Рынок аренды жилья Москвы стремительно идет в гору. Сегодня снять «однушку» дешевле $600 в месяц даже на окраине города - большая проблема. Эксперты в один голос говорят, что в дальнейшем ставки аренды будут только расти. Однако найм жилья до сих пор находится вне поля зрения налоговых органов. Вывести аренду из «тени», по мнению экспертов, поможет жесткий контроль за наймодателями и массовое строительство доходных домов.
В прошлом году арендные ставки на столичные квартиры подскочили в среднем на 20-30 процентов. Причем наибольшим спросом, как водится, пользовалась дешевая жилплощадь. «К концу 2007 года предложение жилья эконом-класса сократилось настолько, что не могло удовлетворить спрос даже частично», - отмечают в своем отчете специалисты компании «МИЭЛЬ-Аренда». По данным риэлторов, в начале этого года ситуация не изменилась: однокомнатные квартиры в нижнем сегменте подорожали на 3,2%, двухкомнатные - на 6%, а стоимость аренды «трешки» возросла на 7 процентов. Сегодня нашедшего однокомнатную квартиру за 15-20 тыс. руб. в месяц на окраине Москвы считают счастливчиком.
В течение 2008 года ожидается дальнейший рост арендных ставок - в среднем процентов на 15-20%, а дефицит недорогих квартир будет только нарастать. Причина в том, что все больше домов массовых серий - а именно они формируют сегмент эконом-класса - уходит из свободного оборота и распределяется по различным социальным программам. Кроме того, как это ни парадоксально, рынок аренды до сих пор недооценен. На Западе арендные ставки лишь немногим меньше выплат по ипотечным кредитам, в Москве же ипотека обходится заемщику в $1,5-2 тыс. ежемесячно. Получается, что верхняя планка стоимости найма квартир определяется одним-единственным показателем - платежеспособностью населения. Как только доходы горожан подрастут, неизбежно поползут вверх и ставки аренды.
Повышенный спрос на столичную жилплощадь традиционно обеспечивают жители других городов, приток которых в Москву год от года растет. Приезжие обычно снимают квартиры не поодиночке, а по нескольку человек или целой семей. Впрочем, flat-mates - съем квартир в складчину - приобретает все большую популярность и среди московских семей.
По оценке столичной налоговой службы, внаем или поднаем (когда жилье принадлежит городу) сдается порядка 120 тыс. квартир. Но даже по самым скромным прикидкам независимых аналитиков эта цифра как минимум вдвое больше. Рынок аренды жилья Москвы непрозрачен, поскольку большинство сделок до сих пор нигде не регистрируется, в результате чего городской бюджет несет ощутимые потери. Фискалы в меру сил борются с неплательщиками: они наладили обмен сведениями об арендуемых квартирах с милицией, а также подключили к сбору информации соседей, консьержек и старших по подъезду. Тем не менее, похвастаться налоговым органам пока нечем. По итогам прошлого года наймодателями в казну было перечислено немногим более 200 млн руб., в то время как объем рынка аренды в Москве оценивается в $4 млрд, а значит, суммарный размер подоходного налога должен быть больше в разы.
В городской администрации собираются помочь налоговикам вывести «серых» маклеров на чистую воду и увеличить бюджетные поступления. Функции по формированию в столице цивилизованного рынка найма жилых помещений в прошлом году были возложены на ГУП «Московский городской центр арендного жилья». Чтобы привлечь клиентов и легализовать сегмент арендного жилья, специалисты ГУП обещают абсолютную юридическую чистоту сделок за меньшие по сравнению с риэлторами деньги, а также максимально простой порядок декларирования доходов, при котором сведения о найме автоматически поступят в налоговые органы. Действенным методом борьбы с нелегалами, по мнению представителей ГУП, мог бы стать новый порядок регистрации приезжих на основании договоров найма, оформленных в городском Центре, однако для этого необходимо вносить поправки в миграционное законодательство.
Потеснить «теневиков» столичные власти собираются, вспомнив хорошо забытое старое - доходные дома, которые можно было встретить в дореволюционной Москве буквально на каждом шагу, а доля нанимаемого жилья составляла почти 50% от всего квартирного фонда. Доступность аренды позволяла приезжим различных сословий без труда разместиться в любой части города. Стоимость найма варьировалась в зависимости от характеристик квартиры: комнату с обедом можно было снять от 1 руб. до 3 руб. 50 коп. в сутки, или за 20 руб. в месяц, в дорогих доходных домах стоимость месячной аренды доходила до 80-100 руб. в месяц. После 1917 года доходные дома в массе своей прекратили свое существование - их передали под коммуналки и различные пролетарские учреждения.
Несколько лет назад о доходных домах снова вспомнили. В 2004 году в Николоворобинском переулке ,рядом с метро «Китай-город» открыли жилой дом, ориентированный на состоятельных клиентов. Здание бизнес-класса включает квартиры площадью от 100 до 300 кв. м, а арендные ставки колеблются в диапазоне от $4 до $12 тыс. в месяц. Владельцы утверждают, что, несмотря на дороговизну, доходный дом заполнен в разные сезоны на 65-80%, при этом большинство постояльцев - иностранцы. За последние три года в столице было реализовано еще несколько аналогичных проектов, таких, как «Донской Посад» или «Парк Плейс». Цены в этих комплексах тоже кусаются - аренда там стоит от $2,5 тыс. до $15 тыс. в месяц.
Дешевых доходных домов, потенциальный спрос на которые трудно переоценить, до сих в Москве не строилось. Для инвесторов эконом-класс не представляет большого интереса, поскольку окупаемость этого типа арендного жилья растягивается на долгие годы. Поэтому столичный бюджет готов взять часть расходов на себя. В городской администрации считают, что демократичные доходные дома могли бы стать палочкой-выручалочкой для очередников, по 20 лет ожидающих заветные ключи от новой квартиры. Человек мог бы вселиться в отдельное помещение и жить там за скромную плату до тех пор, пока не придет его черед.
Первый дом, рассчитанный на очередников, планируется построить уже в этом году на улице Мусы Джалиля в районе Зябликово. Постояльцы будут платить за жилье по щадящим расценкам: тем меньше, чем дольше срок нахождения в очереди. К примеру, людям с 10-летним стажем аренда обойдется в $150 в месяц без учета коммунальных услуг и отчислений на содержание жилища.
В ближайшем будущем в Москве планируется ввести в строй еще не менее 50 доходных домов эконом-класса. Они появятся в основном в районах массовой жилой застройки - Некрасовке, Щербинке, Кожухове, поселке Северном и будут представлять собой дома популярных серий. Учитывая масштаб программы, к ее реализации предполагается привлечь частные компании. Им предоставят льготы, аналогичные тем, что обещаны застройщикам гостиниц: снижение доли города в проекте, минимизация платы за землю и упрощенный порядок оформления технической документации. Владельцам придется взять на себя обязательство не пересматривать арендную плату чаще, чем раз в год и не менять профиль жилья в течение 15 лет. По истечении этого срока застройщик сможет реализовать квартиры на свободном рынке. Всего в столице, по мнению представителей городской администрации, необходимо со временем построить более 300 доходных домов различного уровня.
