Дачный сезон в самом разгаре, многие, если еще не приобрели свой загородный домик, уже подумывают о его покупке. Однако довольно часто, покупая загородную недвижимость, наши соотечественники, обращая внимание на удаленность участка от леса, наличие коммуникаций и водоемов, игнорируют очень важные моменты.
Марк Шагал. Над городом. 1918
Грешат невнимательностью и промахами также и продавцы загородных домов, которые очень часто торопятся продать недвижимость и в результате допускают некоторые серьезные ошибки при заключении сделок.
В данной статье мы рассмотрим самые распространенные ошибки покупателей и продавцов, совершаемые при заключении сделок с загородной недвижимостью.
Основные ошибки покупателей загородных коттеджей
Изучение технического состояния дома
Если рассматривать по распространенности, что самая частая ошибка, которую можно смело поставить на первое место — невнимательный осмотр дома. Выбирая дом, потенциальные покупатели очень часто не обращают внимание на состояние его фундамента. Осмотр коттеджа обычно ограничивается изучением состоянием фасада и внутренней отделки. Покупатели тщательно изучают планировку дома, а фундамент обходят стороной. А ведь если хорошо подумать, то в действительности в 90% случаях сделать новую планировку дешевле, проще и быстрее, чем восстановить разрушенный фундамент. Большинство покупателей при осмотре загородного дома не проверяют состояние перекрытий и оконных рам. А ведь, если коттедж построен с нарушениями технологии и некачественно, а подобных строений в настоящее время на подмосковном загородном рынке можно встретить довольно много, то уже за 10 лет дом может прийти в полную негодность для жилья.
Отметим, что техническая экспертиза здания стоит порядка 500-2000 долларов, притом, что купить загородный дом в Московской области обойдется в сумму от 300 000 долларов. Небольшие затраты на экспертизу в данном случае обоснованы и даже необходимы — в дальнейшем они могут помочь вам сэкономить гораздо больше с учетом того, что цена вопроса в долларовом эквиваленте составляет несколько сотен тысяч.
Юридическое оформление сделки
На второе место среди самых распространенных ошибок современных покупателей стоит поставить безответственное и халатное отношение к юридическим моментам. На рынке загородной недвижимости в настоящее время очень распространены устные предварительные договоренности. Наши люди привыкли доверять на слово, и даже при заключении довольно крупных и дорогих сделок многие вопросы до самого конца основываются на устной договоренности. А порой это касается очень важных моментов, например, сроки переоформления и освобождения дома, вывоз старой мебели и многое, многое другое. При этом юристы отмечают, что подобные нюансы сделки с недвижимостью, естественно, удобнее прописать в договоре. В будущем это позволит избежать многих проблем. К тому же много времени составление договора не займет, а обеим сторонам в итоге будет гораздо спокойней.
Важно юридически урегулировать вопрос с подключением всех необходимых инженерных сетей.
Грамотный подход с юридической стороны важен и при приобретении загородного дома на первичном рынке. Особенно важно юридически урегулировать вопрос с подключением всех необходимых инженерных сетей. Часто возникает ситуация, когда застройщик обещал, что через неделю подключит коммуникации, однако некоторые застройщики довольно часто не держат свое слово. Чтобы этого избежать рекомендуем отнестись к данному вопросу с полной серьезностью и потребовать отразить в договоре подряда точные сроки подключения коммуникаций, а также предусмотреть штрафные санкции за просрочку.
Окружающая территория
На третьем месте, пожалуй, оказываются ошибки связанные с небрежным отношением к изучению окружающей местности. Покупатель должен не только внимательно осмотреть предлагаемый ему участок, но и исследовать местность вокруг продаваемого объекта недвижимости.
Мстислав Добужинский. Сад. 1915
К сожалению, ситуация на рынке такова, что далеко не все риэлторы предупреждают своих клиентов о нежелательном соседстве со свалками и высоковольтными линиями электропередач.
Выбор из двух «одинаковых» коттеджей
Также отметим еще один достаточно важный момент — оценка и выбор объекта загородной недвижимости. На самом деле два аналогичных коттеджа, которые на первый взгляд выглядят совершенно одинаково, могут находиться на разных стадиях готовности. Человеку, который очень далек от строительного бизнеса довольно трудно понять, как и какие работы уже проведены на объекте. Как и каким материалом утеплены стены? Осуществлялась ли гидроизоляция фундамента? В действительности непрофессионалу сложно это увидеть. Уже позже в процессе эксплуатации дома покупатель это полностью прочувствует на себе. Однако, профессиональный эксперт легко определит качество постройки дома и скажет вам действительную его стоимость. Отметим, что разница в реальной стоимости сравниваемых объектов, которые на первый взгляд выглядят одинаковыми, может составить 100 или даже 200%.
Вот тут многие потенциальные покупатели совершают еще одну ошибку, выбирая в подобной ситуации более дешевый коттедж, что не всегда правильно. Чтобы получить достоверную оценку предлагаемых объектов рекомендуется провести техническую экспертизу похожих объектов, и только потом сделать свой окончательный выбор.
Главные ошибки продавцов загородной недвижимости
Очень часто владельцы загородной недвижимости, продавая свои коттедж или участок, допускают грубые ошибки, которые негативно сказываются на сроке оформления сделок, стоимости объекта, а иногда и вовсе приводят к потере потенциального покупателя. Попробуем выделить несколько самых популярных ошибок, допускаемых продавцами при осуществлении сделок с загородной недвижимостью.
Завышенная стоимость объекта
Первая и, пожалуй, самая распространенная — это завышенная стоимость продаваемого объекта. Большинство владельцев загородных домов, в первую очередь это касается объектов элитного класса, уверены, что их загородный дом является уникальным произведением искусства и второго такого в мире больше нет. Понять таких продавцов, в принципе, можно, однако, если не учитывать при формировании цены рыночную ситуацию, то процесс продажи может очень серьезно затянуться. При этом часто бывает, что владелец коттеджа понимает, что серьезно завысил продажную цену только через полгода, а то и гораздо дольше, после выставления дома на продажу. Критические замечания об очень высокой цене, как правило, владельцы элитной загородной недвижимости не слышат или просто игнорируют. В принципе, в данной ошибке, ничего страшного нет, если, конечно, не требуется быстрая продажа объекта. Проблема только в том, что продавец, совершая подобную ошибку, замораживает свои средства, которые в это время могли бы работать на него, принося некоторый, порой довольно существенный, доход.
Предпродажная подготовка дома
На второе место стоит поставить ошибки связанные с предпродажной подготовкой. Непрезентабельный внешний вид продаваемого загородного дома может очень серьезно осложнить для владельца его продажу.
Vincent Van Gogh. Thatched Cottages at Cordeville. 1890
Порой достаточно просто починить заедающий замок, убрать со двора мусор, почистить от снега или грязи лестницу, смазать скрипучую дверь, сделать небольшой косметический ремонт. В действительности это небольшие вложения, но они могут серьезно ускорить процесс продажи объекта и даже существенно поднять его стоимость.
На третье место можно поставить ошибку, связанную с совершенно обратной ситуацией. Некоторые владельцы загородных коттеджей, начиная небольшой косметический ремонт, потом очень увлекаются. В результате они переходят к проведению капитального ремонта. Есть владельцы коттеджей, которые твердо уверены, что фундаментальный ремонт сможет поднять цену их загородного дома примерно на 30%. Однако такой подход совершенно неправильный, далеко не каждая отделка в действительности гарантирует увеличение рыночной стоимости продаваемого коттеджа.
Психологические моменты
На четвертой позиции находится психологическая ошибка продавцов. Очень часто для людей участие в показе становится достаточно тяжелым психологическим испытанием. Причин может быть очень много: для кого-то — это стресс от самой операции купли-продажи, для другого — это обычная привязанность к жилью. Для подобных продавцов высказывания потенциального покупателя о его загородном доме могут прозвучать как личное оскорбление. И в результате это может привести к срыву следки. Порекомендовать в данном случае можно только одно — продавцу лучше не присутствовать непосредственно на показах, а все возникающие вопросы риэлтор может решить с продавцом по телефону.
Сокрытие информации
Еще одна ошибка, которой в нашем рейтинге мы отвели пятое место, заключается в том, что владелец объекта загородной недвижимости скрывает от потенциальных покупателей некоторую формацию о продаваемом доме. Часто скрывают долги, площадь участка или дома, размеры коммунальных платежей. Подобные «темные стороны», в большинстве случаев, в конце концов, раскрываются, и приводят к срыву сделки.
Подведем итоги
Как видим, и покупатели, и продавцы, при осуществлении сделок с загородной недвижимостью очень часто из-за своей невнимательности или несерьезного подхода совершают серьезные ошибки, которые приводят к денежным потерям. В заключение попробуем дать несколько советов.
Во-первых, и покупатели, и продавцы должны самым тщательным образом изучить состояние дома и адекватно оценить его техническое состояние. Покупатели в первую очередь обязаны обратить внимание на качество использованных стройматериалов и техническое состояние здания. Продавцы, в свою очередь, должны создать презентабельный вид и привести объект в надлежащее «товарное» состояние.
При осуществлении подобных сделок обязательно необходимо проведение технической экспертизы постройки, которая даст достоверную информацию о состоянии объекта недвижимости, которую сложно получить по результатам поверхностного внешнего осмотра дома.
Во-вторых, при заключении сделок с загородной недвижимостью нужно серьезно подходить к юридическому оформлению купли-продажи загородного коттеджа или участка. В договор обязательно должны быть включены все нюансы, даже те моменты, которые на первый взгляд кажутся вам не существенными. В будущем такой грамотный подход к оформлению сделки поможет избежать вам очень многих проблем.
Присоединяйтесь к нам на канале Яндекс.Дзен
