Офисы пустуют. Спрос и цены на коммерческую недвижимость двинулись вверх, но о серьезных изменениях говорить рано.
Рынок коммерческой недвижимости поддерживается спросом на офисы. По уровню спроса и объему сделок цифры этого года пока далеки от докризисных, но изменилась сама структура рынка. Сейчас он основывается на отложенном спросе.
Например, в США свободных площадей по-прежнему много, а новых офисов строится почти вдвое меньше, чем в прошлом году. Предложение замерло на уровне начала кризиса, а стоимость аренды продолжает снижаться. И в этом основное отличие от России. В Москве цены уже пошли вверх.
«Арендные ставки в США гораздо ниже, чем в России. Если в США, например, снять квадратный метр в качественных офисах в центре Нью-Йорка стоит около 400-450 долларов за квадратный метр, то в России этот показатель составляет 800-900 долларов. докризисные уровни в России вообще казались фантастическими американцам. В Америке это будет более плавно. В России, может быть, мы и быстрее выйдем на докризисные уровни», — говорит Денис Соколов, руководитель отдела стратегического консалтинга и исследований Cushman & Wakefield.
Полупустые в прошлом году офисные здания постепенно заполняются людьми. В Москве населенность офисов уже сравнима с 4-м кварталом 2008 года. Разница лишь в том, что сейчас больше востребованы помещения класса А. В то же время почти четверть столичных высококачественных офисов все еще ждут своих арендаторов. Но это не значит, что предложений слишком много.
«Несмотря на то, что мы говорим — 30% или 25% площадей свободны, на самом деле, в переводе на реальные метры это не такие большие количества, — отмечает Соколов. — Если у арендатора есть потребность сидеть в здании класса А, в конкретном районе, на определенном удалении от метро и иметь парковочные площади, то получается, что выбор совсем не велик».
Заметно растут ставки аренды на помещения класса В. Таких офисов в России больше 80 процентов и они больше всего подешевели в период кризиса. В высоком ценовом сегменте предложение стабильно, но рынок может пойти резко вверх в любой момент, особенно в регионах.
«В городах-миллионниках два-три, максимум четыре здания соответствуют современным требованиям класса А, — подчеркивает Соколов. — Поэтому ситуация там такая: сейчас есть свободные площади, но появление одного-двух серьезных инвесторов сразу перевернет этот рынок и возникнет дефицит площадей».
Осторожность прежде всего. Сейчас лишь немногие арендаторы планируют свою жизнь в съемном офисе на долгий срок. На рынке практически нет договоров предварительной аренды. Активный спрос дарит арендодателям надежды на возможный рост ставок и цен на офисную недвижимость. В то же время, сейчас, как никогда раньше, спрос регулируется ценами. И как только они начнут расти, спрос может существенно снизиться.
