Строительный каталог

Инвестиции в недвижимость за границей. Где и какую недвижимость сейчас выгоднее покупать в Европе

Среди россиян в последнее время инвестиции в иностранную недвижимость, в том числе в европейскую, приобретают все большую популярность. Причем наши соотечественники вкладывают деньги в жилую и гостиничную, офисную и торговую недвижимость.

Квартиры во Франции
Vincent van Gogh, Cafe Terrace at Night, 1888

Самое дешевое жилье на данный момент в Болгарии и Эстонии

Проанализировав ситуацию на рынке жилой недвижимости Европы, можно говорить о том, что самое доступное жилье сейчас можно приобрести в Эстонии и Болгарии.

Согласно данным ведущих российских агентств, которые предлагают купить недвижимость в Европе. В Болгарии самый дешевый коттедж можно купить за 100 — 150 тыс. рублей. За такую сумму можно приобрести дом площадью от 60 до 150 кв.м. В Эстонии квартиру площадью до 50 кв.м. можно купить за 100 тыс. рублей.

Второе место занимают Литва и Чехия, здесь жилую недвижимость можно приобрести по цене от 200 тыс. рублей. Так, в чешском городке под названием Теплице двухкомнатную квартиру в панельном доме площадью 53 кв.м. можно купить за 207 тыс. рублей.

На третьем месте по доступности жилья оказалась Германия. Минимальная стоимость квартиры около 280 тыс. рублей. Так, в Саксонии можно приобрести небольшую квартиру площадью до 38 кв.м. за 276 тыс. рублей.

Следующими идут Италия, Финляндия и Черногория. Квартиру в курортном итальянском районе Скалея продают за 592 тыс. рублей. В Финляндии в районе Пункахарью продается дом, построенный в 1950 году, за 750 тыс. рублей. А в районе Чань в Черногории дом можно купить за 769 тыс. рублей.

Инвесторы из России и стран СНГ в этом году по прогнозам экспертов приобретут в Европе отели на 500 миллионов евро.

По оценкам экспертов международного агентства недвижимости Gordon Rock, по итогам прошлого года общий объем инвестиций в гостиничную недвижимость в Европе составил 4,5 миллиарда евро. Доля российских инвесторов составила примерно 8%. По прогнозам аналитиков в 2011 году объемы сделок с европейской гостиничной недвижимостью вырастут как минимум на 20%, а доля инвесторов из стран СНГ, в том числе и из России, может возрасти до 10%. Следовательно, если подсчитать сумму инвестиций, то получается, что в 2011 году граждане России и других стран СНГ приобретут в Европе отели на сумму более полмиллиарда евро.

За последние 2 года инвесторы из России и стран СНГ стали одними из ключевых игроков на рынке гостиничной недвижимости Европы. Российские инвесторы входят в первую пятерку основных инвесторов, приобретающих отели в Европе.


Christian Jereczek, Street Scene

Выбор страны, в которой приобретается недвижимость российскими инвесторами, зависит в основном от предполагаемого бюджета инвестирования:

  • при бюджете до 2 млн. евро инвесторы проявляют интерес к мини-отелям (до 25 номеров) в Болгарии, Черногории, Чехии, Германии и Турции;
  • при бюджете от 2 до 7 млн.евро инвесторы покупают мини-отели и отели (до 50 номеров) в Чехии, Германии, Австрии, Испании;
  • при бюджете более 7 млн.евро — покупают отели (свыше 50 номеров) в Франции, Австрии, Германии и Англии.

В общем спросе со стороны инвесторов из России и стран СНГ доля спроса на отели стоимостью до 2 млн. евро составляет 60%, на отели стоимостью до 7 млн. евро — 25%, а на отели дороже 7 млн. евро — 15%.

Отметим, что наибольшим спросом среди российских инвесторов последнее время пользуются отели в Карловых Варах, Баден-Бадене и Праге. Именно повышенный интерес российских, украинских и казахстанских инвесторов повлиял на значительный рост цены на отели в этих городах. Так за последние 2 года цены выросли в среднем в 1,5 раза. Следовательно, и срок окупаемости инвестиций в покупку объектов гостиничной недвижимости в этих городах на данный момент увеличился и может составлять до 20 лет. Это значительно больше, чем окупаемость инвестиций, например, при покупке отелей в Австрии, Лондоне, Гамбурге или Мюнхене, срок окупаемости которых около 12 лет.

По словам директора агентства Gordon Rock Станислава Зингеля, сейчас наблюдается значительный рост интереса со стороны российских инвесторов к покупке заграничных гостиниц с гарантированным доходом. Их особенностью является то, что продаются такие отели с долгосрочным договором на управление, который, как правило, заключается с одной из ведущих гостиничных сетей Европы. Договор заключается обычно на 15-20 лет, а гарантированный доход составляет 6-8% годовых и выплачивается управляющей компанией собственнику отеля.

Остается отметить, что приобретение таких объектов гостиничной недвижимости с удовольствием кредитуют многие европейские банки. Кредиты выдаются на сумму до 65% общей стоимости объекта, ставка при этом составляет от 3.2%. Получается, что рентабельность на вложенные средства в подобную недвижимость может достигать 11-12% годовых.

Купить мало. Сколько стоит содержание жилья за границей

Многие инвесторы, которые приобретают недвижимость за границей, не всегда представляют, во что им может обойтись содержание домика в Альпах или пентхауса в Лондоне. Однако, планируя расходы, нужно учитывать не только стоимость самого объекта, но и налоги, сборы, коммунальные платежи, страховку и другие затраты.

Управляющая компания. Если вы хотите, чтобы ваш загородный дом содержался в чистоте, то следует подумать о найме управляющей компании. Управление элитной недвижимостью в Европе обойдется вам довольно дорого. Как правило, вам придется платить управляющей компании за дополнительные услуги — в счет могут быть включены: чистка бассейна, уход за садом и другое. Например, во Франции, Испании и Германии услуги фирмы, управляющей виллой с садом и бассейном, обойдутся ее хозяину примерно в 2–3 тыс. евро в год. В обязанности компании входит посещение особняка раз в неделю, подбор и заключение контрактов со всем необходимым обслуживающим персоналом, а также ведение счетов. Еженедельная уборка, например, стоит 60 евро, содержание бассейна в месяц обойдется в 800 евро, примерно столько нужно потратить на услуги садовника. Вот и набегает очень приличная сумма.

Налоги на недвижимость. В большинстве стран Европы владельцы объектов недвижимости ежегодно должны платить налог на имущество. Налог рассчитывается исходя из оценочной стоимости недвижимости, которая, как правило, намного меньше рыночной, и составляет от 0,1 до 3,5 %.


Vincent Van Gogh, The White House at Night, 1890

Если брать конкретные страны, то ставка налога на недвижимость такова: в Испании — 0,4% для городской недвижимости и 0,3% для сельской; в Черногории ставка налога зависит от площади облагаемого объекта недвижимости и составляет от 0,08 до 0,8 %; в Германии налог платится по средней ставке 1,9 %, при этом налогом не облагается недвижимость стоимостью меньше 120 тыс. евро для физических лиц и меньше 20 тыс. евро для юридических лиц.

Во Франции, например, существует две разновидности налога на недвижимость: taxe d’habitation (облагается только здание) и taxe foncière (дом с земельным участком). Сумма налога зависит от площади объекта. Так, за квартиру общей площадью в 90 кв. м заплатить придется примерно 400 евро в год, за дом в 120 кв. м со 100 кв. м земли — 1 тыс. евро.

В некоторых европейских странах — например, в Хорватии налог на недвижимость не платится.

В Испании вместе с налогом на недвижимость владельцам домов и квартир придется платить еще налог на состояние, ставка которого от 0,2 % (стоимость имущества до 193 тыс. евро) до 2,5 % (имущество дороже 12 316 тыс. евро).

Коммунальные платежи — их тоже придется оплачивать. Однако, размер коммунальных платежей зависит от потребления. Практически во всех домах установлены счетчики. Отметим только, что в странах Западной Европы плата за воду, газ и электричество больше, чем на юге.

Если брать в расчет все суммарные расходы на содержание дома или квартиры, то одной из самых дорогих стран оказывается Франция. На содержание жилья тут уходит примерно 2–3 % от общей стоимости объекта недвижимости, включая местные налоги на недвижимость, коммунальные платежи и страховку. Если сравнивать, то, например, в Великобритании расходы составляют примерно 1 %. В Германии содержание дома тоже довольно дорогое удовольствие из-за высоких коммунальных тарифов. Значительно дешевле обойдется содержание жилья в Хорватии, Черногории и Финляндии.

Подводим итоги

Европейский рынок недвижимости в настоящий момент очень привлекателен для российских инвесторов. Цены на квартиры и дома во многих странах Европы гораздо меньше, чем в Москве. Именно поэтому многие потенциальные инвесторы направляют значительные средства на покупку иностранной недвижимости. И по прогнозам многих экспертов инвестиции будут продолжать расти и наращивать обороты. Основная причина этого в том, что цены на недвижимость в Европе в ближайшее время вырасти не должны, а возможно в некоторых регионах цены даже упадут.


Исаак Левитан, Близ Бордигеры. Север Италии, 1890

Покупка отелей в Европе, которая в последние годы стала востребованным видом инвестиций у наших соотечественников, также будет только набирать популярность. Особенно это касается приобретения гостиничной недвижимости с гарантированным доходом. Ведь наличие гарантированного дохода дает возможность даже инвестору, не имеющему опыта в гостиничном бизнесе, осуществить безрисковые инвестиции в гостиничную недвижимость в Европе.

Однако, если вы планируете вложить средства в покупку недвижимости в Европе, перед этим обязательно нужно обратить внимание на стоимость обслуживания данного объекта. Так как содержание жилья во многих странах — это не самое дешевое удовольствие.

В целом можно уверенно сказать, что в случае, если вы хотите осуществить долгосрочные инвестиции, приобретение недвижимости в Европе на данный момент является довольно удачным вложением средств. В ближайшем будущем получить существенный доход от таких вложений, вероятно, не получится, а в перспективе получение прибыли очень вероятно.

© Анна Белова, специально для рмнт.ру

09.03.11
Обсудить  /  9

Материалы из сети:

Закрыть

Строительный каталог