Временная методика оценки жилых помещений 1995, часть 2
сии, 42,8 млн. руб.
На основе проведенной выборки можно утверждать, что цена спроса на
квартиры данного класса равна 240 млн. руб.
Размах вариации (180 млн. руб.) и дисперсия (1807 млн. руб.) отража-
ют фактический разброс цен спроса, выявленный из опыта. При этом размах
вариации отражает это в абсолютной форме линейно, а дисперсия в систем-
ной, как квадрат среднего квадратичного отклонения, т.е. на плоскости.
Дисперсия является главнейшим показателем выборки: понятие "квадрат
отклонения" предполагает, что стороны квадрата равны, т.е. положительные
отклонения равны отрицательным. Но площадь "квадрата" может быть равна
площади прямоугольника с неравными сторонами, т.е. положительные отклоне-
ния не всегда равны отрицательным. Понятие квадрата позволяет оценщику
судить о теоретически возможном отклонении, в том числе и о таком пре-
дельном варианте, когда положительные отклонения стремятся к нулю, а от-
рицательные - к бесконечности. Возможность данного варианта ограничивает-
ся и характеризуется значением средней арифметической и значением средней
ошибки выборки.
Значение медианы (234), незначительно меньшее значения среднего
арифметического (240), позволяет говорить о симметрии распределения, что
очень важно для расчета.
Небольшой объем выборки не позволяет получить целый ряд других ста-
тистических показателей (моду, характер распределения), но для практиче-
ских целей это не всегда требуется.
4.3.4. Пример расчета цены спроса.
Определить цену спроса на двухкомнатную квартиру, расположенную в
центральной усадьбе совхоза "Путь Ильича", село Целинное Коченевского
района Новосибирской области. Дом двухэтажный, панельный, на 6 квартир,
до пос.Коченево 15 км, автобус - два раза в день.
Общая площадь - 48 кв. м, жилая - 29 кв. м, кухня - 5,6 кв. м, отоп-
ление печное (печь Сущевского), система центрального теплоснабжения смон-
тирована, теплосеть и котельная имеются, но временно бездействуют, холод-
ное водоснабжение, санузел совмещенный, балкона нет, телефон отсутствует,
рядом река.
Решение:
Главнейший вопрос: на каком множестве лиц определять цену спроса?
На множестве жителей г.Москвы или Новосибирска, или жителей пос. Кочене-
во, или жителей центральной усадьбы? Или на множестве жителей США?
Заказчик на этот вопрос ответа не дал. Соответственно не ясен и воп-
рос, на какую дату определить цену спроса. По всем вопросам, на которые
заказчик не дает ответа, оценщик должен принять самостоятельное решение
(т.е. указать граничные условия) и отразить их в заключении об оценке.
Первый вопрос, по которому следует определиться, - это наличие ре-
ального спроса.
Путем просмотра объявлений и публикаций, а также опросом фирм, заня-
тых сделками с недвижимостью, устанавливаем, что реального спроса на по-
добные объекты нет. Спрос маловероятен, т.е. событие, возможно, подчиня-
ется закону малых чисел.
Опросом выявляется, что в центральной усадьбе совхоза имеется 14 та-
ких квартир, в текущем году сделок с квартирами не было, а в предыдущем
году запросы на куплю возникали только у местных жителей с такой часто-
той:
1995 год - 0;
1994 год - 1 запрос;
1993 год - 1 запрос;
1992 год - 0;
1991 год - 2 запроса (продажа квартир гражданам до приватизации
жилья).
Численность ряда равна 14 кв. · 5 лет = 70, (n = семьдесят испыта-
ний), которые распределяются следующим образом:
0 - 28 наблюдений;
1 - 28 наблюдений;
2 - 14 наблюдений.
Наличие запросов встречаются чаще, чем их отсутствие, и данное расп-
ределение не может отражаться законом малых чисел, т.е. запрос сам по се-
бе реален. Далее следует определить цену спроса.
При отсутствии информации о ходе прошлых сделок это возможно только
экспертным путем.
В качестве экспертов выбраны:
- директор совхоза как потенциальный покупатель служебной жилплоща-
ди,
- сосед по квартире, имеющий взрослых детей - потенциальных потреби-
телей жилья,
- сам оценщик.
Недостающие две (до пяти) цифры получены как себестоимость (нижняя
граница суммы сделки с позиции налоговых органов) строительства подобного
дома в расчете на 1 кв. м общей площади (с последующим умножением на об-
щую площадь данной квартиры) в текущих ценах, за минусом суммы износа, и
как цена спроса по сделке, имевшей место в прошедшем году, принятая со
слов покупателя.
Цифры в упорядоченном виде распределились следующим образом:
40,0 млн. руб. (себестоимость);
5 млн. руб.;
4,3 млн. руб.;
4,0 млн. руб.;
2,0 млн. руб.
При дальнейшем расчете средних надо иметь в виду, что крайние цифры
ряда игнорировать недопустимо: цифра 40 млн. руб. столь же реальна, как и
2 млн. руб. Среднеарифметическое значение цены не всегда равно моде. Но
мода как структурная средняя не имеет критериев точности. Индивидуаль-
ность, штучность строительной продукции позволяет использовать среднеа-
рифметическое значение цены. Если же товар взаимозаменяем, т.е. позволяет
оптовые сделки, то к моде прибегают лишь тогда, когда невозможно рассчи-
тать взвешенное объемами продаж значение среднеарифметической.
В заключении об оценке следует отразить возможность запроса в тече-
ние года по средней цене выборки.
Если бы отсутствие запросов встречалось чаще, чем их наличие, то
оценщику пришлось бы ставить задачу по-иному, а именно: как часто нет
запросов и по какой цене они не происходят.
Ответ на вопрос, а по какой цене нет запросов (когда нет и самих
запросов), не имеет практического смысла. Теоретические же расчеты воз-
можны, но они не являются предметом данной Методики.
5. Расчет цен предложения
5.1. Данная Методика рассматривает цены предложения как верхнюю гра-
ницу цен сделок.
Дополнительными к указанным в разделах 3 и 4 данной Методики источ-
никами информации о ценах предложения могут быть:
решения госорганов о суммах верхних границ сделок,
решения судов о суммах верхних границ именных сделок,
стартовые цены аукционов, проводимых по принципу "от максимума к
сделке",
иные источники любого вида без каких-либо ограничений.
Информация о ценах предложения, как наиболее легкодоступная и подда-
ющаяся проверке, используется в расчете всех относительных ценовых пока-
зателей (коэффициенты пересчета цен из одного года в другой, коэффициенты
инфляции и т.п.).
5.2. Математические расчеты средних, касающихся цен предложения, не
отличаются от любых иных расчетов средних, в т.ч. и рассмотренных в раз-
деле 4 данной Методики.
5.3. Пример расчета цен предложения и цен сделок:
Определить цены предложения на квартиру, рассмотренную в пункте
4.3.1 данной Методики.
Постановка вопроса такова, что не ограничивает круг продавцов: цена
предложения фирм-посредников в качественном плане отождествляется с ценой
других юридических лиц и граждан.
Путем просмотра специальных публикаций делаем выборку объемом в 100
испытаний, позволяющую более детальный анализ.
При таком объеме выборки единичные результаты группируются в интер-
валы. Выбираем шаг интервала - 10 млн. руб.:
Строим график распределения цен предложения (рис.1)*.
Рассчитываем значение моды "Мо":
Мо = 260 млн. руб. (мода соответствует интервалу с наибольшей часто-
той).
Рассчитаем значение медианы "Ме":
Ме = 260 млн. руб. (медиана делит ряд на две равные по числу испыта-
ний части: 110:2 = 50, что соответствует последнему значению интервала
"от 250,1 до 260".
Аналитический расчет медианы можно провести и по общепринятой форму-
ле и в данном примере не рассматривается).
Рассчитываем значение средней арифметической:
_
х = 263 млн. руб.
----------------------------------T----------------------------¬
¦ Цена предложения ¦ Интервальная частота ¦
+---------------------------------+----------------------------+
¦ 180 до 190 млн. руб. ¦ 2 ¦
¦ 190,1 200 ¦ 1 ¦
¦ 200,1 210 ¦ 4 ¦
¦ 210,1 220 ¦ 2 ¦
¦ 220,1 230 ¦ 7 ¦
¦ 230,1 240 ¦ 9 ¦
¦ 240,1 250 ¦ 10 ¦
¦ 250,1 260 ¦ 16 ¦
¦ 260,1 270 ¦ 11 ¦
¦ 270,1 280 ¦ 8 ¦
¦ 280,1 290 ¦ 9 ¦
¦ 290,1 300 ¦ 5 ¦
¦ 300,1 310 ¦ 7 ¦
¦ 310,1 320 ¦ 2 ¦
¦ 320,1 330 ¦ 3 ¦
¦ 330,1 340 ¦ 1 ¦
¦ 340,1 350 ¦ 0 ¦
¦ 350,1 360 ¦ 1 ¦
¦ 360,1 370 ¦ 2 ¦
¦ 370,1 380 ¦ 0 ¦
+---------------------------------+----------------------------+
¦ Итого ¦ 100 ¦
L---------------------------------+-----------------------------
Мода (интервал с наибольшей частотой) располагается с левой стороны
от среднего арифметического. Распределение имеет незначительную правосто-
роннюю асимметрию средней х. Значения моды, медианы и средней практически
совпали.
При значении моды более средней цены предложения мы бы имели левос-
тороннюю асимметрию. Значение моды, медианы и средней арифметической сов-
падают только в строго нормальном распределении.
Расчет цен сделок по данной Методике предполагают, что цена сделок
лежит на пересечении линий графиков распределения цен спроса и цен пред-
ложения. Условно показанная (пунктирная) линия распределения цен спроса
(см. рис.1)* пересекается с линией графика цен предложения на значении
средней цены сделок и соответствует сумме 250 млн. руб.
Из рис.1 видно, что асимметрия распределения имеет определяющий ха-
рактер для расчета среднего значения цены сделок.
Если распределения симметричны, т.е. строго нормальны, то для расче-
та цен сделок достаточно сложить цену спроса с ценой предложения и поде-
лить пополам, что и рекомендуется нормами Госкомстата и Минфина РФ для
целей оценки и переоценки в бухучете.
Если распределения асимметричны, то судить о степени асимметрии без
специальных статисследований затруднительно.
Данная Методика устанавливает, что при значительной асимметрии расп-
ределения для расчета средней цены сделок вводится соответствующий попра-
вочный коэффициент (см. раздел 6).
Практическая направленность Методики исключает сложные расчеты и
построение графиков распределения, тем более что при числе испытаний,
равном пяти, это едва ли имеет смысл, а методологическое требование боль-
шего числа испытаний (без специального указания заказчика оценки) в прак-
тических целях не оправдано: технические расчеты оперативны, но менее
точны, а инженерные расчеты не столь оперативны и на порядок дороже.
6. Расчет цен сделок
6.1. Настоящая Методика, учитывая трудности сбора информации о ценах
сделок с квартирами, предполагает их аналитический расчет исходя из соот-
ношения цен спроса и цен предложения при следующих граничных условиях:
6.1.1. Теоретическая минимальная цена сделки равна минимальной цене
спроса.
6.1.2. Теоретическая максимальная цена сделки равна максимальной це-
не предложения.
6.1.3. Средняя цена сделки находится в интервале между средней ценой
спроса и средней ценой предложения.
6.1.4. Средняя цена сделки равна половине суммы цены спроса и пред-
ложения в случае отличия медианных цен спроса и предложения от их средних
не более чем на 10% (условная граница точности расчетов).
6.1.5. При несоблюдении условия, указанного в пункте 6.1.4, средняя
цена сделок равна половине суммы цен спроса и предложения, умноженной на
коэффициент Rт.и определяемый по правилам, указанным в пункте 6.2 данной
Методики.
6.2. Коэффициент Rт.и отражает степень динамической асимметрии двух
одномерных распределений и применяется только для аналитического расчета
средних цен сделок при невозможности получения статистических данных о
ценах фактических сделок.
Коэффициент Rт.и рассчитывается по формуле:
Rт.и = (Zм.с + Zм.п) / (Zс + Zп),
где Zм.с - значение цен, соответствующие медианам в упорядоченных
рядах цен спроса(Zс) и цен предложения (Zп);
Zс, Zп - средние арифметические цен спроса и цен предложения.
В случае, если обе медианы (цен спроса и цен предложения) располага-
ются слева от их средних арифметических, то коэффициент меньше единицы.
В случае, если обе медианы располагаются справа от их средних, то
коэффициент больше единицы.
Если распределение цен спроса имеет левостороннюю асимметрию, а цен
предложения - правостороннюю или наоборот, то коэффициент может быть и
больше, и меньше единицы - в зависимости от конкретного значения медиан.
6.3. Пример расчета цены сделки.
6.3.1. Определить цену сделки по квартире, указанной в пункте 4.3.1
и пункте 5.3 данной Методики.
Среднее значение цен спроса на квартиру равно 240 млн. руб.
Среднее значение цен предложения на квартиру равно 260 млн. руб.
Цена, соответствующая медиане распределения цен спроса, равна 234
млн. руб., а соответствующая медиане цен предложения - 260 млн. руб.:
Zс = ((240+260)/2) · ((234+260)/(240+263)) = 250 · 494/503 =
= 245,5 млн. руб.
Согласно пункту 6.1.4 данной Методики расчет коэффициента Rт.и тре-
буется только в случае расхождения величин медианы от средней арифмети-
ческой на величину более 10%. В нашем примере согласно Методике расчет
коэффициента не требовался, т.к. и в случае цен спроса и в случае цен
предложения их отличия от медиан не превышают 10%. В нашем примере сог-
ласно требованиям Методики среднее значение цены сделки по квартире равно
половине суммы цен спроса и цен предложения, т.е. 250,1 млн. руб.
7. Оформление материалов оценки. Заключение об оценке
7.1. Единственным документом, содержащим сведения о проведенной
оценке и ее результатах, является Заключение об оценке.
Оформление и хранение каких-либо иных материалов (расчетов, описаний
объектов и др.) данной Методикой не предусматривается и не регламентиру-
ется в силу возможности автоматизированного машинного контроля конечного
результата.
7.2. Заключение об оценке составляется в произвольной форме, но сог-
ласно требованиям данной Методики должно в обязательном порядке содержать
следующие сведения:
7.2.1. Наименование заказчика оценки.
7.2.2. Наименование исполнителя оценки.
7.2.3. Основание проведенной оценки (устное соглашение, письмо, до-
говор, служебное задание или иное).
7.2.4. Наименование объекта оценки, его адрес.
7.2.5. Описание объекта в разрезе действующей на дату оценки функци-
ональной модели, с отдельным перечислением особо учтенных потребительских
свойств.
7.2.6. Цель оценки (определение цен спроса и/или цен предложения,
и/или цен сделок. Указание иных целей, к примеру, для залога, для страхо-
вания, для бухучета требует иных подходов и методик).
7.2.7. На какую дату или период распространяется оценка.
7.2.8. Требования заказчика по точности расчетов (только при наличии
таких требований).
7.2.9. Особенные требования и условия оценки.
7.2.10. Объем выборки (число испытаний, на основании которых полу-
чен результат).
7.2.11. Конечный результат оценки, т.е. только значения определенных
цен. Указание значений моды, медианы, дисперсии, среднеквадратичного отк-
лонения, средней ошибки и других статистических показателей не требуется.
7.2.12. Подпись исполнителя оценки.
7.3. При составлении заключения оценщик должен иметь в виду, что его
результаты могут быть проверены другими специалистами путем проведения
независимых выборок, а их детальный статистический анализ позволит выя-
вить допущенные ошибки.
8. Вспомогательные материалы по оценке.
Приведение масштабов цен к сопоставимому уровню.
Расчет цен комнат
8.1. Методика не регламентирует способы приведения цен, действующих
на различные даты, к единому сопоставимому уровню.
Конкретный способ приведения (по соотношению территориальных цен
предложения на квартиры, по соотношению уровней заработной платы, по кур-
су твердых валют, по индексам инфляции или иной) определяется заказчиком
и должен указываться в задании на оценку.
8.2. Требования гражданского законодательства и судебная практика не
предусматривают выдел в натуре комнат (т.е. превращение их в самосто-
ятельные квартиры) при сохранении мест общего пользования.
Оценка комнат не производится, т.к. комната в квартире не может яв-
ляться объектом сделки: объектом оценки является доля в праве собствен-
ности.
Согласно законодательству, доли определяются соглашением собственни-
ков квартиры, а при возникновении спора - в судебном порядке.
Порядок пользования и распоряжения квартирой, находящейся в общей
долевой собственности, определяется соглашением сторон, а при возникнове-
нии спора - судом.
Если соглашением собственников или решением суда определены доли
собственников и порядок пользования конкретными комнатами (которые собс-
твенники и считают своими), то "цена" данных комнат равна цене квартиры,
умноженной на долю собственника в праве общей собственности.
Имеющие место случаи продажи "комнат" в квартирах без определения
доли с точки зрения действующего законодательства могут квалифицироваться
как ничтожная сделка в силу отсутствия юридического смысла предмета сдел-
ки.
Оценщик должен рассматривать долю как внутреннюю валюту собственни-
ков квартир. Конвертация доли в рубли и есть оценка "комнат".
8.3. Вспомогательными материалами для оценки могут служить специаль-
ные издания (Бюллетень строительной техники), нормативные документы по
ценообразованию в строительстве, издания по математической статистике,
экономике и праву.
9. Расчет нижней границы затрат на содержание помещений жилищного
фонда
9.1. Нижняя граница затрат на содержание и ремонт жилищного фонда в
расчете на один год (sмин) вводится как один из нормативных контрольных
параметров, превышение которого влечет выбытие жилищного фонда по причине
физического износа в объемах, не покрываемых новым строительством на сум-
му sмин.
Нижняя граница касается содержания и ремонта только строения и инже-
нерного оборудования в пределах ограждающих конструкций без учета затрат
на общеплощадочные и внеплощадочные коммуникации.
Затраты, определенные по нижней границе, включают в себя проведение
капитальных и текущих ремонтов.
Результаты расчетов нижней границы затрат на содержание и ремонт по-
мещений жилищного фонда рекомендуется использовать для обоснования пот-
ребности в средствах, запрашиваемых владельцем для данных целей у соот-
ветствующих финансовых органов или у собственника жилищного фонда.
9.2. Определение нижней границы затрат на содержание и ремонт жилищ-
ного фонда в расчет на 1 кв. м общей площади жилых строений (sмин/кв.м, в
рублях на год) производится по формуле:
sмин/кв.м = sн.с · (F / 100) · n,
где sн.с - средние фактические затраты застройщиков жилья на созда-
ние (новое строительство) 1 кв. м общей площади на подконтрольной терри-
тории в предыдущем году, определяемые по данным статорганов;
F - среднегодовое нарастание физического износа жилых строений в
процентах, определяемое по результатам выборочного обследования бюро тех-
нической инвентаризации (БТИ), при числе испытаний не менее 100 по итогам
обследований за последние пять лет;
n - коэффициент инфляции, применяемый на подконтрольной территории
для целей бюджетного планирования.
При отсутствии сведений о фактических затратах на новое строительст-
во величину sн.с допускается рассчитывать как восстановительную стоимость
по сборникам укрупненных показателей восстановительной стоимости в смет-
ных ценах 1969 года, умноженную на коэффициент инфляции, применяемый на
подконтрольной территории для целей бюджетного планирования.
9.3. Нижняя граница затрат на содержание и ремонт государственного
или муниципального жилищного фонда на подконтрольной территории (sмин) в
расчете на один год определяется путем умножения величины sмин/кв.м на
общую площадь жилых строений и помещений соответствующего собственника
(Федерации, субъекта Федерации, муниципалитета).
9.4. Если на подконтрольной территории или у конкретного собственни-
ка жилищного фонда имеется менее 100 жилых строений, то для расчетов еже-
годного прироста физического износа требуется проведение их сплошного
обследования.
9.5. Пример расчета нижней границы затрат на содержание и ремонт
жилищного фонда (применительно к ценам по состоянию на июнь 1995 года).
Исходные данные:
Ежегодный фактический прирост физического износа отдельного строения
(среднее значений 100 испытаний) F = 1,09%.
Общая площадь жилых помещений в строениях N = 2 520 000 кв. м.
Затраты на новое строительство в расчете на 1 кв. м общей площади
жилых помещений sн.с = 1 100 000 руб./кв.м.
Коэффициент (индекс) инфляции, применяемый на данной территории для
целей бюджетного планирования n = 1,89.
Определяем затраты в расчете на 1 кв. м:
sмин/кв.м = 1100000 · (1,09/100) · 1,89 = 22661 руб./кв.м.
Определяем затраты в расчете на имеющийся жилищный фонд (2520000 кв.
м) на предстоящий год:
sмин = 22661 · 2520000 = 57 млрд. 106 млн. руб.
-------------------------------
* Рисунок не приводится.