
4. Обращаемся в Бюро технической инвентаризации (БТИ) и заказываем там поэтажный план квартиры с экспликациями, выписку из технического паспорта квартиры по форме 1А, и справку о состоянии жилого помещения по форме 5.
5. Обращаемся в лицензированную проектную организацию за разработкой проекта перепланировки (переустройства) . Проект согласовываем с Санитарно-эпидемиологической службой и Государственной противопожарной службой и получаем соответствующие заключения. Если дом, в котором находится жилое помещение, является памятником архитектуры, истории и культуры, необходимо также получить заключение органа по охране таких памятников.
6. Подаём в орган жилищной инспекции заявление о перепланировке (переустройстве) жилого помещения, составленное по форме, утверждённой Постановлением Правительства Российской Федерации "Об утверждении формы заявления о переустройстве и (или) перепланировке жилого помещения и формы документа, подтверждающего принятие решения о согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения". К заявлению прилагаем все вышеуказанные документы (правоустанавливающие документы, согласованный проект перепланировки, технический паспорт помещения, письменное согласие членов семьи, копию лицевого счёта и выписку из домовой книги).
7. После получения разрешения на перепланировку или переустройство (жилинспекция рассматривает заявление в срок до сорока пяти дней, принимает решение и выдаёт документ, подтверждающий такое решение на протяжении трёх дней со дня его принятия) Вы можете приступать к выполнению ремонтных работ.
8. После завершения ремонтно-строительных работ необходимо, чтобы жилинспекция подтвердила соответствие перепланировки утверждённому проекту (составляется акт приёмки выполненных работ).

Как видите, процедура согласования перепланировки (переустройства) жилого помещения достаточно сложна и длительна, однако пренебрежение ею может привести к жёстким административным санкциям.

© Корнелий Шнапс, специально для рмнт.ру