МДС 11-3.99, часть 6
- привлеченные средства, получаемые от продажи инвестором акций;
- иностранные инвестиции, представляемые в форме финансового или иного участия в уставном капитале совместных предприятий;
- финансовые средства, централизуемые объединениями предприятий;
- взносы членов трудовых коллективов, граждан и юридических лиц;
- прочие.
При экспертизе следует:
- проанализировать размер собственных средств, выделяемых инвестором, наличие у него прибыли и амортизационных отчислений, их долю, выделяемую на строительство объекта с учетом намечаемого инвестором выполнения других работ; следует учитывать, что низкая доля собственных средств в инвестициях может уменьшить доверие других участников финансирования к проекту;
- проверить обоснованность принятых условий предоставления кредитов, их соответствие заключенным или предварительно согласованным договорам, срокам погашения и процентам, принимаемым обычно для кредитов инвестиций аналогичного характера; следует учитывать, что при выполнении расчетов эффективности инвестиций в постоянных ценах должна приниматься величина процентной ставки, не учитывающая влияние инфляции (реальная ставка). В расчетах эффективности может также применяться номинальная ставка, определяемая с учетом инфляции.
Особое внимание следует уделить анализу обоснованности привлечения средств бюджета различного уровня на безвозвратной или возвратной основе. Безвозвратное выделение бюджетных средств может осуществляться только для наиболее приоритетных объектов, имеющих большое государственное или региональное значение. Государственные кредиты предоставляются, в основном, на конкурсной основе для осуществления наиболее эффективных инвестиций при большой доле собственных и привлекаемых инвестором из других источников средств (Указ Президента РФ от 17.09.94 г. № 1928).
2.9.5. Оценка показателей эффективности инвестиций .
Основные расчетно-аналитические таблицы и показатели эффективности инвестиций в строительство объектов оцениваются с учетом результатов рассмотрения исходных данных в соответствии с п. 2.9.3.
Таблица движения потоков наличности (реальных денег, денежных средств) в методических материалах и расчетных программах имеет различный вид. Так, в "Методических рекомендациях" выделены три вида деятельности - операционной, инвестиционной и финансовой и приводятся приток и отток денежных средств по каждому из этих видов, в других - такого разделения нет, приток наличности при всех видах деятельности, так же как и отток объединены.
В методических материалах и ряде программ в составе притока наличности приводятся ассигнования из всех источников финансирования инвестиций, включая собственные средства (капитал) непосредственных участников реализации проекта. При этом сальдо потока наличности (разница между притоком и оттоком) по каждому шагу расчета не должно быть отрицательным. При определении же чистого дохода собственные средства в притоке наличности не учитываются и в отдельные периоды (например в период строительства, когда реализация работ (услуг) еще отсутствует) величина чистого дохода может быть отрицательной.
По этим методикам и программам определяют два вида чистых доходов: а) с включением в отток наличности всех инвестиционных затрат и б) с включением в отток наличности только части инвестиционных затрат, осуществляемых за счет собственных средств, и без включения в приток источников финансирования (для определения эффективности использования собственных средств).
В некоторых программах в таблице движения наличности в состав притока не включаются собственные денежные средства, выделяемые для финансирования инвестиций. При этом чистый доход получают в качестве итога непосредственно в этой таблице и он может иметь как положительную, так и отрицательную величину.
В результате суммирования чистого дохода по отдельным шагам расчета определяют чистый доход, накопленный за весь период, а при суммировании дисконтированных величин чистых доходов - показатель чистого дисконтированного дохода (ЧДД) за этот период.
При правильном заполнении таблицы и выполнении расчетов результаты, получаемые при использовании различных методик, должны быть, в основном, одинаковые.
Амортизационные отчисления входят в состав чистого дохода. В связи с этим они не учитываются в производственных издержках, включаемых в отток наличности.
При расширении или реконструкции зданий и сооружений должен определяться прирост чистого дохода по отношению к исходному состоянию и все экономические показатели должны рассчитываться исходя из этого прироста.
В соответствии со СНиП II -01-95 для оценки эффективности инвестиций в создание объекта с точки зрения интересов предпринимателя должны использоваться две группы показателей: для определенного расчетного года (чистый доход, годовая рентабельность капиталовложений отношение чистого дохода к капиталовложениям) и интегральные показатели (срок окупаемости капиталовложений, их среднегодовая рентабельность, интегральный эффект - чистый дисконтированный доход ЧДД за расчетный период, внутренняя норма рентабельности - доходности - ВНД, индекс доходности).
Показатели первой группы определяют для года, наиболее характерного для периода эксплуатации предприятия после завершения его строительства и (желательно) после погашения задолженности по кредитам.
В "Методических рекомендациях" указаны только интегральные показатели, которые наиболее полно характеризуют эффект, достигаемый в результате осуществления проекта.
Показатели эффективности инвестиций определяются на основе данных таблицы движения потоков наличности. Для обеспечения сопоставимости показателей, таблицы, используемые для их определения, должны составляться в постоянных расчетных ценах без учета общей инфляции (п. 3.9.1. и п. 11.5.3. "Методических рекомендаций").
При оценке дисконтированных показателей следует оценивать обоснованность принятой в расчетах нормы дисконта с учетом соображений, приведенных в пп. 5.2.2., 5.2.3. и 5.2.4. "Методических рекомендаций". Обычно эта норма принимается исходя из существующей реальной процентной ставки по кредитам (при постоянных ценах без учета влияния инфляции). При этом следует учитывать риск, связанный с конкретным рассматриваемым проектом. При повышении степени риска норма дисконта увеличивается.
ВНД является одним из основных показателей, по величине которого инвестор может принять решение о целесообразности участия в осуществлении проекта. Этот показатель должен быть не меньше максимального процента (при постоянных ценах), под который могут быть предоставлены кредиты, с учетом степени риска.
Срок окупаемости (продолжительность периода, в течение которого затраты, связанные с осуществлением проекта, возмещаются полученными суммарными результатами) определяют без дисконтирования затрат и результатов (по продолжительности периода достижения положительной величины накопленного чистого недисконтированного дохода) и с дисконтированием. Срок окупаемости может определяться с начала осуществления проекта и с момента ввода объекта в эксплуатацию.
При анализе показателей эффективности инвестиционных проектов следует проверять наличие в проекте вариантов, использовать фактические и проектные данные по аналогичным зданиям и сооружениям, а также оценивать факторы, повлиявшие на уровень показателей.
Проектно-балансовый расчет, выполняемый в форме укрупненного бухгалтерского баланса, предназначен для оценки финансового состояния объекта в течение всего расчетного периода. При расширении и реконструкции действующих предприятий оценивается также их исходное финансовое состояние, определяющее реальные возможности выделения собственных средств на осуществление проекта, и надежность инвестора в качестве заемщика.
При составлении проектно-балансового расчета используются те же данные, что и для других сводных расчетно-аналитических таблиц.
На основе этого расчета определяются показатели финансового состояния - ликвидности, оборачиваемости, рентабельности. Для оценки полученных значений некоторых из этих показателей могут быть использованы критерии, установленные в "Положениях по оценке финансового состояния предприятий и установлению неудовлетворительной структуры баланса", утвержденных распоряжением Федерального управления по делам о несостоятельности от 12.08.94 г. № 31р.
2.9.6. Анализ влияния неопределенности и риска на эффективность инвестиций (анализ чувствительности, устойчивости).
Этот анализ проводится с целью оценки влияния возможных изменений условий осуществления проекта на показатели эффективности инвестиций.
Основные факторы, изменение которых рассматривается при выполнении анализа, следующие:
- объемы реализации работ, услуг и цены на них;
- производственные издержки;
- уровень зарплаты;
- инвестиционные затраты;
- сроки строительства;
- условия финансирования инвестиций.
При анализе проводят расчеты показателей эффективности при изменениях одного из указанных факторов или их сочетании. Следует учитывать, что изменения некоторых из этих факторов взаимосвязаны, (например, изменения объемов реализации работ (услуг) и цен на них под влиянием рыночной конъюнктуры, цен на материальные ресурсы и т.д.).
Большое значение имеет принимаемый диапазон изменения рассматриваемых факторов. Этот диапазон должен быть достаточно широким и определяться исходя из практических данных об изменениях в данной сфере экономики, а также с учетом степени достоверности принятых проектных данных.
Показатели эффективности инвестиций могут быть признаны устойчивыми, если они сохраняют достаточно высокое положительное значение при изменениях факторов в принятом диапазоне.
В "Методических рекомендациях" указано и на другие методы учета неопределенности и риска. В связи с большой сложностью, необходимостью проведения специальных исследований они могут применяться при оценке проектов, требующих больших инвестиций и имеющих особое значение для страны.
2.9.7. Выводы и предложения.
Формулируется общий вывод о целесообразности или нецелесообразности осуществления проекта исходя из оценки уровня показателей эффективности инвестиций, их надежности и устойчивости. При этом должны учитываться также результаты рассмотрения других разделов проекта, в том числе оценка его экологического и социального эффекта.
Даются предложения по внесению изменений в исходные данные и расчеты экономических показателей с целью более полного и правильного определения интегрального эффекта и учета предложений экспертизы по другим разделам проекта.
2.9.8. Перечень основных нормативных (директивных) документов, которыми необходимо руководствоваться при рассмотрении раздела "Эффективность инвестиций", приведен в приложении.
Приложение к разделу 2.9.
ПЕРЕЧЕНЬ
основных нормативных (директивных) документов,
которыми необходимо руководствоваться при рассмотрении раздела
"Эффективность инвестиций"
1. № 7-12/47 от 31 марта 1994 г. Методические рекомендации по оценке эффективности инвестиционных проектов и их отбору для финансирования.
2. ЕЯ-77 от 20 марта 1996 г. Методические рекомендации о порядке организации и проведения конкурсов по размещению централизованных инвестиционных ресурсов.
3. СП 81-01-94. Свод правил по определению стоимости строительства в составе предпроектной и проектно-сметной документации.
4. СНиП II -01-95. Инструкция о порядке разработки, согласования, утверждения и составе проектной документации на строительство предприятий, зданий и сооружений.
5. Об утверждении Положения о составе затрат по производству и реализации продукции (работ, услуг), включаемых в себестоимость продукции (работ, услуг), и о порядке формирования финансовых результатов, учитываемых при налогообложении прибыли (утверждено Постановлением Правительства Российской Федерации от 05.08.92 г. № 552).
6. О внесении изменений и дополнений в Положение о составе затрат по производству и реализации продукции (работ, услуг), включаемых в себестоимость продукции (работ, услуг), и о порядке формирования финансовых результатов. Постановление Правительства РФ от 01.07.95г. № 661.
7. О внесении дополнений в Положение о составе затрат по производству и реализации продукции (работ, услуг), включаемых в себестоимость продукции (работ, услуг), и о порядке формирования финансовых результатов, учитываемых при налогообложении прибыли. Постановление Правительства РФ от 20.11.95 г. № 1133.
8. Положение по оценке финансового состояния предприятий и установлению неудовлетворительной структуры баланса (от 12.08.94 г. № 31р).
9. О проверке правильности исчисления организациями налогооблагаемой базы (Письмо Госналогслужбы России от 05.01.96 г. № ПВ4-13/311) .
10. Учетная политика предприятия (Приказ Минфина России от 28.07.94 г. № 100).
11. Инструкция о составе фонда заработной платы и выплат социального характера (Постановление Госкомстата России от 10.07.95 г.).
12. Инструкция о порядке заполнения типовых форм годовой бухгалтерской отчетности (Приказ Минфина России от 19.10.95 г. № 115).
13. Положение о бухгалтерском учете и отчетности в РФ (Приказ Минфина России от 26.12.94 г. № 170).
14. О дополнительном стимулировании частных инвестиций в РФ. Постановление Правительства РФ от 01.05.96 г. № 534.
15. О порядке исчисления и уплаты акцизов. Инструкция Государственной налоговой службы РФ от 17.07.95 г. № 36.
16. Об использовании механизма ускоренной амортизации и переоценке основных фондов. Постановление Правительства РФ от 19.08.94 г. № 967.
17. Методические рекомендации по оценке финансового состояния предприятия и установлению неудовлетворительной структуры баланса. Распоряжение Федерального управления по делам о несостоятельности от 12.08.94 г. № 31 р.
3. РЕЗУЛЬТАТЫ АНАЛИЗА И ВЫВОДЫ ЭКСПЕРТИЗЫ
3.1. Критерием оценки качества проектов строительства является эффективность инвестиций в создание (развитие) предприятий, зданий и сооружений, а также рациональность технологических, объемно - планировочных, конструктивных и прочих решений и соответствие их современным техническим, природоохранным, социальным, эстетическим, градостроительным и другим требованиям.
При этом производится оценка качества каждого раздела проекта и на ее основе формируется общая экспертная оценка, указываемая в выводах и предложениях по проекту в целом.
3.2. Оценка качества формируется с учетом:
- анализа технико-экономических показателей, состав которых определяется в зависимости от отраслевой специфики и видов строительства, их сопоставления с показателями, определенными в составе обоснования инвестиций в строительство данного объекта, а также установленными заданием на проектирование;
- соответствия проектных решений заданию на проектирование;
- комплектности представленной документации и глубины проектных проработок, включая качество оформления документации;
- отмеченных нарушений и отступлений от требований действующих директивных и нормативных документов и пр.
3.3. При формировании выводов и предложений должно быть учтено
влияние проведенной экспертизы на технико-экономический уровень проектируемого объекта с оценкой изменений эффективности инвестиций, технико-экономических показателей, расхода сырья, материалов, топливно - энергетических ресурсов в производстве и строительстве, уровня воздействия на окружающую среду, сметной стоимости строительства и т. д.
3.4. На основе проведенного анализа и оценок проектных решений может быть сделан один из следующих выводов:
- проект рекомендуется к утверждению (при отсутствии замечаний, ведущих к существенным изменениям проектных решений и основных технико-экономических показателей);
- проект возвращается на доработку (при серьезных замечаниях, вызывающих изменения проектных решений и основных технико - экономических показателей или при необходимости проработки дополнительных вариантов проектных решений).
Может быть также сделан вывод о нецелесообразности осуществления проекта исходя из оценки уровня показателей эффективности инвестиций, их надежности, устойчивости и других условий реализации проектных решений.
При наличии незначительных замечаний в ходе экспертизы допускается корректировка проектной организацией документации, что должно быть оговорено в экспертном заключении.
СОДЕРЖАНИЕ
1. ОБЛАСТЬ ПРИМЕНЕНИЯ
2. ОРГАНИЗАЦИЯ И ПОРЯДОК РАССМОТРЕНИЯ ТЕХНИКО - ЭКОНОМИЧЕСКИХ ОБОСНОВАНИЙ (ПРОЕКТОВ) СТРОИТЕЛЬСТВА
2.1. Общие положения
2.2. Технологические решения
2.3. Архитектурно-строительные решения
2.4. Решения по инженерному оборудованию
2.5. Охрана окружающей среды
2.6. Инженерно-технические мероприятия гражданской обороны. Мероприятия по предупреждению чрезвычайных ситуаций
2.7. Организация строительства
2.8. Сметная документация
2.9. Эффективность инвестиций
3. РЕЗУЛЬТАТЫ АНАЛИЗА И ВЫВОДЫ ЭКСПЕРТИЗЫ